TCDN - Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) đã tổ chức chương trình “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở Tp.HCM Quý 3 năm 2020”, đồng thời đưa ra những giải pháp thực tiễn cho những vấn đề xung đột trong quản lý chung cư hiện nay.

Bàn về chủ đề “Quản lý chung cư- Xung đột và giải pháp”, DKRA Vietnam nhận định, khi mô hình nhà chung cư đang là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng… việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức. Thống kê tại Tp.HCM, hiện nay có khoảng hơn 1,400 tòa chung cư với khoảng hơn 300,000 căn hộ (tăng gấp đôi so với năm 2009). Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8.4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây.

Cùng với đó, vấn đề xung đột tại các chung cư cũng có xu hướng tăng cao. Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư trên địa bàn xảy ra xung đột. Trong đó, 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng Tp.HCM phải xem xét, giải quyết.

Quan sát của DKRA Việt Nam cho thấy, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân, cư dân với ban quản lý, cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với ban quản lý.

Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân; chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng; BQT làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; chủ đầu tư và BQT trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan; BQL thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết…

Ông Vũ Tiến Thành - CEO DKRA Property Management cho rằng: “Khi mô hình nhà chung cư đang là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng… việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức”.

DKRA Việt Nam nhận định, vấn đề xung đột tại các chung cư đang có xu hướng tăng cao. Ông Vũ Tiến Thành so sánh: “Riêng hai vợ chồng ở với nhau thôi đã có xung đột, một gia đình nhiều thế hệ sống chung càng xung đột, do đó việc hàng nghìn người cùng ở chung một không gian nhất định lại càng dễ xảy ra xung đột”. Chưa kể, các cư dân còn có sự khác biệt về văn hóa vùng miền lớn.

Chuyện xung đột còn xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư, theo ông Thành “tuy ít vấn đề hơn nhưng lại toàn là các vấn đề to tát”. Nổi bật hơn cả là chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ hồng/sổ đỏ, các tiện ích chung và riêng.

“Một số cư dân khi nhận nhà lại chỉ chú tâm vào căn hộ mình đã mua mà quên kiểm tra, rà soát lại chất lượng của các dịch vụ, công trình tiện ích của toà nhà và khu sinh hoạt chung. Đây cũng là nguyên nhân dễ xảy ra xung đột về sau”, ông Vũ Tiến Thành lưu ý.

Ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management cho biết để giải quyết tình trạng có nhiều xung đột kéo dài, phát sinh tại các dự án, rất cần những nguyên tắc cơ bản, "bộ ứng xử" cho phương hướng giải quyết. 

Theo đó, tại hội thảo báo cáo thị trường quý III/2020, DKRA Vietnam dành hẳn một phần nội dung để kiến nghị các giải pháp, bao gồm:

Thứ nhất, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật” nhằm đảm bảo quyền lợi các bên. Tùy theo mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hòa giải, giải quyết của tòa án…

Thứ hai, cơ quan quản lý Nhà nước sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để các bên liên quan nghiêm túc thực hiện.

Thứ ba, chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư, thực hiện đúng thỏa thuận sở hữu và sử dụng diện tích riêng/chung…

Thứ tư, các ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ vào quan tâm, là đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn. Điều này cũng đòi hỏi cư dân có sự lựa chọn nghiêm túc từ Ban quản trị để có một Ban quản lý khách quan, đảm bảo quyền lợi các bên.

Cũng theo đại diện DKRA Vietnam, dù thị trường bất động sản có những phân khúc gặp khó khăn nhất định trong dịch COVID-19, song ghi nhận tại quý III/2020, thị trường sơ cấp phân khúc căn hộ tại Tp.HCM đang có những tín hiệu hồi phục tích cực.Giá bán căn hộ sơ cấp ghi nhận có mức tăng khá và khu Đông, với tâm điểm Thành phố Thủ Đức dẫn đầu về mức cung và lượng tiêu thụ. Căn hộ đã và sẽ tiếp tục là phân khúc được đánh giá có triển vọng dài hạn, đặc biệt khi nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân còn lớn và sức mua sẽ tốt hơn khi nền kinh tế phục hồi, tăng trưởng mạnh trở lại.

Lâu dài, mô hình nhà chung cư tiếp tục là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển phát triển nhà ở tại các khu đô thị lớn, giải quyết bài toán nhu cầu cao, cần nhà ở có tiện ích đồng bộ, giá thành hợp lý trong khi quỹ đất hạn hẹp. Theo đó, tháo gỡ các xung đột trong quản lý nhà chung cư càng cần được chú trọng.