Bất động sản công nghiệp: Dư địa nhiều, yếu hạ tầng

TCDN - Năm 2019 được xem là thời cơ cho bất động sản công nghiệp Việt Nam “cất cánh”. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường này đang còn bất cập như thị trường còn non trẻ, đang trong giai đoạn khởi đầu; hạ tầng, nhà xưởng chất lượng thấp; đóng góp của nhiều khu công nghiệp vào GDP còn chưa tương xứng với tiềm năng.

Hơn 95 nghìn ha bất động sản công nghiệp

Ông Trần Quốc Trung - Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, đến hết năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập với tổng diện tích hơn 95,6 nghìn ha. Trong đó, 251 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn 66,2 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đi vào hoạt động đạt 73,9%...

Theo ông Stephen Wyatt-Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, xét về mức lợi nhuận trên chi phí (yield on cost) và lợi nhuận trên tiền mặt, lợi nhuận thu được từ việc phát triển bất động sản công nghiệp công nghiệp tại Việt Nam có thể đạt 11 - 12%, là mức cao nhất trong khu vực. Cùng với đó, sự dịch chuyển cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài tại Trung Quốc và cả doanh nghiệp Trung Quốc sang các nước khác, trong đó có Việt Nam là thời cơ cho bất động sản công nghiệp Việt Nam “cất cánh” trong năm 2019.

Ông Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương nhấn mạnh, sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp Việt Nam cao hơn mức trung bình của khu vực và tiếp tục được thúc đẩy bởi các yếu tố như chi phí lao động thấp, giá thuê đất hợp lý, thuế suất thu nhập doanh nghiệp ưu đãi. Tuy nhiên, sự phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam đang còn nhiều bất cập như thị trường còn non trẻ, đang trong giai đoạn khởi đầu; hạ tầng, nhà xưởng chất lượng thấp; đóng góp của nhiều khu công nghiệp vào GDP còn chưa tương xứng với tiềm năng, chính sách liên quan chưa đủ mạnh để hỗ trợ các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường phát triển.

Bên cạnh đó, hạ tầng kết nối đa phương tiện còn thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu, mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy, vận tải hàng hóa đường bộ chiếm 77% tổng lượng vận chuyển hàng hóa của cả nước. Thêm nữa, chi phí logistics hiện còn cao khá nhiều so với hầu hết các nước trong khu vực.

Ông Trần Quốc Trung cho biết thêm, vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong khu công nghiệp chưa được cải thiện rõ rệt, quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong các khu công nghiệp còn thiếu. Ngoài ra, chính sách hiện hành còn một số điểm vướng mắc còn chưa thuận lợi cho thu hút đầu tư, phát triển các khu công nghiệp.

Gắn kết khu công nghiệp với các hạ tầng dịch vụ logistics

Để tiếp tục thu hút dòng vốn FDI chất lượng, qua đó tạo đà cho bất động sản công nghiệp bứt phá và phát triển theo hướng bền vững, ông Nguyễn Đình Cung cho rằng, khu công nghiệp cần gắn kết với các hạ tầng dịch vụ logistics, với hệ sinh thái khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo; cần gắn kết khu công nghiệp với quá trình đô thị hóa; hướng đến phát triển bền vững trong các khu công nghiệp; xây dựng khu công nghiệp cộng sinh sinh thái. Từ đó, hình thành các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ hay cao hơn là các thành phố công nghiệp, đô thị thông minh.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần đổi mới tư duy và công tác lập quy hoạch đất công nghiệp nằm trong quy hoạch tổng thể của vùng, địa phương và cả nước. Bên cạnh đó, tập trung quy hoạch các khu công nghiệp và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài. Quy hoạch cần được lập đồng bộ và công bố công khai để cho các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm.

Ngoài ra, cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, trong xu hướng phát triển không ngừng của logistics, công nghiệp, minh bạch hóa thông tin về thị trường bất động sản, với những chính sách dài hạn, ổn định và có tính đảm bảo mức độ rủi ro chính sách, tạo tâm lý yên tâm, an toàn cho các nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

Chia sẻ kinh nghiệm của địa phương trong thu hút nhà đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp, ông Trương Quốc Huy, Phó chủ tịch UBND tỉnh Hà Nam cho biết, Hà Nam hiện có 7/8 khu công nghiệp được Thủ tướng Chính phủ cho phép, đã thành lập, xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ và hoạt động rất hiệu quả với hàng trăm doanh nghiệp đầu tư sản xuất kinh doanh. Những năm gần đây, Hà Nam là một trong những tỉnh xếp trong top 10 tỉnh đứng đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, Hà Nam cũng là một trong những tỉnh đầu tiên được Chính phủ cho phép hình thành và phát triển khu công nghiệp hỗ trợ chuyên sâu dành riêng cho các nhà đầu tư Nhật Bản với diện tích trên 300 ha tại Khu Công nghiệp Đồng Văn III. Vì vậy, ngoài một số cơ chế chính sách ưu đãi và khuyến khích, tỉnh thường xuyên duy trì đối thoại với các nhà đầu tư nhằm phát hiện và xử lý kịp thời những khó khăn, vướng mắc của các dự án đang hoạt động. Nhờ đó, các dự án hoạt động hiệu quả, đúng tiến độ, củng cố lòng tin của các nhà đầu tư, tạo hiệu ứng lan tỏa và tác động tích cực tới nhà đầu tư mới.

Ông Lý Tuấn Anh, Phó trưởng Ban quản lý các Khu công nghiệp tỉnh Sóc Trăng chia sẻ, Sóc Trăng có 5 khu công nghiệp, trong đó 1 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động. Từ nay đến năm 2020, tỉnh đang tập trung một số công tác chuẩn bị để thu hút đầu tư, nhất là đầu tư hạ tầng tại 4 khu công nghiệp còn lại. Trong đó, công tác quy hoạch và thực hiện các phương án đền bù, tạo quỹ đất luôn là vấn được được địa phương quan tâm. Sóc Trăng là một địa phương nghèo, vì vậy các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp tại tỉnh được hưởng ưu đãi đầu tư cao nhất về thuế, đất đai và một số vấn đề khác có liên quan. Cụ thể, các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp khi đầu tư tại tỉnh được miễn toàn bộ tiền thuê đất trong toàn bộ vòng đời dự án. Bên cạnh đó, là các ưu đãi khác như về thuế nhập khẩu, thuế thu nhập, hỗ trợ đầu tư hạ tầng từ ngân sách Nhà nước.

Tuy nhiên, để tạo điều kiện tốt nhất thu hút đầu tư pháp triển hạ tầng các khu công nghiệp, trong tương lai cần có Luật Phát triển khu công nghiệp làm khung pháp lý cao nhất.

Trước xu hướng hình thành các khu công nghiệp chuyên biệt theo ngành nghề, đại diện Công ty cổ phần thiết kế và xây dựng Giza Việt Nam (Giza E&C) cho rằng, ngay từ định hướng phát triển ban đầu hay khâu quy hoạch nên phác thảo rõ nét để các khu - cụm công nghiệp đi theo hướng ngành nghề rõ ràng hơn và có thể mang tính đặc thù. Cùng đó, cần liên kết nội khu và giữa các khu công nghiệp cho phù hợp với quy hoạch vùng cũng như quy hoạch ngành.

Mai Thanh - Tạp chí TCDN số 5/2019

Bạn đang đọc bài viết Bất động sản công nghiệp: Dư địa nhiều, yếu hạ tầng tại chuyên mục Bất động sản của Tạp chí Tài chính doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác:

email: [email protected], hotline: 086 508 6899