TCDN - Sau năm 2022 đầy thách thức và trầm lắng thì thị trường bất động sản năm 2023 dự kiến sẽ có nhiều điểm sáng hơn với kỳ vọng lớn vào các chính sách đang được tiếp tục triển khai.

Năm 2022 “ảm đạm”

Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (Dat Xanh Services) đã có Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản năm 2022 – Dự báo năm 2023.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Dat Xanh Services cho biết, nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản không duy trì được đà tăng trưởng kỳ vọng. Thị trường đảo chiều rất nhanh do chịu ảnh hưởng của các yếu tố khách quan như căng thẳng giữa Nga – Ukraine; Cục dự trữ Liên bang Mỹ (FED) và Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất). Bên cạnh đó, các yếu tố chủ quan như siết pháp lý, tín dụng bất động sản; tăng cường thanh tra chủ đầu tư cũng khiến thị trường trầm lắng.

“Nguồn cung và lượng giao dịch giảm mạnh, giá bán đi ngang hoặc giảm cục bộ tại một số khu vực. Hạn chế "room" tín dụng bất động sản khiến cả chủ đầu tư và khách hàng mua ở thực đều khó tiếp cận nguồn vốn vay”, ông Tiến nói.

Theo ông Tiến, thị trường trầm lắng, thanh khoản kém, thiếu hụt dòng tiền nghiêm trọng khiến hầu hết các doanh nghiệp bất động sản phải tập trung tái cấu trúc, tinh giản cơ cấu tổ chức, điều chỉnh chiến lược, định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường, chuẩn bị các kịch bản ứng phó dài hạn khi thị trường rơi vào giai đoạn “ngủ đông”.

Cũng theo ông Tiến, thị trường chuyển biến không tích cực khiến cho khách hàng mua bất động sản cũng gặp khó, không tiếp cận được vốn vay. Người dân sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản thì “khó lại càng khó” khi lãi suất cho vay tăng “sốc”. Điều này dẫn đến tâm lý thận trọng, chờ “bắt đáy” với các quyết định mua bất động sản.

Nghiên cứu của Dat Xanh Services cho thấy, nguồn cung mới trong năm 2022 chưa được cải thiện nhiều. Tại Tp.HCM và Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nguồn cung mới Quý 1 đạt 6.000 sản phẩm; Quý 2 tăng vọt với 18.200 sản phẩm, tăng 300% theo quý. Đến Quý 3, nguồn cung đạt 4.600 sản phẩm, giảm 74% theo quý và đến Quý 4 chỉ còn 1.600 sản phẩm, giảm 65% theo quý.

Về tình hình hấp thụ, tại Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An lần lượt đạt tỉ lệ hấp thụ trong Quý 1 là khoảng 70%; Quý 2 đạt khoảng 65%; Quý 3 đạt khoảng 35% và Quý 4 đạt khoảng 18%. Đây là những con số thể hiện sự “ảm đạm” của thị trường bất động sản khu vực Đông Nam Bộ.

Về giá bán, căn hộ sơ cấp ở Tp.HCM chủ yếu có giá dao động từ 60 - 80 triệu đồng/m2, giá cao nhất là 410 triệu đồng/m2, tăng 32% theo năm. Tại các tỉnh lân cận Tp.HCM, giá căn hộ dao động từ 27 – 43 triệu đồng/m2, tăng 5 – 10%.

Cơ hội nào cho năm 2023?

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Dat Xanh Services chia sẻ, năm 2023 kỳ vọng rất lớn vào các chính sách đang được tiếp tục triển khai. Điển hình như Nghị quyết 43 (gói 350.000 tỷ đồng) và Nghị quyết 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế, xã hội 2022-2023; hỗ trợ người dân thu nhập thấp sở hữu nhà thông qua gói hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản (tương tự gói 30.000 tỷ giai đoạn 2013 - 2016).

