TCDN - Sáng nay (12/05), Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp phối hợp với Hội Tư vấn Thuế Việt Nam (VTCA) tổ chức Hội thảo "Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản".

Hội thảo có sự tham dự của: 

- Ông Hà Khắc Minh - Tổng biên tập Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp;

- Bà Nguyễn Thị Cúc - Nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam;

- Ông Thái Minh Giao - Phó Cục trưởng Cục Thuế TP. HCM;

- Ông Đặng Quyết Tiến - Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính);

- Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hội bất động sản TP. HCM (HoREA);

- Tiến sĩ Dư Phước Tân - Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh;

Bên cạnh đó, Hội thảo còn có sự tham gia góp mặt của nhiều đại biểu, đại diện các doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Hội thảo đang được phát trực tiếp: https://tinyurl.com/y4atrncl 

9h00: Ông Hà Khắc Minh - Tổng biên tập Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp phát biểu chào mừng, đề dẫn hội thảo

Thưa các vị đại biểu, cùng toàn thể Hội thảo!

Thay mặt Ban Tổ chức, tôi xin nhiệt liệt chào mừng và cảm ơn quý vị đại biểu, các vị khách quý, cộng đồng doanh nghiệp, các cơ quan báo chí đã đến tham dự hội thảo “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản”.

Hội thảo do Tạp chí Tài chính doanh nghiệp phối hợp với Hội Tư vấn thuế Việt Nam (VTCA) tổ chức sẽ phân tích tổng quan thị trường bất động sản hiện nay và tác động của chính sách thuế đối với thị trường bất động sản; Làm rõ những khó khăn trong khi xác định giá đất khi cổ phần hóa, thoái vốn tại doanh nghiệp nhà nước và các giao dịch về đất; Giải pháp phát triển thị trường bất động sản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện siết thuế bất động sản (BĐS)...

Thưa quý vị!

Tại các nước trên thế giới nguồn thu từ thuế đất đai và tài sản gắn liền với đất luôn chiếm 50 - 90% tổng thu cho ngân sách địa phương. Nguồn thu này là nguồn lực chính cho phát triển địa phương, nhất là các đô thị. Mặt khác, thuế có liên quan đến đất đai không chỉ có chức năng tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn là một công cụ tài chính để điều tiết thị trường BĐS, cũng như là một chính sách điều tiết phát triển đô thị. Đây là những công cụ hữu hiệu để điều chỉnh trong trường hợp sốt giá đất, chống đầu cơ tích trữ đất đai và kiểm soát dòng người di cư tự phát vào các đô thị.

Để ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, khai thác có hiệu quả bất động sản nhà ở và bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2161/2021/QĐ-TTg về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS như thuế tài sản nhà ở.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế và các Cục thuế địa phương đã có văn bản yêu cầu các cơ quan liên quan phối hợp xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Tại Chiến lược cải cách thuế đến 2030 vừa được Phó thủ tướng Lê Minh Khái phê duyệt, Bộ Tài chính được đề nghị nghiên cứu “theo hướng tăng mức điều tiết với đất và bổ sung thu thuế với nhà” nhằm khuyến khích sử dụng hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất.

Thực tế số thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS, nhận thừa kế và nhận quà tặng là BĐS mỗi năm chỉ hơn 10.000 tỷ đồng, chưa tương xứng so với giao dịch thực tế. Hiện tượng kê khai giá giao dịch BĐS thấp hơn so với thực tế nhằm giảm đi số thuế phải nộp khá phổ biến trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước – một hoạt động kinh tế vừa tăng nguồn thu ngân sách, vừa cung cấp lượng “hàng hóa mới” cho thị trường BĐS thời gian qua lại chưa đạt kết quả đề ra. Nguyên nhân chính do phương án định giá, sắp xếp lại, xử lý nhà, đất còn nhiều vướng mắc, tồn tại…

Gần đây nhất, tại hội nghị Trung ương 5 khóa 12 tuần qua, Tổng bí thư Nguyễn Phú Trọng nhắc lại một vấn đề nan giải trong hơn 2 thập kỷ gần đây đó là vấn đề quản lý đất đai. Tổng bí thư nhấn mạnh về nhu cầu hoàn thiện hệ thống chính sách đất đai hợp lý hơn nhằm giảm khiếu kiện, mâu thuẫn về đất đai; bảo vệ được cán bộ, qua đó phát huy được vai trò đặc biệt quan trọng của nguồn lực đất đai trong tiến trình phát triển đất nước.

