1. Bùng nổ tranh chấp, sai phạm BĐS

2019 là một năm khách hàng và các chủ đầu tư liên tục căng thẳng với nhau, nhiều sai phạm xảy ra khiến dư luận bức xúc. Các dự án thay phiên nhau bị khách hàng, cư dân căng băng rôn yêu cầu phá bỏ diện tích xây dựng trái phép, phản đối bàn giao nhà không đúng theo thiết kế, trả lại không gian sinh hoạt chung, giải trình về các loại quỹ, trả lại phí bảo trì…

2019 là một năm sóng gió với “Đại gia điếu cày” Lê Thanh Thảnh – Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh khi bị khởi tố tội danh “lừa dối khách hàng”. Hàng loạt dự án bao gồm tổ hợp chung cư HH Linh Đàm, VP6 Linh Đàm, khu đô thị Đại Thanh, chung cư Kim Văn - Kim Lũ, khu đô thị Thanh Hà, chung cư cao cấp CT6 Kiến Hưng… đều dính tới sai phạm về vi phạm trật tự xây dựng như xây quá số tầng cho phép, không tuân thủ mật độ dân cư, sử dụng đất sai mục đích, xây sai quy hoạch, "băm nát" quy hoạch xây dựng của Hà Nội.

2. Một năm BĐS ảnh hưởng bởi chính sách, quy định mới

Sau những bất ổn của thị trường BĐS 2017 – 2018, sang năm 2019, nhà nước và chính quyền liên tục đưa ra các chỉ thị và hành động mạnh tay nhằm kiểm soát thị trường, ngăn chặn nguy cơ vỡ “Bong bóng BĐS”.

Từ đầu năm, Thủ tướng Chính phủ đã ra chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Sau đó là đến Quyết định số 474/QĐ-TTg, hàng loạt các dự án BĐS bị thanh tra, giám sát. Tất cả sai phạm đều bị xử phạt, thậm chí ngừng xây dựng. Chính phủ yêu cầu báo cáo đối với giao dịch BĐS từ 300 triệu trở lên, chống hoạt động rửa tiền, tài trợ khủng bố.

Cuối tháng 11 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư 22/2019/TT-NHNN. Theo đó, giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn. Việc cho vay đầu tư BĐS được kiểm soát chặt chẽ, kiểm tra kỹ càng. Thông tư sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2020, điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến BĐS, đồng thời sàng lọc các sản phẩm yếu kém, tạo cuộc cạnh tranh giữa các dự án thực sự chất lượng.

3. Vốn ngoại đầu tư vào BĐS Việt Nam tăng mạnh

Những năm gần đây, Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới. Nhiều nước chú ý đến Việt Nam, BĐS là một trong những ngành dẫn đầu về số vốn đầu tư nước ngoài. Chỉ tính riêng 9 tháng đầu năm, tổng vốn FDI đạt 15.763 triệu USD. Trong đó, lĩnh vực BĐS có 1.183 triệu USD, chiếm 10,8%, đứng thứ 2 cả nước trong các ngành. Trong các nước đầu tư vào BĐS Việt Nam thì Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan, Nhật Bản là những nước có số vốn đầu tư cao nhất.

Bên cạnh dòng vốn ngoại hợp pháp, nhiều người nước ngoài tìm cách “lách luật” như nhờ mua, chuyển nhượng… để thâu tóm BĐS. Năm 2019, vấn đề này càng trở nên nóng bỏng khi hàng loạt kẽ hở pháp luật tạo điều kiện cho nhiều người nước ngoài đặc biệt là người Trung Quốc sở hữu lượng lớn nhà đất ở Việt Nam. Đỉnh điểm khiến dư luận xôn xao là vụ 21 lô đất ven biển Đà Nẵng do người Trung Quốc đứng tên. Tình trạng này nếu không được kiểm soát chặt chẽ sẽ có thể ảnh hưởng đến an ninh chính trị, trật tự, an toàn xã hội.

4. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, BĐS công nghiệp Việt Nam hưởng lợi

Căng thẳng giữa 2 cường quốc Mỹ và Trung Quốc dẫn đến cuộc chiến tranh thương mại bùng nổ vào tháng 8 vừa qua. Khi các lệnh áp đặt trừng phạt được Mỹ áp dụng khiến rất nhiều doanh nghiệp Mỹ và đồng minh với Mỹ rút khỏi Trung Quốc. Ngoài ra, Trung Quốc nâng cao chuỗi giá trị đối với hàng tiêu dùng trong nước, dịch vụ và hàng hóa xuất khẩu giá trị cao khiến cho chi phí lao động, giá đất công nghiệp leo thang. Điều này càng thúc đẩy nhanh việc các doanh nghiệp rời khỏi Trung Quốc chuyển sang thị trường Đông Nam Á có chi phí rẻ hơn.

