TCDN - Hạ tầng tỷ đô và làn sóng khu công nghiệp đang kích hoạt mặt bằng giá mới tại Thanh Hóa. Giới chuyên gia nhận định, dòng vốn cuối năm 2025 đang âm thầm “săn” các dự án quy hoạch bài bản ven trục động lực để đón đầu chu kỳ tăng trưởng bền vững.

Sự trỗi dậy mạnh mẽ của "kiềng ba chân": Hạ tầng giao thông – Công nghiệp công nghệ cao – Kinh tế cảng biển đang đưa Thanh Hóa vào nhóm tỉnh có tốc độ tăng giá bất động sản ổn định nhất cả nước. Giới quan sát nhận định, thị trường này đang bước vào chu kỳ tích lũy mới, nơi dòng tiền không còn đầu cơ lướt sóng mà tập trung vào các khu vực có giá trị thực gắn liền với trục phát triển công nghiệp.

Vị thế của "ngôi sao" kinh tế Bắc Trung Bộ

Năm 2025 được xem là cột mốc bản lề của Thanh Hóa khi địa phương này khẳng định vị thế đầu tàu kinh tế khu vực. Số liệu thống kê cho thấy, tăng trưởng GRDP của tỉnh đạt mức ấn tượng 8,36%, với quy mô nền kinh tế chạm ngưỡng 349.309 tỷ đồng — dẫn đầu Bắc Trung Bộ và đứng thứ 13 cả nước. Trong bối cảnh nhiều địa phương lân cận chỉ duy trì mức tăng trưởng 7–7,5%, sự bứt phá của Thanh Hóa minh chứng cho một cấu trúc kinh tế đang chuyển dịch đúng hướng sang Công nghiệp và Dịch vụ.

Động lực chính cho sự thăng hoa này đến từ chiến lược "dọn tổ đón đại bàng" thông qua hạ tầng. Tuyến cao tốc Ninh Bình – Thanh Hóa (63km) đã rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội xuống còn hơn 2 giờ, xóa bỏ rào cản tâm lý về khoảng cách địa lý. Thực tế ghi nhận, tại các khu vực cửa ngõ nút giao như Gia Miêu, Hà Lĩnh hay Đông Xuân, biên độ tăng giá đất nền đã đạt 30% so với thời điểm trước thông xe.

Song song đó, cảng nước sâu Nghi Sơn với khả năng đón tàu 100.000 DWT đang đóng vai trò là "cửa ngõ ra biển" của cả khu vực, thu hút hơn 16 tỷ USD vốn đăng ký. Sự cộng hưởng từ Cao tốc và Cảng biển đã tạo nên một mạng lưới logistics hoàn chỉnh, là tiền đề để bất động sản công nghiệp cất cánh.

Cú hích từ "Thành phố sân bay" và trục công nghiệp Lam Sơn – Sao Vàng

Tuy nhiên, nếu khu vực ven biển đã phát triển khá nóng trong giai đoạn trước, thì hiện tại, sự chú ý của giới đầu tư sành sỏi đang dồn về phía Tây – nơi được định hình là thủ phủ công nghiệp mới.

Tâm điểm của sự dịch chuyển này là Cảng hàng không Thọ Xuân (Sao Vàng). Với tổng vốn nâng cấp hơn 8.000 tỷ đồng, sân bay này được quy hoạch để đón 5–7 triệu lượt khách/năm, mở ra các tuyến bay quốc tế và nâng cao năng lực vận tải hàng hóa. Theo quy luật phát triển của các "đô thị sân bay" trên thế giới, bán kính 5-10km quanh sân bay luôn là vùng trũng thu hút đầu tư hạ tầng và dịch vụ.

Không chỉ dừng lại ở hàng không, trục Hồ Chí Minh qua Thanh Hóa đang chứng kiến sự hình thành của chuỗi khu công nghiệp (KCN) thế hệ mới. Điển hình là KCN Lam Sơn – Sao Vàng (537ha) và các dự án do tập đoàn nước ngoài như Sumitomo đầu tư. Dự kiến, khu vực này sẽ thu hút hàng trăm nhà đầu tư thứ cấp, tạo việc làm cho 13.000 – 40.000 lao động.

Chính sự bùng nổ của các nhà máy công nghệ cao đã tạo ra một "bài toán khó" nhưng đầy tiềm năng cho thị trường bất động sản: Nhu cầu nhà ở cho chuyên gia và lao động kỹ thuật.

Sự khan hiếm nguồn cung bài bản và cơ hội cho "người đi trước"

Khác với giai đoạn trước, thị trường đất nền Thanh Hóa hiện nay đang phân hóa mạnh. Dòng tiền rút khỏi các dự án ảo, pháp lý mập mờ để chảy vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực.

Tại khu vực Lam Sơn – Sao Vàng và các vùng phụ cận KCN, dù nhu cầu nhà ở và dịch vụ tiện ích cho đội ngũ chuyên gia, kỹ sư là rất lớn, nhưng nguồn cung các khu đô thị được quy hoạch bài bản, đồng bộ hạ tầng lại vô cùng khan hiếm. Đa phần quỹ đất hiện tại vẫn là đất trong dân, thiếu quy hoạch giao thông và tiện ích sống chuẩn mực.

Chính sự lệch pha cung - cầu này đã tạo đà cho các dự án có pháp lý sạch và hạ tầng hoàn thiện trở thành "hàng hot". Đơn cử, sự xuất hiện của một số khu đô thị tiên phong như Khu đô thị Sao Mai tại khu vực này đang thu hút sự quan tâm lớn. Giới chuyên gia đánh giá, những dự án nằm giữa "tam giác vàng" Sân bay – Cao tốc – KCN như Sao Mai không chỉ giải quyết bài toán an cư cho tầng lớp lao động tri thức mới, mà còn sở hữu dư địa tăng giá bền vững nhờ ăn theo hạ tầng.

Thay vì đầu tư lướt sóng, người mua hiện nay ưu tiên các dự án đã hiện hữu, có thể khai thác kinh doanh hoặc cho thuê ngay để phục vụ làn sóng di cư cơ học về các KCN. Với mức giá đất nền tại khu vực này hiện dao động ở mức 8–20 triệu đồng/m² — thấp hơn đáng kể so với các thủ phủ công nghiệp phía Bắc như Bắc Ninh hay Bắc Giang — dư địa tăng trưởng trong chu kỳ 2026–2035 được dự báo còn rất lớn, ước tính có thể đạt biên độ 15–20%/năm.

Nhìn về giai đoạn 2026–2035, Thanh Hóa đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP 11%/năm, phấn đấu trở thành cực tăng trưởng mới – một "Hải Phòng thứ hai" của miền Bắc Trung Bộ.

Khi hạ tầng giao thông đã "thông mạch" và các nhà máy bắt đầu sáng đèn, giá trị bất động sản sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng thực chất. Trong bối cảnh đó, những khu đô thị đi trước đón đầu tại các "điểm nóng" như Lam Sơn – Sao Vàng không chỉ là nơi trú ẩn an toàn cho dòng vốn mà còn là "gà đẻ trứng vàng" cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.