Để có đầy đủ thông tin tham mưu cho Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế giải quyết những khó khăn, vướng mắc, khắc phục tình trạng trên, nhưng vẫn đảm bảo thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, Tạp chí Tài chính doanh nghiệp phối hợp với Hội Tư vấn Thuế Việt Nam cùng các cơ quan liên quan tổ chức hội thảo “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS”.

Đây là diễn đàn đa chiều để các nhà khoa học, nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp, các định chế tài chính thảo luận và đưa ra các khuyến nghị nhằm giải quyết các vấn đề đang đặt ra, giúp thị trường BĐS phát triển bền vững. Với ý nghĩa đó, tôi chính thức khai mạc Hội thảo “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS”.

Thay mặt Ban tổ chức, xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của các cơ quan chức năng, Cục Tài chính doanh nghiệp – Bộ Tài chính, Hội Tư vấn thuế Việt Nam, Cục thuế TP.HCM, Hiệp Hội BĐS TP.HCM…

Xin cảm ơn các nhà Tài trợ:

1. Công ty Cổ phần Tập đoàn Masterise

2. Công ty Cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh

3. Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt

4. Công ty TNHH KN Cam Ranh

5. Công ty Cổ phần Đầu tư và Tư vấn Nam Land

6. Công ty TNHH MTV Đầu tư phát triển Gia Cư (Tập đoàn Pi Group)

7. Công ty Cổ phần Tập đoàn Địa ốc Vạn Xuân

8. Công ty Cổ phần Tập đoàn Danh Khôi

9. Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát

10. Công ty Cổ phần Tập đoàn Trần Anh Long An (Trần Anh Group)

11. Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Phúc Land

12. Công ty TNHH Gotec Việt Nam

Các doanh nghiệp khác và cộng đồng doanh nghiệp đến dự, trao đổi, các phóng viên Báo chí đến dự đưa tin.

9h15: Bà Nguyễn Thị Cúc - Nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam

Hiện nay các vấn đề liên quan đến BĐS đang rất nóng nhất là liên quan đến các tập đoàn lớn như FLC và Tân Hoàng Minh…. Vậy làm thế nào để không thất thu ngân sách mà không ảnh hưởng làm đóng băng BĐS cũng là một trong những yêu cầu lớn. Trong đó có mục tiêu tổng quát quan trọng là “Phát triển thị trường BĐS nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất trong phát triển nhà ở”.

Chính sách điều tiết phù hợp có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển… hoặc ngược lại sẽ tạo yếu tố kìm hãm khiến thị trường đóng băng, khó phát triển…

Bà Nguyễn Thị Cúc cho biết, hệ thống chính sách thuế liên quan đến tài sản, đất đai đã rất cụ thể, tuy nhiên cần thực hiện tổng kết, đánh giá tổng thể tình hình thực hiện chính sách điều tiết hiện hành liên quan đến nhà, đất, BĐS. Trên cơ sở đó, nghiên cứu hoàn thiện theo mục tiêu của chiến lược cải cách thuế đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 508/QĐ Ttg ngày 23/4/2022 theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước...

"Tuy nhiên theo quan điểm cá nhân thì đối tượng chịu thuế Tài sản là cá nhân, không đưa tổ chức kinh tế, doanh nghiệp kinh doanh vào đối tượng chịu thuế. Đối tượng chịu thuế cũng cần nghiên cứu, khảo sát kỹ càng để phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội thực tiễn , không chỉ đơn giản đưa giá trị tài sản chiụ thuế là 800 triệu hay 1 tỷ đồng…bên cạnh đó cũng cần điều chỉnh đối tượng chịu thuế, không chỉ BĐS mà cả tài sản bằng tiền: vốn, đầu tư tài chính…để đảm bảo tính đồng bộ bình đẳng" - bà Cúc nhấn mạnh.

