TCDN - Dự án A&T Riverside vừa lập kỷ lục về số lượng booking căn hộ và tỷ lệ ráp căn trong đợt công bố vừa qua, bất chấp chấp việc cảnh báo huy động vốn từ cơ quan chức năng.

Booking có phải huy động vốn?

Dự án Căn hộ cao cấp A&T bên sông Sài Gòn (A&T Riverside) do Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Thuận An làm chủ đầu tư vừa được khởi công cuối tháng 7/2025 nhưng đã thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư, khách hàng.

Dự án gồm 2 tòa tháp cao gần 40 tầng, quy mô hơn 900 căn hộ và shophouse, tổng vốn đầu tư khoảng 2.173 tỷ đồng, dự kiến bàn giao vào năm 2028, đơn vị phát triển dự án là DXMD (thuộc Đất Xanh Services).

Theo đại diện một sàn phân phối dự án A&T Riverside cho biết, ban đầu chủ trương của chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án sẽ tiến hành nhận booking của khách hàng quan tâm dự án số lượng 500 căn hộ. Tuy nhiên sau đó số lượng booking đáng kinh ngạc, con số lên tới hơn 5.000 booking. Chủ đầu tư và đơn vị phát triển đã tiến hành cho ráp căn toàn bộ hơn 900 căn hộ dự án A&T Riverside.

Sức nóng của dự án A&T Riverside còn được thể hiện rõ hơn khi chỉ trong 24 giờ sau khi công bố, dự án này đã nhận tới 1.125 lượt booking, mức giá căn hộ được đưa ra từ 52 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, ưu đãi). Thực tế, dự án A&T Riverside mới đang trong giai đoạn ép cọc, làm móng...

Cần nói thêm, hoạt động booking trong bất động sản là đăng ký giữ chỗ hoặc thể hiện sự quan tâm mua sản phẩm bất động sản trước khi mở bán chính thức. Khi booking, khách hàng thường phải đặt cọc một khoản tiền nhất định, tuỳ theo chủ đầu tư yêu cầu để được ưu tiên chọn vị trí đẹp, căn hộ mong muốn.

Trước đó, Sở Xây dựng Tp. HCM đã có văn bản yêu cầu các chủ đầu tư không uỷ quyền cho các đơn vị môi giới ký hợp đồng nhận cọc, giữ chỗ trong giao dịch bất động sản. Đồng thời, yêu cầu các chủ đầu tư chấp hành nghiêm Luật kinh doanh bất động sản.

Liên quan đến huy động vốn trái phép, Sở Xây dựng Tp. HCM cũng vừa chỉ tên một số chủ đầu tư có hoạt động quảng cáo rao bán dự án khi chưa đủ điều kiện pháp lý trên địa bàn, Sở cũng sẽ gửi văn bản đến các chủ đầu tư yêu cầu chấp hành nghiêm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh việc biến tướng, lách luật để huy động vốn, việc booking cũng ẩn chứa nhiều hạn chế. Theo ông Phan Đình Phúc, Tổng giám đốc Seenee (đơn vị chuyên đánh giá các dự án và sản phẩm bất động sản) cho biết, booking làm thị trường bất động sản méo mó, ghim hàng tạo khan hàng đẩy giá cao, gây sốt ảo không đúng thực tế. Bởi khi rổ hàng chỉ 500 căn, nhưng lượng booking lên tới 5.500 chỗ thì mặc nhiên chủ đầu tư sẽ không sợ không bán được, nên đây là cơ hội béo bở để trục lợi.

Còn theo Luật sư Trần Minh Cường – Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers cho biết, theo Luật Kinh doanh bất động sản, để chủ đầu tư được phép mở bán, ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải có giấy phép xây dựng, đã xây dựng xong phần móng và được cơ quan chuyên môn nghiệm thu và được Sở Xây dựng thông báo xác nhận đủ điều kiện bán hàng.

