Thị trường bất động sản năm 2020 bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch Covid-19, nhưng không vì thế mà thị trường mất đi những điểm nhấn đáng chú ý, trong đó có cả chính sách lẫn những diễn biến thực tại trên thị trường. Tạp chí TCDN xin điểm lại những vấn đề, sự kiện bất động sản nổi bật nhất trong 2020.

1.Bất động sản lệch pha cung - cầu

Thị trường bất động sản trong 2020 được một số cơ quan đánh giá “chưa có dấu hiệu bất thường, cực đoan lớn”. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, thị trường đang có dấu hiệu lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng. Cụ thể, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, nhu cầu của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm từ 20 - 30%, nguồn cung nhà ở dạng này lại chiếm hơn 65% sản phẩm triển khai. Thị trường hiện đang dư thừa khoảng 70-100 triệu m2 sàn cao trung cấp.

Mặt khác, nhu cầu về phân khúc nhà ở thương mại bình dân, giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) dù chiếm đến 70-80% thị trường nhưng lại thiếu nguồn cung khá lớn. Đặc biệt là tại các thị trường lớn như Tp.HCM và Hà Nội, sự lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng.

2. Đất ven đô sốt ảo

Sau khi Hà Nội công bố Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030 vào giữa tháng 7, ngay lập tức giá đất các làng, xã quanh khu vực này được đẩy giá. Đất vườn, ruộng đầu tháng chỉ có mấy trăm nghìn đồng/m2, đến cuối tháng đã tăng lên 2 triệu đồng/m2.

Giá đất ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất... dù hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có đường Quốc lộ 32 và đường Láng - Hoà Lạc nhưng cũng được đẩy lên rất cao. Tại Đông Anh, từ cuối năm 2019 khi có thông tin trở thành một trong 4 huyện ngoại thành Hà Nội được lên quận vào năm 2020, đến nay, thị trường vẫn chưa ngừng “hét” giá. Có những khu đất giá bán lên đến 80 triệu đồng/m2, đắt ngang với giá một số trong quận nội thành.

Đáng nói, thị trường chứng kiến một nghịch lý: Giá đất trong nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn xoay quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị lại có giá chào bán 20-30 triệu đồng /m2.

3.Tín dụng vẫn “chảy đều” vào bất động sản

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, nếu như quý 1/2020 tín dụng bất động sản chỉ tăng 0,88% thì hết quý 2/2020 đã tăng tới 10,21%. Theo báo cáo tài chính 9 tháng của nhiều ngân hàng thuộc top đầu lợi nhuận toàn hệ thống, tín dụng bất động sản cũng đang là một trong những động lực chính để thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận.

Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây của Ngân hàng Nhà nước cho biết, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng cao hơn mức tăng trưởng dư nợ tín dụng chung và tập trung chủ yếu vào dư nợ phục vụ mục đích tự sử dụng. Theo đó, đến nay, tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 19% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, trong đó, 62,43% là tín dụng phục vụ nhu cầu về nhà ở.

4. Bất động sản công nghiệp phát triển mạnh

Báo cáo ngành cập nhật mới đây của Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BSC) cho thấy, tính đến hết tháng 11/2020, Việt Nam có 369 khu công nghiệp được thành lập; tổng diện tích 113,300 ha; diện tích thương phẩm 73,600 ha. Trong đó, khu công nghiệp đang hoạt động là 280 khu; tổng diện tích 82,800 ha; diện tích thương phẩm 56,600 ha; tỷ lệ lấp đầy 70,1%. Còn 89 khu công nghiệp đang xây dựng; tổng diện tích 30,500 ha; diện tích thương phẩm 16,300 ha.

Có thể thấy, bất động sản công nghiệp lại trở thành điểm sáng trong năm nay và dự báo cho cả năm 2021 bởi những tác động từ các hiệp định thương mại EVFTA, RCEP, kế hoạch lập nhà máy sản xuất tại Việt Nam của nhiều tập đoàn.

5. M&A bất động sản tăng mạnh

Theo dữ liệu tổng hợp từ MergerMarket và HSF, tại Việt Nam, tổng giá trị M&A năm 2019 đạt 7,2 tỷ USD, bằng 94,7% giá trị năm 2018. Do tác động của Covid-19 cũng như một số yếu tố khác, dự kiến giá trị M&A năm 2020 tiếp tục suy giảm, ước đạt 3,5 tỷ USD, bằng 48,6% so với năm 2019. Tuy nhiên, hiện bất động sản là một trong những lĩnh vực có hoạt động M&A sôi động nhất tại Việt Nam.