Để Luật thuế GTGT quy định về chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT thực sự đi vào cuộc sống, thì phải hướng dẫn thật cụ thể về quy định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhựơng BĐS mà đặc biệt là quy định về giá đất được trừ không phải tính thuế GTGT trong trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất .

Bên cạnh đó, chúng ta cần tránh những bất cập thực tế như trường hợp giá đất thực tế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng so với khi nhận chuyển nhượng, thì phần chênh lệch đó phải chịu thuế GTGT. Vô hình chung đã làm sai lệch quy định về chuyển nhượng BĐS không chịu thuế GTGT đã được quy định tại luật thuế GTGT. Tuy nhiên bên nhận chuyển nhượng phải nộp thuế GTGT, nhưng bên nhận chuyển nhượng không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào vì chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT .

"Theo chúng tôi, trường hợp giá đất có thay đổi tăng, giảm thì chuyển quyền sử dụng đất đều không phải nộp thuế GTGT mà có thể điều tiết bởi một chính sách khác, để đảm bảo thực hiện đúng theo quy định của Luật thuế GTGT" - Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam chia sẻ.

Bà Cúc nhấn mạnh: "Chúng ta cần nghiên cứu hoàn thiện, sửa đổi bổ sung cả về phương pháp tính thuế và miễn giảm thuế. Về phương pháp tính thuế, cần tính đến yếu tố đơn giản, dễ thu nhưng cũng cần đến yếu tố bình đẳng: đối với hoạt động chuyển nhượng có đầy đủ hóa đơn, chứng từ, cở sở pháp lý chứng minh hoạt động chuyển nhượng BĐS bị lỗ - chênh lệch âm giữa giá bán và giá vốn thì nên chăng không nên thu".

Giá tính thuế đối với chuyển nhượng BĐS cần phải nghiên cứu sửa đổi phù hợp, trên cơ sở giá chuyển nhượng thực tế. Tránh tình trạng làm hai hợp đồng khi chuyển nhượng để giảm nghĩa vụ, thậm chí trốn thuế. Hướng tới chính phủ điện tử, kho cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế cũng như các cơ quan hữu quan ngày càng được hoàn thiện, dữ liệu về giá BĐS được công khai, dễ kết nối tra cứu.. theo đó cần quy định nguyên tắc giá giao dịch theo giá thị trường để tính thuế, không chỉ phụ thuộc và giá hợp đồng mua bán hoặc giá do UBND tỉnh thành công bố, nhằm khắc phục tình trạng thất thu thuế, lạm thu như hiện nay đang tương đối phổ biến.

Đối với quy định miễn giảm thuế chuyển nhượng BĐS của cá nhân cần nghiên tính thực tiễn và hợp lý, thay đổi điêu thức chỉ tính định lượng mà kết hợp cả định lượng và giá trị để đảm bào công bằng, bình đẳng, không phân biết đối xử giữa càng tầng thu nhập của xã hội.

Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam cũng cho rằng, cần sửa đổi bổ sung quy định về xác định chi phí được trừ đối với hoạt động kinh doanh BĐS.

"Lưu ý các khoản chi phí đặc thù riêng có đối với hoạt động này: chi phù đền bù, giải phóng mặt bằng… Đặc biệt cần nghiên cứu sửa đổi Luật thuế TNDN theo hướng cho doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng BĐS nếu bị lỗ thì được bù trừ lỗ của BĐS vào hoạt động kinh doanh khác, trường hợp hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS có lãi thì cũng được dùng lãi BĐS bù lỗ cho hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp để bảm bảo doanh nghiệp chủ động tài chính và bình bẳng trong hoạt động sản xuất kinh doanh" - bà Cúc nhấn mạnh.