Như vậy, khi dự án mới chỉ là bãi đất trống, chưa xây móng, chủ đầu tư chưa đủ điều kiện pháp lý để huy động vốn hay ký hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên hiện nay, để lách luật, nhiều chủ đầu tư hiện nay sử dụng các hình thức như booking (giữ chỗ), thoả thuận thiện chí để nhận tiền của khách hàng. Thông qua hình thức này, chủ đầu tư/sàn môi giới thu một khoản tiền (vài chục đến vài trăm triệu đồng) gọi là tiền giữ chỗ. Nếu khách hàng không tiếp tục giao dịch, khoản tiền này có thể bị giữ lại hoặc hoàn trả tùy theo nội dung thỏa thuận.

Tuy nhiên, không ít trường hợp chủ đầu tư lợi dụng hình thức giữ chỗ để huy động vốn trái phép từ khách hàng dù dự án chưa được phép mở bán do đó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Thứ nhất, bên nhận tiền booking có thể nhận tiền của nhiều người để mua bán cùng một tài sản và sau đó bỏ trốn hoặc trì hoãn việc thực hiện nghĩa vụ, tìm nhiều lý do để chiếm dụng tiền cọc sử dụng vào mục đích khác. Thậm chí cố tình không thực hiện hợp đồng booking, không hoàn trả lại tiền đã thu…

Thứ hai, rủi ro về pháp lý nếu dự án không được cấp phép mở bán, việc đặt cọc có thể là trái pháp luật và không có giá trị pháp lý trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hợp đồng.

Ngoài ra, thời gian qua có nhiều chủ đầu tư đã lật kèo với người mua và không tiếp tục thực hiện các cam kết của các hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ do giá nhà đất tăng cao so với thời điểm thoả thuận với khách hàng và dự án kéo dài do vướng mắc về pháp lý.

Luật sư Trần Minh Cường cho rằng, pháp luật chỉ cho phép nhận tiền đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện theo quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản. Nếu khách hàng tham gia đặt cọc, giữ chỗ quá sớm dưới hình thức thỏa thuận thiện chí thì cần hết sức cẩn trọng. Bởi một khi xảy ra tranh chấp, các thỏa thuận này về mặt pháp lý sẽ bị các cơ quan có thẩm quyền tuyên bố vô hiệu, và người mua gần như không có cơ sở pháp lý để đòi lại quyền lợi.

Do đó, khách hàng chỉ nên ký hợp đồng và thanh toán tiền khi dự án đã được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán hàng. Trường hợp muốn tham gia “booking”, cần yêu cầu bên nhận tiền lập văn bản rõ ràng, có quy định cụ thể về việc hoàn trả trong trường hợp dự án không đủ điều kiện triển khai, chậm triển khai và các khoản bồi thường thiệt hại/phạt (nếu có) để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình.

 Tiềm lực chủ đầu tư dự án A&T Riverside

Theo dữ liệu, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Thuận An (chủ đầu tư dự án A&T Riverside) thành lập tháng 9/2023, trụ sở tại 54C khu phố Hoà Long, phường Lái Thiêu, Tp. HCM; người đại diện pháp luật kiêm Chủ tịch HĐQT là Đặng Hồng An (SN 1969).

Doanh nghiệp này có vốn 450 tỷ đồng, trong đó Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương là cổ đông lớn, sở hữu 65% vốn, tương đương 292,5 tỷ đồng; Nguyễn Thị Cẩm Thơ sở hữu 34% vốn tương đương 153 tỷ đồng và Đặng Thuỳ Dương sở hữu 1% vốn còn lại, tương đương 4,5 tỷ đồng.

Đáng chú ý, Nguyễn Thị Cẩm Thơ, Đặng Thuỳ Dương và Đặng Hồng An đều có cùng địa chỉ thường trú tại số 9 dãy 5, Tập thể Công ty Xe khách nam, 90 Nguyễn Tuân, phường Thanh Xuân, Tp. Hà Nội.