Theo thông cáo vừa được Vingroup phát ra ngày 16/6, một nhóm nhà đầu tư do quỹ đầu tư Kohlberg Kravis Roberts (KKR, Hoa Kỳ) đứng đầu, trong đó có quỹ đầu tư Temasek (Singapore) đã hoàn tất giao dịch mua lại hơn 200 triệu cổ phần VHM của CTCP Vinhomes thông qua giao dịch thỏa thuận, với giá trị giao dịch lên tới 15.100 tỷ đồng, tương đương 650 triệu USD. Giao dịch được thực hiện qua Quỹ Asian Fund III.

Với tỷ lệ nắm giữ sau giao dịch là 6% cổ phần, nhóm nhà đầu tư ngoại này đã trở thành cổ đông lớn (nắm trên 5% vốn) của Vinhomes.

Báo cáo tài chính hợp nhất của tập đoàn Novaland công bố mới đây cho thấy, tính đến nay tập đoàn này đã nhận giải ngân tới 21.293 tỷ đồng từ các tổ chức tín dụng, đối tác trong hoạt động huy động vốn. Khoản vốn này đa phần được dùng cho hoạt động M&A và đầu tư phát triển các dự án.

Quý 3/2020, Novaland cũng đã hoàn tất thỏa thuận chuyển nhượng 51% cổ phần đang nắm giữ tại một công ty sở hữu dự án bất động sản thuộc khu vực trung tâm Tp.HCM. Đồng thời, tính đến hết tháng 9/2020 tập đoàn này cũng đã hoàn tất việc mua lại 99,98% Liberty với trị giá 1.400 tỷ đồng.

Tại Bình Dương, Phát Đạt đã tiến hành bắt tay với Tập đoàn Danh Khôi để phát triển dự án Astral City - dự án vừa được ra mắt vào hồi tháng 10/2020. Trong quý 3, Phát Đạt cũng hoàn tất mua lại Công ty Bến Thành - Long Hải, chủ dự án khu du lịch Bến Thành - Long Hải tại huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Phát Đạt đã chi tới 1.375 tỷ đồng để mua lại 68,75% vốn công ty này.

Tập đoàn Danh Khôi cũng đã mua lại 100% nguồn vốn từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier để trở thành chủ đầu tư dự án Sun Frontier.

Nói tóm lại, dù bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, song việc mua bán bất động sản luôn diễn ra sôi động, qua đó kích thích sự phát triển của thị trường.

6. Khung giá đất tăng

Theo quy định của Chính phủ, khung giá đất 2020 - 2024 được điều chỉnh không quá 20% so với hiện hành. Sauk hi có quyết định, giá đất tại hầu hết các địa phương trên cả nước đã đồng loạt tăng. Tại Hà Nội, giai đoạn từ 1/1/2020 đến 31/12/2024, bảng giá các loại đất tăng bình quân 15% so với giai đoạn 2014 - 2019, chỉ riêng mức giá đất nông nghiệp được giữ nguyên.

Cụ thể, đối với đất ở tại các quận điều chỉnh tăng bình quân 16% đối với các tuyến đường trục chính 2 chiều; tăng bình quân 12% đối với các tuyến đường 1 chiều; các tuyến đường còn lại bình quân tăng 15%.

Đất thương mại, dịch vụ tại các quận được điều chỉnh bằng 62 - 65% giá đất ở sau khi điều chỉnh. Trong đó, đối với 4 quận (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng) điều chỉnh bằng 65%, các quận còn lại điều chỉnh bằng 62%. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ ở các quận cũng tăng bình quân 16% đối với các tuyến đường trục chính 2 chiều; tăng 12% đối với các tuyến đường 1 chiều; tăng 15% với các tuyến đường còn lại.

7. Bất cập về chính sách

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, mặc dù khung pháp lý của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vấn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung.

Đơn cử, về các chính sách thuế, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/9/2009 quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường. Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, giá thị trường là một khái niệm chung chung do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường. Vì vây, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng.