Bà Cúc cũng chia sẻ rằng: Nhà nước đầu tư quy hoạch, xây dựng cơ sơ hạ tầng, phát triển, quy hoạch thêm nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế,; xây dựng, mở đường cao tốc, cầu cống, sân bay, bến cảng … mang lại nhiều sự thay đổi về đời sống kinh tế xã hội trong đó có yếu tố về giá cả đất đai tăng. Theo thông lệ quốc tế này thì khoản thu lợi này của các tổ chức, cá nhân – thường gọi là khoản chênh lệch địa tô - đều có chính sách điều tiết thích hợp.

Tuy nhiên ở Việt nam chưa bị điều tiết bởi bất cứ chính sách thu nào dẫn đến NSNN chưa huy động được nguồn thu và các tổ chức cá nhân thu lợi, không do từ hoạt động của bản thân mình mang lại, chưa thực sự bình đẳng. Vì vầy cần sớm nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý.

Ngoài ra, cần nghiên cứu xem xét sửa đổi tiêu thức về diện tích, giá bán nhà, giá cho thuê, giá cho thuê mua Nhà ở xã hội để vừa phù hợp với quy quy định của pháp luật về nhà ở nhưng cũng phù hợp với phân khúc nhà ở, giá cả và tính theo diện tích xây dưng, tổng giá trị căn hộ. Tránh tình trạng khống chế giá để được ưu đãi, không đảm bảo chất lượng cho người tiêu dùng, gây lãng phí của cải xã hội, khó khăn cho đối tượng được hưởng ưu đãi.

Bên cạnh cơ chế, giải pháp về thuế, cần có thêm các giải pháp quy định về quản lý mua bán chuyển nhượng BĐS của các tổ chức cá nhân, đặc biệt là các cá nhân: như phương thức thanh toán khi chuyển nhượng, chứng minh nguồn thu nhập để đầu tư BĐS như: từ nguồn thừa kế, quà tặng, từ kinh doanh ( đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với NSNN theo quy định) … nhằm hướng tới sự minh bạch của thị trường BĐS, hạnh chế đầu cơ, tích trữ, ghim hàng….tạo thị trường BĐS ảo….

9h30: Ông Thái Minh Giao - Phó Cục trưởng Cục Thuế TP. HCM

Phó Cục trưởng Cục Thuế TP. HCM cho biết, năm 2021 tình hình thu ngân sách từ đất đạt hơn 17.500 tỷ đồng chiếm 6,96%. Tình hình thu có sự chậm lại do hoạt động kinh doanh BĐS bị chững cho tình hình dịch diễn biến phức tạp. 4 tháng đầu năm, tình hình thu ngân sách từ đất trên địa bàn TP.HCM có nhiều dấu hiệu khả quan khi đạt hơn 12.600 tỷ đồng, chiếm 10,5% tổng thu ngân sách toàn thành phố. Hoạt động chuyển nhượng BĐS đang diễn ra sôi động trên cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng.

Thực tế có nhiều trường hợp người nộp thuế khi chuyển nhượng BĐS kê khai giá mua bán với cơ quan thuế thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, chưa tự giác kê khai đúng giá thực tế giao dịch. Người nộp thuế kê khai nộp thuế TNCN, LPTB theo giá trên Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thấp hơn giá giao dịch thực tế để giảm số thuế TNCN, LPTB phải nộp, gây thất thu ngân sách.

Tuy nhiên, việc xác định giá giao dịch mua bán nhà, đất thực tế trên thị trường vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để làm căn cứ ấn định thuế TNCN, LPTB (nếu giá kê khai, giá theo hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế). Vấn đề này gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan Thuế, cán bộ thuế trong việc xác định được giá giao dịch thực tế của từng hồ sơ.