Việt Nam nổi lên như một thỏi nam châm có lực hút mạnh nhờ chi phí rẻ, giá thuê lao động thấp, cơ chế mở và nền chính trị trung lập, ổn định. BĐS công nghiệp cũng được đánh giá là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019. Tỷ lệ lấp đầy đối với đất công nghiệp đạt từ 85,7 - 90%. Giá thuê đất công nghiệp cũng vì thế mà tăng 30 – 40% so với 2 3 năm trước, đạt mức 88,2 - 132 USD/m2/chu kỳ thuê.

5. Loạn quy hoạch điểm du lịch nghỉ dưỡng

Tốc độ phát triển du lịch quá nhanh không đồng bộ với hạ tầng đô thị và xử lý rác thải khiến môi trường ở nhiều thành phố du lịch đang “kêu cứu”.

Tháng 8 vừa qua, Phú Quốc đã trải qua trận ngập lịch sử kéo dài trong nhiều ngày, có nơi ngập sâu 2m. Những thiên đường nghỉ mát như Tam Đảo, Đà Lạt dù ở trên độ cao cả nghìn mét vẫn xảy ra ngập lụt. Rừng thay thế bằng khách sạn, nhà nghỉ khiến nhiệt độ tăng, khói bụi xuất hiện, phá vỡ cảnh quan. Tại thành phố biển Nha Trang – Khánh Hòa, khu đồi núi bị cắt xẻ dẫn đến sạt lở, lũ quét. Các đô thị ven biển, nhà cao tầng dày đặc, xử lý nước thải, rác thải yếu kém khiến môi trường biển bị ô nhiễm.

6. Cocobay “vỡ trận” cam kết lợi nhuận

Những ngày cuối cùng của năm 2019, Thị trường BĐS Việt Nam đón tin sốc khi Tập đoàn Thành Đô phát đi thông báo “Thay đổi chi trả cam kết lợi nhuận từ 01/01/2020 đối với khách hàng mua Condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng”. Ngay khi thông báo được phát đi, làn sóng tin tức, ý kiến, phân tích về Cocobay xuất hiện dày đặc trên báo chí và các phương tiện truyền thông, mạng xã hội. Giữa ma trận các luồng thông tin trái chiều, giới chuyên gia và luật sự cũng đưa ra ý kiến cho rằng khách hàng vẫn có thể có lợi vì chủ đầu tư đã đưa ra 4 phương án để thay thế cho cam kết lợi nhuận. Điều quan trọng là khách hàng và nhà đầu tư phải lựa chọn đúng phương án giải quyết.

Sự kiện Cocobay thay đổi chi trả cam kết là cú đánh mạnh vào toàn thị trường Condotel. Condotel càng lộ ra những yếu điểm về tính pháp lý và khả năng lợi nhuận. Sự kiện này cũng đã thay đổi hoàn toàn cục diện thị trường và xu hướng đầu tư. Thay vì mạo hiểm  rót vốn vào các dự án giới hạn thời gian sở hữu có cam kết lợi nhuận, giới đầu tư cảm thấy an tâm với các dự án pháp lý minh bạch, sở hữu sổ đỏ hoặc sổ hồng, khai thác lợi nhuận trên giá trị thực tế của sản phẩm.

7. Một năm trầm lắng của BĐS nghỉ dưỡng       

Khi cơ quan nhà nước vào cuộc thanh kiểm tra, những dự án nghỉ dưỡng nằm trong tầm ngắm đầu tiên. Nhiều dự án buộc phải dừng xây dựng, số lượng sản phẩm mới ít.  Những khu vực như Vân Đồn – Quảng Ninh hay Phú Quốc lại càng chịu sự kiểm soát chặt chẽ để tránh đầu cơ, hay chuyển nhượng trái phép. Bên cạnh đó, sau thời gian hấp thụ quá nhiều Condotel cộng hưởng với những rắc rối pháp lý chưa tháo gỡ khiến nhà đầu tư không mấy mặn mà. Chủ đầu tư có hàng cũng rất “ngại” ra hàng mới.

Càng về cuối năm, nguồn cung càng sụt giảm. Theo báo cáo của Ban nghiên cứu và PTTT BĐS PHUQUYLAND, trong quý IV - 2019, nguồn cung dự án mới giảm mạnh và có tỷ lệ thấp nhất trong 4 quý (chỉ chiếm khoảng 15%). Riêng phân khúc condotel các chỉ số ảm đạm không kém. Thị trường chỉ có 4 dự án condotel mới mở bán, bằng 66% so với quý trước chứng tỏ trong quý 6 số dự án ra mắt cũng đã rất ít. Cuối năm, sau khi Cocobay phát đi thông báo thay đổi chi trả cam kết lợi nhuận, khả năng hấp thụ Condotel càng giảm.