Một bất hợp lý khác trong chính sách thuế là Thông tư 161/2009/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân quy định thu 2% cho mỗi lần sang nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Gọi là thu nhập cá nhân, nhưng việc hành thu thực chất là thu cố định trên doanh thu chuyển nhượng, không có miễn giảm, không dựa vào thu nhập thực tế, người mua dù lỗ cũng vẫn thu.

Thuế doanh thu đánh vào dòng tiền kinh doanh, tiền đầu tư vào sản phẩm dở dang trong quá trình sản xuất ra hàng hóa, nên có ảnh hưởng rất mạnh đến việc đầu tư vốn xã hội vào thị trường này. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân quá cao và hành thu bất hợp lý là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đóng băng thị trường trong thời gian qua.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, các luật khác như Luật Đất Đai và Luật Quy hoạch…đều đang “có vấn đề”, khiến các dự án ách tắc.

Kết quả khảo sát của Vietnam Report (VNR) về lĩnh vực này chỉ rõ, 100% doanh nghiệp bất động sản nhận định: vấn đề thủ tục hành chính, giấy tờ pháp lý là thách thức lớn nhất, làm giảm nguồn cung mới. Mặc dù Chính phủ đã có những cải cách nhưng vẫn chưa có nhiều thay đổi, dự án vẫn bị đình trệ do quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài...

8. Trả mặt bằng kinh doanh

Do ảnh hưởng của dịch Covid-19 suốt từ đầu năm, nhiều cửa hàng mặt phố, các tiệm kinh doanh nhỏ tại Hà Nội và Tp.HCM đã phải đóng cửa vì không thể đủ trả tiền mặt bằng.

Khảo sát của CBRE mới đây cho thấy 43% khách thuê cho rằng doanh thu sẽ giảm từ 10 - 30% trong năm 2020, 61% khách thuê cho biết chưa được nhận các hỗ trợ từ chủ nhà và 27% hy vọng được chủ nhà hỗ trợ nhiều hơn vì hoạt động kinh doanh đang bị ảnh hưởng nặng từ Covid-19.

Báo cáo thị trường quý 3/2020 của CBRE Việt Nam cho hay, tỷ lệ mặt bằng bán lẻ trống trung bình vẫn cao hơn năm trước do các thương hiệu bán lẻ, chủ yếu là thời trang và ăn uống trong nước trả lại mặt bằng. Một số chủ đầu tư vẫn giữ chính sách ưu đãi cho các khách thuê hiện hữu và khách thuê mới, tuy rằng số lượng dự án có chính sách ưu đãi không nhiều như trong đợt Covid-19 hồi đầu năm.

Theo khảo sát của Savills vào quý 3/2020, khách thuê thuộc ngành hàng dịch vụ ăn uống và thời trang cũng có sự thay đổi rõ rệt về diện tích thuê hoặc do trả mặt bằng hoặc do giảm bớt diện tích thuê để cắt giảm chi phí. Xu hướng giảm diện tích thuê hoặc trả những cửa hàng hoạt động không hiệu quả nhiều khả năng sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian tới.

9. Nhà đầu tư bất động sản đổ ra Bắc

Nếu trước đây xu hướng các chủ đầu tư phía Bắc đầu tư Nam tiến rất rầm rộ thì vài năm trở lại đây, xu hướng này đã đảo chiều. Những ông lớn trên thị trường bất động sản Tp.HCM như Masterise Group, Phú Mỹ Hưng, Phú Long, Nam Long... đã có mặt tại thị trường bất động sản phía Bắc khi liên tiếp công bố những dự án lớn.

Đại diện Savills Việt Nam cho biết do khan hiếm quỹ đất, vướng mắc về thủ tục pháp lý dự án ở Tp. HCM là một trong những nguyên nhân làm cho các doanh nghiệp bất động sản dịch chuyển, mở rộng thị trường ra phía Bắc.

10. FDI bất động sản

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/11/2020, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 3,8 tỷ USD, tăng 15% so với cùng kỳ 2019.

Tính riêng trong 3 quý vừa qua, tổng vốn FDI đổ vào bất động sản còn tăng mạnh nữa, từ 0,264 tỷ USD trong quý I lên 0,586 tỷ USD ở quý II và đạt 2,35 tỷ USD trong quý III.

Nguyên Hà

Tạp chí in số Tết 2021