TCDN - GS Đặng Hùng Võ cho rằng thuế nhà, đất của Việt Nam hiện đang bất hợp lý và cấp thiết phải thực hiện cải cách thuế. Đặc biệt, để tăng nguồn thu, cơ quan quản lý phải xác định được trường hợp nào là đầu cơ, có đất không đưa vào sử dụng, các dự án treo…từ đó có phương án đánh thuế.

Hiện các loại thuế, phí liên quan đến nhà đất của Việt Nam khá nhiều như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế chuyển quyền sử dụng nhà đất, tiền sử dụng đất… Tuy nhiên do còn nhiều bất cập nên nguồn thu từ thuế với nhà, đất của nhà nước chưa đầy đủ, còn nhiều khoảng trống dễ dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản.

Có những loại thuế nhà, đất nào?

Thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện được Quốc hội cho phép miễn đến hết ngày 31/12/2025 với 4 nhóm đối tượng theo Nghị quyết 107/2020/QH14 của Quốc hội.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đánh vào quyền sử dụng đất phi nông nghiệp, không đánh vào nhà ở và công trình xây dựng, được quy định trong Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ban hành năm 2010. Căn cứ tính thuế gồm diện tích đất và giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.Đáng nói, dù diện tích đất phi nông nghiệp ngày càng mở rộng theo quá trình đô thị hóa, nhưng theo thống kê, tổng nguồn thu thuế từ loại hình này chưa cao.

Theo Bộ Tài chính, giai đoạn 2012 - 2022, nguồn thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có xu hướng tăng nhẹ từ 1.323 tỷ đồng lên 1.843 tỷ đồng, nhưng tỷ trọng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong nguồn thu từ bất động sản lại giảm gần 2 lần, từ mức 2,26% còn 0,94%. Tương ứng tỷ trọng loại thuế này trong tổng thu ngân sách nhà nước mới chiếm khiêm tốn, khoảng 0,12 - 0,13%.Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước khi nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Theo thống kê, hiện trong các loại thuế, phí liên quan đến bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất trong số thu (khoảng 70%) và chiếm 9,6% trong tổng ngân sách nhà nước vào năm 2022. Tính trong giai đoạn 2012 - 2022, nguồn thu từ sử dụng đất có xu hướng tăng mạnh, tăng gần 100.000 tỷ đồng từ mức 37.000 tỷ đồng lên 135.000 tỷ đồng.

Tuy chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn thu từ bất động sản, song đây lại là nguồn thu không bền vững do chỉ thu một lần, nhà nước thu hồi đất và bán quyền tài sản cho người sử dụng đất. Dự kiến nguồn thu nhập này sẽ giảm dần trong tương lai, khi số lượng đất được giao quyền sử dụng đất ngày càng nhiều.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất (gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ). Trong đó, lệ phí trước bạ là khoản thu đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với các tài sản là nhà và đất., được quy định tại Thông tư 95/2005/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành năm 2005 và Nghị định số 80/2008/NĐ-CP năm 2008 của Chính phủ. Mức thu lệ phí trước bạ hiện hành đối với nhà, đất là 0,5%. Đây là nguồn thu tương đối ổn định, tăng liên tục từ 2012 đến 2022, từ gần 16.000 tỷ đồng lên hơn 33.100 tỷ đồng. Song theo đánh giá nguồn thu này vẫn chưa sát với thực tế, do nhiều trường hợp mua bán nhà đất chỉ làm giấy viết tay, hoặc chỉ cần có xác nhận của chính quyền phường, xã, không thực hiện đăng ký trước bạ, trong khi chế tài xử lý sai phạm còn thấp.

Ngoài ra, thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2%…

Thuế thấp dẫn đến đầu cơ, lãng phí đất

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thuế nhà đất của Việt Nam hiện đang bất hợp lý. Cụ thể, với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, quy định đánh theo mức lũy tiến (cộng dồn diện tích để tính thuế 0,03% với diện tích trong hạn mức; 0,07% với diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15% với diện tích vượt quá 3 lần hạn mức). Song trên thực tế chưa triển khai được thu lũy tiến mà chỉ thu ở mức thấp nhất là 0,03%. Việc thu loại thuế này cũng đang được giao cho tổ dân phố, cán bộ thôn bản thu bằng quyển sổ/giấy viết tay, thủ công thô sơ, chưa được quản lý về mặt số hóa.

Cả hai nguồn thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đều rất thấp, trong đó đất nông nghiệp có thể coi như 0% do đang được miễn phần lớn, đất phi nông nghiệp cũng chỉ chiếm khoảng 1,5% tổng thu từ đất.

Thứ hai, thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản chiếm tỷ lệ khá cao. Hiện thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng nhà đất tính 2% với hộ gia đình cá nhân trên giá trị chuyển quyền. Với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tính theo thu chi và lợi nhuận, nhưng thực tế không quản lý được đầy đủ nguồn thu này, chủ yếu do doanh nghiệp kê khai. Hiệu quả thuế đánh vào thu nhập chuyển quyền bất động sản của các doanh nghiệp mang tính hình thức nhiều hơn, chưa chính xác hoàn toàn so với thực tế. 

Thứ ba, thu từ đất của Việt Nam nếu tính tỷ lệ trên GDP ngang ngửa với Anh, Mỹ, nhưng chủ yếu từ cơ chế nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất. Nói cách khác, hiệu quả từ nguồn thu này không cao. Các nước thu chủ yếu từ thuế phí liên quan đến đất đai, chủ yếu là thuế sử dụng đất, hai là thuế gắn liền với tài sản trên đất, 3 là thuế đánh vào giá trị tăng thêm của đất khi đầu tư của người khác mang lại (không phải chủ sở hữu đất). 

“Hầu hết các nước đều thu qua thuế phần giá trị tăng thêm của đất. Nói cách khác đây chính là giá trị địa tô tăng thêm, tức là phần tăng thêm từ đất khi đầu tư hạ tầng, dịch vụ công cộng, đường xá… nhưng phần quan trọng tăng thêm này chúng ta lại chưa thu được qua thuế”, ông Võ nói.

Cũng theo GS Đặng Hùng Võ, bất cập trong thuế nhà đất dễ dẫn đến nạn đầu cơ nhà đất. Nguyên nhân do giá trị sử dụng đất phi nông nghiệp của Việt Nam còn quá thấp. “Ai muốn giữ đất phi nông nghiệp gắn với tài sản thì giữ, phần đóng góp cho nhà nước không đáng kể, tạo điều kiện cho đầu cơ. Trong khi ở Mỹ, mua đất xong phải đi làm có tiền đóng thuế, người không có việc làm không bao giờ dám mua đất để giữ”, ông Võ nêu.

Hiện mức thuế thu từ sử dụng đất phi nông nghiệp rất thấp (chủ yếu thu ở mức 0,03%), nên chủ sử dụng đất không chịu tác động nhiều từ thuế, dẫn đến tình trạng sử dụng nhiều đất nhưng bỏ trống, không sử dụng, gây lãng phí tài nguyên đất. Mặt khác, khung giá đất do chính quyền địa phương ban hành thường thấp hơn so với giá trị thị trường nhiều lần. Do đó, khi thị trường bất động sản tăng giá, nguồn thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lại không tăng tương ứng. Ngay cả giai đoạn 2018 - 2019 khi thị trường bất động sản phát triển rất mạnh, tỷ trọng đóng góp của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong nguồn thu bất động sản giảm chỉ còn 1,07%, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Cải cách thuế bất động sản, tăng nguồn thu cho nhà nước

Để xử lý những bất cập này theo GS Đặng Hùng Võ, phải thực hiện cải cách thuế. Thứ nhất, với nguồn thu từ đất phi nông nghiệp, phải xác định trường hợp nào là đầu cơ, trường hợp nào có đất không đưa vào sử dụng, các dự án treo… tất cả các trường hợp này thì tăng thuế. Với người dân sử dụng trong hạn mức của mình có thể miễn thuế hoàn toàn, không cần đánh ở mức 0,03% vì nguồn thu này rất ít. Ngược lại, những người sử dụng trên hạn mức này thì bỏ mức 0,07% mà đánh thuế ở mức cao hơn (với những trường hợp sở hữu nhiều đất, có đất mà không đưa vào sử dụng, những trường hợp mang tính đầu cơ…).

Tuy nhiên, để thực hiện được, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, vấn đề mấu chốt là hệ thống quản lý phải chỉ ra trường hợp nào đầu cơ, trường hợp nào không đưa đất vào sử dụng. Người làm nhiệm vụ quản lý địa chính phải biết cụ thể ai sử dụng bao nhiêu đất, mấy thửa, diện tích ra sao… khi đó mới tính được chuyện cải cách thuế. Kinh nghiệm các nước, định giá đất phải có cơ quan nhà nước chuyên môn riêng theo ngành dọc, không giao cho cơ quan hành chính mà phải là cơ quan chuyên môn. 

Thứ hai, với thuế đánh vào chuyển quyền sử dụng nhà, đất, theo GS Võ, luật hiện hành quy định khá tiến bộ khi đánh vào thu nhập khi chuyển quyền, ai có thu nhập thì phải chịu thuế. Nhưng hiện chưa thu được theo thu nhập mà mới chỉ tính 2% giá trị chuyển nhượng với hộ cá nhân.

Thứ ba, cần học hỏi kinh nghiệm nước ngoài thu thuế đánh vào giá trị tăng thêm của đất do đầu tư mang lại. Ví dụ trước đây đất trống, sau này là khu chung cư thì giá tăng hàng ngày. Phần chênh lệch địa tô này không thể tất cả do chủ dự án hưởng hết, mà phải chia sẻ một phần cho chủ đầu tư, một phần cho người mua nhà và phần đóng góp cho nhà nước. Các nước trên thế giới có hệ thống định giá đất rất sát với giá thị trường, nắm rõ phần tăng thêm giảm đi bao nhiêu, để đánh thuế. 

Hiện, Luật Thuế bất động sản sửa đổi đang được Bộ Tài chính dự thảo, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024), thông qua tại kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025). Theo đó, Bộ Tài chính đang nghiên cứu về thuế với nhà ở thứ hai, thuế với nhà, đất bỏ trống, nhằm tránh tình trạng sử dụng đất lãng phí, không đúng mục đích và đảm bảo hiệu quả nguồn thu của nhà nước. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang chủ trì soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi, với điểm mới quan trọng là định giá đất và ban hành khung giá đất hàng năm.

Theo các chuyên gia, mấu chốt của việc tính thuế nhà, đất sát với thực tế là nhà nước cần ban hành bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường của bất động sản, đây sẽ là cơ sở tính thuế bất động sản và cả thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiệu quả, tránh thất thu cho ngân sách.