Theo ông Khôi, trong trường hợp các chỉ đạo ưu tiên giải ngân cho những dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, gỡ vướng các dự án chậm triển khai sẽ là tiền đề để khơi thông nguồn vốn và pháp lý cho thị trường. Đồng thời, việc hoàn thiện hệ thống luật liên quan đến bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật quy hoạch đô thị, Luật xây dựng, Luật đấu giá… sẽ góp phần gỡ điểm nghẽn chồng chéo trong hệ thống pháp luật bất động sản.

Tuy nhiên, ông Khôi cho rằng, đối với hai thị trường lớn là Tp.HCM và Hà Nội thì nguồn cung tiếp tục suy giảm. Về nguồn cầu, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật sẽ là điểm sáng của thị trường. Giá bán dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách kích cầu là điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua bất động sản có thể xem xét.

“Bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ, trong thách thức luôn có cơ hội. Đối với khách hàng, nhà đầu tư bất động sản thì những người có tiềm lực tài chính tốt, am hiểu thị trường là những người có nhiều cơ hội tham gia trong giai đoạn này”, ông Khôi cho hay.

Cũng theo ông Khôi, người dân cần cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh bị hiệu ứng đám đông. Hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Cân nhắc chọn loại hình bất động sản phù hợp nhu cầu, khả năng. Liên tục cập nhật, nâng cao hiểu biết về thị trường.

Đối với chủ đầu tư, ông Khôi khuyến nghị, các doanh nghiệp cần ý thức thượng tôn pháp luật. Tập trung chiến lược lâu dài, đối phó với các kịch bản có thể xảy ra và đa dạng hóa mạng lưới đối tác, nhà đầu tư.

Đối với môi giới bất động sản, ông Khôi cho rằng, đây là thời điểm để người làm môi giới có kỹ năng, kiến thức chuyên sâu trụ lại và dẫn dắt thị trường. Thị trường hiện tại còn là cơ hội cho những doanh nghiệp môi giới bất động sản sở hữu mô hình, quy trình chuyên nghiệp và có liên kết tốt với những chủ đầu tư có chính sách chăm sóc khách hàng tốt, tiềm lực tài chính mạnh.

Tiến sĩ Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định, đây là thời điểm thích hợp cho người mua nhà, nhất là phân khúc chung cư, bởi trong lúc thị trường bất động sản trầm lắng, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, thậm chí là giảm giá nhà để duy trì thanh khoản.

Ông Hoàng cho biết, thị trường năm 2023 có phục hồi được hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc “khai thông” tâm lý cho các nhà đầu tư. Ngoài việc tháo gỡ những khó khăn thì việc khôi phục niềm tin để nhà đầu tư ở lại thị trường và nhà đầu tư mới sẵn sàng tham gia sẽ là động lực cho thị trường phục hồi.

Lãi vay ảnh hưởng lớn đến quyết định mua bất động sản

Trong bảng khảo sát Xu hướng của khách hàng được Dat Xanh Services thực hiện vào cuối Quý 4/2022 với hơn 1.100 khách hàng từ 25 – 55 tuổi thì căn hộ trung cấp vẫn là dòng sản phẩm được ưa chuộng nhất (chiếm 51,8% lựa chọn), căn hộ cao cấp (26,8% lựa chọn). Diện tích căn hộ được lựa chọn nhiều phổ biến từ 50 – 80 m2 (49%), 80 – 100 m2 (28%).

Yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của người dân đó chính là lãi vay cao (chiếm 50% trong cuộc khảo sát), sau đó là giá bán cao (17%) và chưa thấy tiềm năng tăng giá chiếm 15% cuộc khảo sát.

Cũng theo cuộc khảo sát, các lý do ưu tiên khi khách hàng chọn mua bất động sản bao gồm giá trị sản phẩm (22%); vị trí, tiềm năng phát triển hạ tầng (20%); uy tín chủ đầu tư (18%); pháp lý dự án (15%).

Kỳ vọng của khách hàng về sản phẩm phù hợp trong năm 2023 là căn hộ trung cấp từ 2 – 3,5 tỷ đồng, loại căn hộ từ 1 – 2 phòng ngủ, dự án có pháp lý minh bạch. Về tài chính, khách hàng kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ nới “room” tín dụng, điều chỉnh lãi suất vay và có thêm nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư.