TCDN - Dự án Khu dân cư Mai Bá Hương (tên thương mại Dragon Eden) diện tích hơn 146,8 ha vừa được công bố ra thị trường, đơn vị phát triển dự án là Công ty Công phần Mai Bá Hương – doanh nghiệp mới thành lập hơn 1 năm tuổi.

Bộ đôi dự án Khu đô thị - Công nghiệp Bắc Bến Lức do Công ty Cổ phần Prodezi Long An (gồm: dự án Khu dân cư Lương Hoà hơn 100 ha và khu Công nghiệp Prodezi 400 ha) và Công ty Cổ phần Tandoland (gồm: dự án Khu dân cư Mai Bá Hương 146,8 ha và Khu công nghiệp Tandoland 250 ha) đang làm nóng thị trường bất động sản Tây Ninh trong những năm gần đây. Không chỉ về quy mô dự án, bộ đôi này có nhiều nét tương đồng về vị trí, thời gian…sâu hơn là có “bệ đỡ” của tay chơi lớn trên thị trường, tuy nhiên trong bài viết này Tài chính Doanh nghiệp chỉ đề cập những vấn đề xoay quanh Công ty Cổ phần Mai Bá Hương và dự án cùng tên.

Theo dữ liệu, Công ty Cổ phần Mai Bá Hương được thành lập tháng 6/2024, có địa chỉ tại Lô A1, đường số 1, KCN Tân Đô, ấp Bình Tiền 2, xã Đức Hòa, tỉnh Tây Ninh, người đại diện pháp luật là Tăng Nái Hiệp.

Ban đầu doanh nghiệp này có tên là Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại dịch vụ Mai Bá Hương do ông Ngô Quốc Bảo làm đại diện pháp luật, đến tháng 5/2025 thì vị trí này chuyển qua cho Tăng Nái Hiệp. Hai tháng sau, doanh nghiệp này tiếp tục đổi tên thành Công ty Cổ phần Mai Bá Hương.

Đến tháng 10/2025, Công ty Cổ phần Mai Bá Hương đăng ký bổ sung thêm mã ngành 6820: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất; Chi tiết: Tư vấn, môi giới bất động sản.

Mới đây, thông tin dự án Khu dân cư Mai Bá Hương được phát triển bởi Công ty Cổ phần Mai Bá Hương khiến giới đầu tư chú ý, tuy nhiên nhiều dữ liệu cho thấy pháp nhân này được chi phối bởi Công ty Cổ phần Tandoland (chủ đầu tư dự án), xa hơn nữa là Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tân Đô (CIC) do ông Nguyễn Tất Thắng làm Chủ tịch HĐQT. CIC chính là cổ đông sáng lập Công ty Cổ phần Tandoland và ông Nguyễn Tất Thắng cũng là Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc là ông Nguyễn Thái Bình.

Ông Tăng Nái Hiệp, người đại diện pháp luật, Giám đốc của Công ty Cổ phần Mai Bá Hương hiện là thành viên HĐQT Công ty Cổ phần Tandoland. Bên cạnh đó, cả 2 doanh nghiệp này đều có cùng địa chỉ thường trú tại Lô A1, đường số 1, KCN Tân Đô, ấp Bình Tiền 2, xã Đức Hòa, tỉnh Tây Ninh.

Về phía Công ty Cổ phần Tandoland chủ đầu tư dự án Khu dân cư Mai Bá Hương được thành lập tháng 3/2017. Vốn điều lệ ban đầu của doanh nghiệp này là 800 tỷ đồng, trong đó Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tân Đô nắm 25% vốn; ông Trương Đình Vĩnh sở hữu 10% và Công ty Cổ phần Bất động sản Exim góp 440 tỷ đồng nắm giữ 55% cổ phần. Đến tháng 5/2019, Công ty Cổ phần Tandoland giảm vốn điều lệ xuống 300 tỷ đồng.

Cuối năm tháng 4/2021, Công ty Cổ phần Tandoland tăng vốn điều lệ lên 550 tỷ đồng, cổ đồng gồm: CIC góp 181,5 tỷ đồng chiếm 33% vốn điều lệ, Nguyễn Thái An góp 247,5 tỷ chiếm 45% vốn, Nguyễn Tiến Điệp góp 55 tỷ đồng chiếm 10%, Tăng Nái Hiệp góp 33 tỷ đồng chiếm 6%, Nguyễn Thế Đại góp 16,5 tỷ đồng chiếm 3% và Hồ Thị Vân Hạnh góp 16,5 tỷ chiếm 3% còn lại. Tháng 2/2022, Công ty Cổ phần Tandoland tiếp tục tăng vốn lên 1.350 tỷ đồng.