Bên cạnh đó, ông Đặng Hồng An cũng đang giữ vai trò người đại diện pháp luật kiêm Chủ tịch HĐQT tại Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương. Doanh nghiệp này thành lập tháng 8/2022, vốn điều lệ 300 tỷ đồng, trong đó Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại kỹ thuật A&T Việt Nam sở hữu 70% vốn, tương đương 210 tỷ đồng; Đặng Hồng An sở hữu 23,5 % vốn tương đương 70,5 tỷ đồng; Chu Hồng Sơn và Nguyễn Văn Trường mỗi người sở hữu 3% vốn; 0,5% vốn còn lại thuộc về Nguyễn Tiến Đạt.

Đến tháng 10/2022, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương tăng vốn lên 450 tỷ đồng. Tiếp đó, đến cuối năm 2024, doanh nghiệp này tăng vốn lên 742,5 tỷ đồng. Doanh nghiệp này cũng là chủ đầu tư dự án A&T Sky Garden (phường Lái Thiêu).

Về Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại kỹ thuật A&T Việt Nam, thành lập tháng 10/2007, trụ sở tại Hà Nội. Doanh nghiệp này có vốn điều lệ ban đầu 50 tỷ đồng, do 5 cổ đông sáng lập: ông Đặng Hồng An sở hữu 45% vốn tương đương 22,5 tỷ đồng; Nguyễn Thị Cẩm Thơ gó 17,5 tỷ đồng, sở hữu 35% vốn; Đoàn Quốc Tiến góp 5 tỷ đồng, sở hữu 10% vốn; Nguyễn Quốc Thái và Phạm Thế Tùng mỗi người góp 2,5 tỷ đồng, sở hữu 5% vốn.

Tháng 2/2018, cổ đông Phạm Thế Tùng chuyển nhượng toàn bộ số cổ phần cho Nguyễn Thị Cẩm Thơ (nâng tỷ lệ sở hữu lên 40% vốn).

Thời điểm tháng 5/2019, A&T Việt Nam tăng vốn từ 100 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng, đến tháng 6/2022 A&T Việt Nam tiếp tục tăng vốn lên 600 tỷ đồng.

Cập nhật đến tháng 7/2025, ông Đặng Hồng An là người đại diện pháp luật, tổng giám đốc A&T Việt Nam.

Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại kỹ thuật A&T Việt Nam là hạt nhân lõi trong hệ thống của A&T Group. Ban đầu doanh nghiệp này khởi nghiệp kinh doanh thiết bị cơ khí, sau đó lấn sân sang mảng kinh doanh bất động sản vào năm 2010. Năm 2011 A&T Group lấn sân vào lĩnh vực kinh doanh thương mại dịch vụ với thương hiệu MEMOS với nhiều cửa hàng ăn uống, bán lẻ tại sân bay Nội Bài, Tân Sơn Nhất, Phú Quốc, góp phần đảm bảo tiềm lực tài chính mạnh mẽ cho A&T Group.

Trải qua gần 2 thập kỷ, A&T group đã khẳng định thương hiệu của mình trên các lĩnh vực kinh doanh đa dạng: Đầu tư bất động sản, cung cấp các dịch vụ ăn uống – hàng lưu niệm tại các sân bay của Việt Nam, kinh doanh thương mại máy móc, thiết bị cơ khí, đầu tư tài chính, khách sạn – lưu trú,  nông nghiệp Công nghệ cao…

Một số dự án Bất động sản tiêu biểu của A&T Group bao gồm: Kim Tân Golden Place (Lào Cai), TTTM - Khách sạn Tủa Chùa Điện Biên (Điện Biên), chung cư Five Star Garden Kim Giang (Hà Nội), khu đô thị 379-K2 (Thái Bình), căn hộ Central Park (Thanh Hóa), khu đô thị mới Đồng Tâm -Tân Thịnh (Yên Bái), khu đô thị sinh thái Thuận Thành Bắc Ninh…

Tại thị trường phía Nam, A&T Riverside là dự án thứ hai sau dự án A&T Sky Garden của A&T Group.