TCDN - Doanh nghiệp không bán được hàng trong tháng đầu của năm mới khiến bầu không khí kinh doanh vô cùng ảm đạm.

2 tháng không bán được căn hộ nào

Khi chúng tôi đặt câu hỏi là “Đầu năm nay kinh doanh ra sao?” thì nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản đều ngán ngẩm cho rằng, thị trường đang “lao dốc” và vô cùng ảm đạm.

Đại diện một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lớn hàng đầu tại Tp.HCM chia sẻ, suốt 2 tháng qua, doanh nghiệp này “không bán được một căn nhà nào”. Đây là điều chưa bao giờ xảy ra trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp. Nhiều khách hàng bất an, lo lắng. Họ tìm đến các điểm giao dịch của đơn vị này để gây áp lực, thậm chí là xảy ra xô xát.

“Khách hàng sốt ruột vì lãi suất tăng cao, trong khi tiến độ các dự án đang chậm lại vì thiếu vốn. Các thủ tục pháp lý cũng hoàn tất chậm hơn do một bộ phận cán bộ sợ “rủi ro công vụ”. Nhà đầu tư gồng lãi nhưng không bán được hàng đã khiến họ vô cùng bất an”, đại diện doanh nghiệp nói.

Ông Nguyễn Văn Long, đại diện một sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Thủ Đức cho hay, đầu năm 2023, mọi việc đều đang rất khó khăn với sàn giao dịch này. Nhân sự của công ty đã cắt giảm hơn 50% so với hồi đầu năm ngoái. Khách hàng liên hệ với công ty chủ yếu thăm dò về sản phẩm giảm giá nhưng không có ai “xuống tiền”.

“Nhiều sản phẩm đã được công ty giảm giá 10% so với trước Tết. Tuy nhiên, khách hàng muốn giảm nhiều hơn thế. Một số khách đòi giảm đến 20 - 30% khiến chúng tôi không thể chốt đơn”, ông Long nói.

"Tắc nghẽn" tín dụng vẫn là nguyên nhân chính

Mới đây, tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức, Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú khẳng định, NHNN chưa nói và cũng chưa bao giờ có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng vào bất động sản. Quan điểm chỉ đạo điều hành của NHNN là kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng vào những lĩnh vực có tỷ lệ rủi ro cao.

Tuy nhiên, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thực tế hiện nay, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân.

Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội. Ngoài ra, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng. Điều này khiến sức mua giảm sút dẫn đến việc doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Thống kê của VARS trong quý 4/2022 cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng gần 7.000 sản phẩm, chỉ bằng 20% so với năm 2018. Cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 4/2022 chỉ đạt khoảng hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm 2022.

Thống kê sơ bộ tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, thấp kỷ lục và không đáng để thống kê Ngân hàng Nhà nước nhiều lần khẳng định không có chủ trương siết tín dụng bất động sản.

VARS cho rằng, việc "tắc nghẽn" dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng. Thứ nhất là người dân có nhu cầu mua bất động sản. Giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn ngay cả với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Thứ hai là các đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt doanh nghiệp phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp.

Thứ ba là thuế bất động sản, theo đánh giá của Tổng cục Thuế, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh. Các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu sụt giảm vì lãi suất, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao, không bán được hàng.

Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở... nên hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Thế nhưng, cả hai kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang bị "nghẽn” dẫn đến không có vốn để tiếp tục phát triển, không có tiền để thanh toán cho nhà thầu.

Việc các doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ bị nợ xấu và phá sản do không có tiền để thanh toán các khoản lãi vay và vốn đến hạn có thể tạo rủi ro và nguy cơ đổ vỡ cho hệ thống ngân hàng thương mại. Đặc biệt là các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Theo tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS, giải pháp tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản không đổ vỡ đó chính là NHNN nên nhanh chóng mở “room” tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, NHNN nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid-19 bùng phát. Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.

Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp. Tất nhiên để thực hiện được, phải cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù lãi suất.

Các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến hạn rất cần ngân hàng hỗ trợ như bảo lãnh hay mua lại trái phiếu phát hành. Bên cạnh đó, NHNN cũng cần phải xem xét cấp vốn để phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng Quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại.