TCDN - Do nhu cầu bức bách về vốn, lại chưa đủ điều kiện mở bán dự án nên chủ đầu tư đã “sáng tạo” ra hình thức huy động vốn cho dự án nêu trên mà cơ quan quản lý hiện vẫn chưa thể làm gì được

Việc các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu gọi vốn đầu tư các dự án đã “bùng” lên mạnh mẽ từ đầu năm đến nay. Tuy nhiên, hình thức huy động vốn qua kênh trái phiếu, ưu tiên mua bất động sản là một chiêu thức bán hàng mới thường được nhà đầu tư sử dụng khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý và đẩy rủi ro về phía người mua.

Mua trái phiếu đổi bất động sản

Nhiều sàn giao dịch bất động sản tại quận 2 (TPHCM) và các nhân viên môi giới của Công ty cổ phần địa ốc Novaland đang chào bán cho khách hàng gói trái phiếu có tổng giá trị hợp đồng từ 1,5 tỉ đồng đến 2 tỉ đồng, mở bán từ 11-7-2019 và tất toán vào 11-7-2021.

Theo lời của các đại lý bất động sản thì đây là gói trái phiếu mà khách hàng đầu tư, đổi lại sẽ được quyền mua căn hộ tại dự án Water Bay của Novaland tại phường Bình Khánh (quận 2, TPHCM) với giá ưu đãi và các điều kiện hấp dẫn khác.

Cụ thể, trong Hợp đồng mua bán trái phiếu của Công ty TNHH đầu tư và phát triển Nova Song Giang, có địa chỉ tại Dự án Khu thương mại-dịch vụ Garden Gate (8, Hoàng Minh Giám, phường 9, quận Phú Nhuận, TPHCM) ký với nhà đầu tư là các trái chủ, thì tổng giá trị của đợt phát hành 2 năm này là 148,5 tỉ đồng, phát hành theo hình thức phát hành riêng lẻ cho dưới 100 nhà đầu tư (không kể nhà đầu tư chuyên nghiệp).

Mục đích của đợt phát hành là bổ sung vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp. Gói trái phiếu này không có tài sản đảm bảo, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, lãi suất cố định 8% năm. Tuy nhiên, theo phụ lục đính kèm Hợp đồng mua bán trái phiếu thì tổ chức phát hành “đã thống nhất với Công ty TNHH đầu tư và phat triển bất động sản Sun City (chủ đầu tư dự kiến) về việc chủ đầu tư dự kiến đảm bảo cho bên B (trái chủ) có quyền ưu tiên giao dịch với bất động sản của Dự án khu nhà ở kết hợp thương mại-dịch vụ... tại khu đất 9,6 ha (phường Bình Khánh, quận 2).

Phụ lục chi tiết hợp đồng cũng đính kèm theo các thông tin về một dự án bất động sản, có căn tầng và mức độ hoàn thiện đi kèm nhưng không nêu tên dự án nào. Còn trong tài liệu quảng cáo bán gói trái phiếu là quảng cáo đi kèm quyền mua cho dự án Broadway cũng tại phường Bình Khánh (quận 2), thực tế của chủ đầu tư Novaland. Tuy nhiên, trong tài liệu quảng cáo không ghi các thông tin về chủ đầu tư, cũng như thông tin liên quan đến dự án Water Bay đối diện Broadway, là những dự án “đắc địa” của Novaland tại quận 2.

Xét về điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp của Công ty TNHH Nova Song Giang, qua đại lý tư vấn là Công ty chứng khoán MSB thì tuân thủ đúng các điều kiện của đợt phát hành riêng lẻ. Và mua trái phiếu của doanh nghiệp hiện cũng là kênh đầu tư ngoài ngân hàng của các tổ chức, cá nhân.

Tuy nhiên, hình thức bán trái phiếu, huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản, đổi lại là các trái chủ - nhà đầu tư được quyền mua nhà tại dự án mà doanh nghiệp chỉ định kiểu như trên chính là một hình thức mở bán sớm các dự án chưa có đầy đủ điều kiện pháp lý để mở bán.

Rủi ro thuộc về người mua

Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt tín dụng bằng quy định: áp tỷ lệ vay vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ mức 45% xuống còn 40% và còn đưa ra các phương án để giảm dần xuống mức 30%.