Cục Thuế TP.HCM đã báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố để chỉ đạo các Sở ngành có liên quan cùng phối hợp thực hiện triển khai trong công tác đấu tranh chống thất thu, tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Đồng thời có nhiều biện pháp nhằm chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng BĐS, đặc biệt, phối hợp với Cơ quan Cảnh sát điều tra xử lý các trường hợp cố tình thực hiện hành vi kê khai sai gây sai lệch số thuế phải nộp, gây thất thu thuế cho ngân sách.

"Bằng sự nỗ lực của các cán bộ, công chức cơ quan Thuế cùng với sự quan tâm, chỉ đạo của Ủy ban nhân dân TP, Tổng cục Thuế về công tác chống thất thu trong chuyển nhượng BĐS, trong 3 tháng đầu năm 2022, Cục Thuế TP.HCM đã được thực hiện đấu tranh, xử lý 10.876 hồ sơ chuyển nhượng BĐS, thu thêm hơn 180 tỷ đồng cho ngân sách, trong đó Thuế TNCN: 147 tỷ đồng, LPTB 33 tỷ đồng" - ông Thái Minh Giao cho biết.

Để quản lý thuế một cách có hiệu quả đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, Cơ quan Thuế TP sẽ tiếp tục thực hiện các biện pháp nhằm chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng BĐS; tiếp tục thực hiện có hiệu quả các biện pháp để chống thất thu trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS; có biện pháp xử lý hoặc kiến nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các biện pháp xử lý đối với hành vi trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS theo đúng quy định của pháp luật.

Ngoài việc cần có các quy định chặt chẽ, thống nhất của các văn bản pháp luật về Thuế, về đất đai, kinh doanh BĐS, về hoạt động công chứng... thì công tác phối hợp của các cơ quan, đơn vị có liên quan phải được tăng cường.

Thời gian tới Cục Thuế sẽ tích cực tham mưu Cơ quan cấp trên, phối hợp với các Sở ngành liên quan trong việc thực hiện kế hoạch tổng thể triển khai thực hiện tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với các khoản thu về đất và BĐS.

9h50: Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

Đối với việc thu ngân sách nhà nước từ BĐS, chính sách cần có những điều tiết hợp lý, làm sao để đất đai trở thành nguồn nội lực cực kỳ quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội.  Tại TP.HCM theo thông tin có được, đã có khoảng 30.000 trường hợp đã phải rà soát lại về việc kê khai chuyển nhượng BĐS.

Ông Châu cũng khẳng định, có tình trạng kê khai hai giá trong hoạt động chuyển nhượng BĐS, nhưng hầu hết họ đều kê khai cao hơn giá sàn. Chính vì vậy, ngành Thuế cần "thấu tình đạt lý" trong việc thẩm định và thu thuế từ việc chuyển nhượng BĐS.

10h20: Ông Đặng Quyết Tiến - Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính)

Ông Đặng Quyết Tiến cho biết, tính đến ngày 31/12/2020, lũy kế giai đoạn 2016 - 2020 cả nước đã có 180 doanh nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án cổ phần hóa, với tổng giá trị doanh nghiệp là 489.690 tỷ đồng, trong đó giá trị vốn nhà nước là 233.792 tỷ đồng. 

Một trong những nguyên nhân khiến tiến độ cổ phần hóa, thoái vốn DNNN còn chậm, việc triển khai kế hoạch cổ phần hóa còn gặp nhiều khó khăn là do vướng mắc về đến đất đai liên quan đến việc xác định giá trị đất đai khi cổ phần hóa, thoái vốn DNNN. Các DNNN đang được Nhà nước giao quyền sử dụng và quản lý một diện tích rất lớn đất đai, nhà và công trình trên đất trên khắp cả nước; đa phần nằm ở các vị trí đắc địa có giá trị rất lớn, hiệu quả sử dụng lại không cao.

Do đất đai mang tính cụ thể cao nên giá giao dịch trên thị trường của mỗi thửa đất có sự khác biệt nhất định. Như vậy, ở nước ta hiện nay tồn tại hai giá đất: giá nhà nước và giá thị trường. Việc tồn tại hai giá đất là một tất yếu khách quan và Nhà nước sẽ định hướng giá đất theo một trong các cơ chế: bám sát giá đất thị trường theo hướng “nước nổi, bèo nổi”; bám sát giá đất thị trường nhưng giá đất nhà nước quy định luôn giữ một khoảng cách nhất định với giá thị trường; phục vụ chính sách quản lý của Nhà nước và thoát ly giá đất thị trường.

Trên thực tiễn vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước so với giá đất thị trường. Việc xác định giá trị đất đai không chính xác đã gây thất thoát vốn nhà nước hàng nghìn tỷ đồng trong quá trình cổ phần hóa, thoái vốn. Theo Kiểm toán Nhà nước, kiểm toán giai đoạn 2016 - 2020 đã xác định tăng giá trị phần vốn Nhà nước tại các doanh nghiệp thêm gần 15.500 tỷ đồng. Trong đó, một phần lớn số tiền chưa được tính đúng tính đủ là từ đất đai.

Vấn đề nóng nhất được quan tâm vẫn là tránh thất thoát tài sản Nhà nước chính là đất đai. Các sai phạm trong xác định giá trị đất đai thể hiện ở nhiều hình thức như: cơ quan quản lý lách luật, tách lô đất lớn thành nhiều thửa có giá trị dưới 10 tỷ đồng để cho thuê đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thay vì đấu thầu theo quy định;

Một số DNNN không áp dụng đơn giá xây dựng cơ bản do cơ quan có thẩm quyền ban hành tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá trong việc định giá tài sản nhà cửa vật kiến trúc; nhiều DNNN được giao quản lý sử dụng những địa điểm “đất vàng” có giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng, nhưng nhưng trong tiến trình cổ phần hóa, định giá đất đai rẻ hơn rất nhiều so với giá trị thị trường; một số doanh nghiệp sau khi cổ phần hóa đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ thành các dự án nhà ở thương mại để thu lợi nhuận lớn.

"Theo Thanh tra Chính phủ, tính đến hết năm 2016, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 69 dự án với tổng diện tích 180 ha đất đã được chuyển đổi chủ yếu từ đất sản xuất, nhà xưởng, trụ sở sang mục đích đất ở, văn phòng và trung tâm thương mại" - ông Tiến cho biết.

Bên cạnh đó, khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, DNNN không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa và không thực hiện đấu giá khi cổ phần hóa.

Những sai phạm, kẽ hở trên đã dẫn đến thất thoát ngân sách Nhà nước và tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ, trục lợi; làm méo mó môi trường kinh doanh và sự cạnh tranh lành mạnh của thị trường.

10h40: Tiến sĩ Dư Phước Tân - Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh

Theo ông Dư Phước Tân, Luật Đất đai năm 2013 khi ra đời đã đánh dấu bước phát triển quan trọng trong chính sách tài chính đất đai với nhiều quy định đổi mới mang tính tiến bộ theo định hướng thị trường. Qua 8 năm triển khai, thông qua các Nghị định, Thông tư hướng dẫn ban hành, bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, vẫn còn một số bất cập về tài chính đất đai.     

Theo ông Tân cần thực hiện nhất quán theo nguyên tắc chung nhất là cân đối hài hòa lợi ích giữa 3 Bên: Nhà nước - Nhà đầu tư và Người dân. Đây là nguyên tắc cần quán triệt khi xây dựng các quy định về tài chính đất đai sắp tới. 

Đối với sửa đổi, điều chỉnh về định giá đất cũng như phạm vi áp dụng, ông Tân cho rằng cần ban hành quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập, tránh tình trạng chỉ có tổ chức nhà nước đứng ra định giá.