Về kết quả kinh doanh, trong nửa đầu năm 2025, Tandoland báo lỗ sau thuế 20,4 tỷ đồng, giảm so với khoản lỗ 24,2 tỷ đồng ở cùng kỳ năm trước. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu là âm 1,75%. Trước đó, năm 2024, doanh nghiệp này báo lỗ hơn 114 tỷ đồng, năm 2023 báo lỗ hơn 24 tỷ đồng. Thua lỗ kéo dài khiến Tandoland đang lỗ luỹ kế hơn 181 tỷ đồng.

Đến giữa năm 2025, vốn chủ sở hữu của Tandoland giảm 8,6% so với cùng kỳ năm 2024, xuống 1.168 tỷ đồng, tương ứng giảm hơn 110 tỷ đồng. Trong đó, vốn đầu tư của chủ sở hữu là 1.350 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế chưa phân phối là âm 20,4 tỷ đồng.

Tổng nợ phải trả của Tandoland tính đến cuối tháng 6/2025 tăng từ hơn 4.430 tỷ đồng lên hơn 5.709 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngân hàng là hơn 3.250 tỷ đồng, nợ phải trả khác là hơn 2.311 tỷ đồng, nợ phải trả dài hạn khác là hơn 2.259 tỷ đồng và nợ vay từ phát hành trái phiếu là 148 tỷ đồng.

Theo dữ liệu từ HNX, Tandoland hiện đang lưu hành 3 lô trái phiếu gồm: lô trái phiếu TDLCH2126001, lô trái phiếu TDLCH2126002 và lô trái phiếu TDLCH2226001, với tổng giá trị 185 tỷ đồng, lãi suất 9,5%/năm, các lô trái phiếu này được phát hành từ tháng 10/2021 đến tháng 03/2022, với kỳ hạn 4 - 5 năm. Cả 3 lô trái phiếu trên đều có ngày đáo hạn vào ngày 15/10/2026.

Thời gian qua, Tandoland đã thực hiện mua lại trước hạn một phần của cả 3 lô trái phiếu kể trên, hiện khối lượng trái phiếu còn lưu hành của doanh nghiệp là khoảng 148 tỷ đồng.

Đáng chú ý, các lô trái phiếu của Tandoland nhằm mục đích đầu tư dự án Mai Bá Hương và được Ngân hàng OCB bảo lãnh.

Như đã nêu ở trên, Tandoland hiện là chủ đầu tư Khu công nghiệp Tandoland diện tích 250 ha và Khu dân cư Mai Bá Hương diện tích 146,8 ha. Dự án Khu công nghiệp Tandoland có vốn đầu tư 3.592 tỷ đồng, Khu dân cư Mai Bá Hương có vốn đầu tư hơn 4.031 tỷ đồng. Cả hai dự án này được khởi công động thổ hồi tháng 4 năm nay.

Theo UBND xã Lương Hoà, chủ đầu tư dự án Khu công nghiệp Tandoland đã tiến hành chi trả tiền bồi thường cho 316 hộ dân bị ảnh hưởng với tổng kinh phí 1.703 tỷ đồng, diện tích trên 214 ha. Hiện còn 5 hộ dân chưa đồng ý nhận tiền, với tổng kinh phí trên 26 tỷ đồng, diện tích 2,34 ha. Các trường hợp chưa nhận tiền của bồi thường dự án khu công nghiệp là do người dân yêu cầu tăng giá bồi thường, hỗ trợ.

Đối với dự án khu dân cư Mai Bá Hương hiện đã xong công tác bồi thường, chủ đầu tư đang tiến hành xây dựng hạ tầng.

Mới đây, UBND xã Lương Hoà cũng đưa ra 2 phương án bố trí tái định cư đối với các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án Mai Bá Hương. Theo đó, phương án 1: chọn lô nền tái định cư với diện tích từ 80 - 100 m2, diện tích dự kiến bố trí là 100 m2 (nền nhà liên kế 5,56*18m), đơn giá bố trí tái định cư 2.765.000 đồng/m2. Phương án 2: chọn lô nền tái định cư với diện tích >100 m2, diện tích dự kiến bố trí là 180 m2 (nền nhà vườn 10*18m). Đơn giá bố trí tái định cư 2.765.000 đồng/m2 (đối với phần diện tích 100 m2); đơn giá đối với phần diện tích >100 m2 (giá vốn chủ đầu tư) 14.950.000 đồng/m2.

Sau khi nghe triển khai các phương án bố trí lô nền tái định cư, nhiều người dân đã nêu lên ý kiến, trong đó chủ yếu xoay quanh về đơn giá; nhiều ý kiến cũng đề nghị xem xét nâng diện tích lô nền tái định cư; người dân cũng đề nghị, với những hộ dân có mối quan hệ trực hệ cần xem xét được bố trí lô nền tái định cư liền kề nhau khi người dân có nhu cầu…