Trước mắt là các khoản vay đầu tư bất động sản có giá trị từ 3 tỉ đồng trở lên bị siết chặt. Số liệu được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước công bố, trong 6 tháng đầu năm có khoảng 60 ngàn tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành thành công. Còn con số mà công ty chứng khoán MB đưa ra là xấp xỉ gần 70 tỉ đồng. Tất cả các doanh nghiệp bất động sản lớn như Vingroup, Novaland, Phát Đạt... đều có tên trong bảng phát hành với nhiều đợt, lãi suất cao. Mức cao nhất lên đến 14,5%/năm.

Việc phát hành trái phiếu nở rộ một phần do điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp được thông thoáng hơn, kèm theo là rủi ro cho người mua cũng nhiều hơn, nhất là trong điều kiện không có đảm bảo, không chuyển đổi.

Lý do thứ hai là với sự siết chặt về vốn ngân hàng như trên, các nhà phát triển bất động sản đều tìm cách gọi vốn qua các kênh ngoài ngân hàng, nhất là khi room tín dụng đã hết. Kể cả các kênh phát hành trái phiếu quốc tế có kèm theo chứng quyền chuyển đổi... cũng đã được thực hiện (như các đợt phát hành của Novaland).

Phát hành trái phiếu là chuyện của phát hành trái phiếu. Còn phát hành trái phiếu đổi lại quyền mua bất động sản (mà không ghi rõ vào hợp đồng, không đảm bảo vì dự án không đứng tên tổ chức phát hành) lại là chuyện khác. Novaland, thông qua các công ty con và công ty liên kết của mình đã đi đầu bằng hình thức “lách luật” nói trên. Các chuyên gia bất động sản đều thừa nhận rằng, nếu đủ điều kiện pháp lý để mở bán thì doanh nghiệp đã mở bán dự án. Nhất là các dự án đắc địa tại Khu đô thị Thủ Thiêm như Water Bay và Saigon Broadway. Song do nhu cầu bức bách về vốn, lại chưa đủ điều kiện nên chủ đầu tư đã “sáng tạo” ra hình thức huy động vốn cho dự án nêu trên mà cơ quan quản lý chưa thể làm gì được. Lý do là trong hợp đồng mua bán trái phiếu và phụ lục đi kèm đều không nêu tên dự án bất động sản.

Vấn đề là ở chỗ, đây cũng chính là những rủi ro mà trái chủ (nếu mua trái phiếu nhằm chuyển đổi thành quyền mua bất động sản) sẽ phải chịu. Nguyên việc mua trái phiếu không có tài sản đảm bảo, không có quyền chuyển đổi đã là một rủi ro mà trái chủ phải tự cân nhắc khi cho doanh nghiệp vay vốn. Vì nếu trong trường hợp doanh nghiệp đến hạn trả nhưng không trả được thì người mua sẽ phải chịu. Còn đổi lại giá trị trái phiếu sang giá trị bất động sản (kèm quyền ưu tiên về giá tốt hơn) thì lại càng không có gì đảm bảo vì tên chủ đầu tư dự án và tổ chức phát hành trái phiếu không phải là một. Đây cũng chỉ là quyền ưu tiên chứ không phải là điều kiện mà bên bán trái phiếu bắt buộc phải thực hiện vì không nêu tên dự án bất động sản bán cho trái chủ là dự án nào.

Trong mấy năm gần đây, Công ty mẹ Novaland đã thông qua và phát hành được nhiều đợt bán trái phiếu doanh nghiệp có đảm bảo hoặc có bảo lãnh cho các ngân hàng và cá nhận tại các dự án chung cư, nhà ở thương mại  tổng trị giá hàng ngàn tỉ đồng. Ngoài ra, từ tháng 11-2018 đến nay, doanh nghiệp cũng phát hành thành công khoảng 300 triệu đô la Mỹ trái phiếu có quyền chuyển đổi trên sàn giao dịch chứng khoán Singapore...

Novaland hay các doanh nghiệp địa ốc khác hoàn toàn có quyền huy động vốn phù hợp với quy định của pháp luật để phát triển dự án. Vấn đề là người mua phải tỉnh táo khi ký hợp đồng, trước những hình thức bán hàng mới, tránh những rủi ro có thể xảy ra, dẫn đến tranh chấp thua thiệt. Nếu Nova Long Giang hay nhiều doanh nghiệp khác bán hàng theo cách này thành công sẽ tạo tiền lệ cho các doanh nghiệp khác “ăn theo”. Lúc ấy, thị trường bất động sản, tín dụng có thể lâm vào tình trạng lách luật, khó kiểm soát.

* Ủy ban Chứng khoán Nhà nước công bố, trong 6 tháng đầu năm có khoảng 60 ngàn tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành thành công.