Về điều chỉnh lại thuế đất phi nông nghiệp và thuế chuyển quyền sử dụng đất, ông Tân kiến nghị Thuế suất của thuế đất phi nông nghiệp nộp định kỳ hàng năm vẫn ở mức thấp (0,03%) trong khi so với mức thuế ở các quốc gia khác khoảng 1-1,5%. Thuế chuyển quyền sử dụng đất với mức thuế chuyển quyền sử dụng đất là 2% tính trên giá trị BĐS theo Bảng giá nhà nước, nên khá thấp. Cần được xem xét bổ sung về góc độ khai báo giá trị giao dịch, kể cả xem xét việc gia tăng thuế suất. Cuối cùng ông Tân cho rằng, về lâu dài cần xem xét và ban hành Thuế BĐS.

11h15: Tọa đàm, trao đổi 

Ông Nguyễn Khắc Sơn - Chủ tịch Tập đoàn Sơn An, Phó chủ tịch Hội doanh nghiệp Nghệ Tĩnh tại TP.HCM: Tập đoàn Sơn An có đầu tư vào dự án nhà ở xã hội 425 căn tại TP Biên Hòa - Đồng Nai. Đầu vào của thuế VAT xây dựng là 10%, đầu ra với nhà ở xã hội là 5% nên xuất hóa đơn vẫn còn dư, vậy khi nào thì doanh nghiệp chúng tôi được hoàn thuế?

- Bà Nguyễn Thị Cúc: Hiện nay chúng ta đang có vấn đề về thuế suất VAT và hoàn thuế. Trước kia, VAT có cơ chế 3 tháng âm sẽ được hoàn, sau đó 1 năm âm sẽ được hoàn. Hiện nay đối với sản xuất và kinh doanh nội địa sẽ không được hoàn thuế nữa. Chỉ được hoàn thuế đối với cơ sở thành lập từ dự án đầu tư, xuất khẩu chứ không được hoàn thuế đối với bất động sản. Riêng vấn để này, chúng tôi đã từng có kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ cho doanh nghiệp hoạch toán tiền hoàn vào chi phí để giảm bớt chi phí doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong Luật Thuế không có chỗ nào nói rằng VAT không được hoàn thì được chuyển vào chi phí. 

Hỏi: Nguyên nhân chính nào dẫn đến việc chậm cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước tại Hà Nội và TP. HCM? Nguyên nhân chính của việc này có phải do những bất cập, vướng mắc trong việc xử lý đất đai khiến quá trình cổ phần hóa của doanh nghiệp bị chậm hay không?

- Ông Đặng Quyết Tiến: Việc chậm cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước tại Hà Nội và TP. HCM có 3 nhóm nguyên nhân:

Nguyên nhân thứ nhất là chủ quan: Nhiều doanh nghiệp nhà nước muốn giữ lại để làm ăn tự quản; chưa xác định được doanh nghiệp có thuộc đối tượng cổ phần hóa hay không; có nhiều giám đốc doanh nghiệp không muốn cổ phần hóa. Ví dụ một số doanh nghiệp không sản xuất mà 70% doanh thu đến từ việc cho thuê đất, cơ sở. Khi cổ phần hóa bắt buộc trả lại đất cho nhà nước mới phát hiện ra hoạt động không hiệu quả. 

Nguyên nhân thứ hai liên quan đến chính sách cổ phần hóa: Chúng ta đã định rõ sự mình bạch về đất đai theo Luật Quản lý tài sản công năm 2017. Trong đó đề nghị tất cả các doanh nghiệp sắp xếp lại để loại bỏ những cơ sở nhà đất chưa dùng đất, không dùng đến, sử dụng sai mục đích để chuyển giao về cho địa phương. Tuy nhiên nhiều doanh nghiệp chưa chuyển tên tài sản về sở hữu của đơn vị mình theo quy định của Luật Đất đai dẫn đến việc mất rất nhiều thời gian. 

Vấn đề thứ ba, một số sai sót trong quá trình xác lập đất đai dẫn đến việc trì trệ. Bên cạnh đó quá trình cổ phần hóa cũng bị ảnh hưởng bởi yếu tố dịch bệnh, thị trường....