8. Thị trường BĐS khan hiếm nguồn cung

Sau một năm đầy biến động, BĐS bước sang năm 2019 với sự thận trọng của cả Chủ đầu tư và khách hàng. Các chính sách của nhà nước hạn chế cấp phép xây dựng mới, nhiều dự án bị thanh tra nên số lượng sản phẩm mới ra hàng cũng rất ít. Hiệp hội BĐS TP.HCM đã đưa ra thống kê cho thấy tổng nguồn cung năm 2019 giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Khoảng đầu tháng 11 đến nay, nhiều sàn giao dịch đã “nghỉ Tết sớm” vì không có hàng để bán.

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đang nhiều cũng là một nguyên nhân tạo kẽ hở để nhiều đối tượng đánh vào tâm lý khát hàng của người mua, vẽ nên những dự án ma để lừa chiếm đoạt tài sản.

9. Liên hoàn lừa đảo bán dự án 'ma' chiếm đoạt hơn 3.000 tỷ đồng

Chỉ trong vòng 1 năm nhưng đã có hàng nghìn khánh hàng liên tục phải đón nhận những tin “sốc” khi biết mình mua phải dự án “ma”. Tổng số tiền bị chiếm đoạt lên tới hơn 3.000 tỷ đồng.

Vụ việc tai tiếng nhất thuộc về địa ốc Alibaba. Tháng 9/2019, Nguyễn Thái Luyện cùng nhiều lãnh đạo của Công ty CP Địa ốc Alibaba chính thức bị bắt phục vụ điều tra. Alibaba đã sử dụng chiêu trò mua rất nhiều đất nông nghiệp vẽ nên 40 dự án ma, tiến hành phân lô bán nền trái pháp luật. Theo báo cáo được công bố đã có hơn 6.700 khách hàng bị lừa mua các dự án ma với tổng số tiền 2.500 tỉ đồng.

Sử dụng chiêu trò tương tự, Công ty Angel Lina, Hoàng Kim Land, Hưng Thịnh Phát cũng tự mình vẽ nên không ít các dự án ma tại Tp Hồ Chí Minh, Phan Thiết… rồi lừa bán cho khách hàng thu lợi bất chính hàng trăm tỷ đồng. Trong tháng 11 và 12 vừa qua, đồng loạt các công ty trên đều bị cơ quan nhà nước bắt tạm giam phục vụ điều tra.

Sự việc Alibaba và loạt những công ty lừa đảo trên đã gióng lên hồi chuông cảnh tỉnh mạnh mẽ về lòng tin và những giá trị cốt lõi của đầu tư BĐS chân chính.

10. Giới đầu tư BĐS quay trở lại thị trường truyền thống

Cơn sốt đất nền nửa đầu năm 2019 đã đưa nhà đầu tư cập bến các thị trường mới. Liên tục nhiều thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng, chính sách nhà nước… trong đó một phần là do đầu cơ thổi thông tin để đẩy giá đất lên cao, sốt đất xảy ra ở nhiều nơi. Sau nhiều “cú lừa dự án ma” và thực tế phản ánh các thị trường mới chưa đủ tầm để phát triển đã khiến nhà đầu tư “vỡ lẽ” nhiều điều.

Nửa cuối 2019, xu hướng nhà đầu tư quay lại các thị trường truyền thống nổi lên mạnh mẽ. Sở dĩ có sự chuyển dịch này là do các thị trường truyền thống đã có hạ tầng hoàn thiện, quy hoạch bài bản, cơ chế thu hút đầu tư rõ ràng, pháp lý minh bạch. Nhà đầu tư được đảm bảo hơn, khả năng khai thác đường dài cũng bền vững và ổn định hơn rất nhiều.

Trên đây là 10 sự kiện, vấn đề nổi bật nhất được tổng hợp thông qua đánh giá, số liệu thực tế. Bức tranh toàn cảnh của BĐS 2019 có rất nhiều sắc thái khác nhau. Tuy nhiên có thể khẳng định rằng “Bong bóng BĐS” vẫn chưa thể xảy ra. Bước sang năm 2020, đứng trước cả thách thức và cơ hội, nhà đầu tư nào biết nắm bắt cơ hội trong giông bão, người đấy sẽ có lợi.

Gia Hưng - Tạp chí số Xuân 2020