TCDN - Tình trạng hàng chục nghìn căn hộ và dự án bất động sản bỏ hoang để lại nhiều hệ lụy nghiêm trọng đối với nền kinh tế - xã hội. Đặt ra yêu cầu cấp thiết phải có biện pháp xử lý và ngăn ngừa bằng cách xây dựng các công cụ điều tiết thị trường, trong đó có xây dựng các chính sách thuế. 

Hàng chục nghìn căn hộ "ngủ quên" trong khi người dân không có chỗ an cư

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua nhiều biến động với nghịch lý một bên là sự phát triển mạnh mẽ của các dự án cao cấp, bên kia lại là tình trạng hàng chục nghìn căn hộ xây dựng xong nhưng không có người ở, nhiều khu đô thị trở thành “thành phố ma” giữa lòng các đô thị lớn. 

Tại một báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) hồi giữa năm 2025, VARS cho biết, tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng nhiều khu tái định cư có tỷ lệ lấp đầy rất thấp, thậm chí có những tòa nhà không có người ở. Chỉ tính riêng Hà Nội và Tp.HCM, có ít nhất khoảng 18.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, không người đến ở, tiêu tốn hàng trăm tỷ đồng để bảo trì, bảo dưỡng mỗi năm.

Cụ thể, tại Hà Nội, theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, hiện trên địa bàn có 174 khu nhà tái định cư đang được sử dụng với tổng số hơn 14.200 căn hộ và khoảng 4.000 căn chung cư bỏ hoang. Nhiều dự án tái định cư có người dân về ở, có diện tích kinh doanh dịch vụ cũng vẫn bị bỏ trống nhiều năm, không có đơn vị nào thuê, sử dụng thương mại.

Còn tại Tp.HCM, thống kê của Sở Xây dựng thành phố này cho biết, hiện có hơn 14.000 căn hộ tái định cư bỏ trống, tập trung nhiều nhất tại Khu tái định cư Bình Khánh (quận 2 cũ) với hơn 12.000 căn hộ và tại khu khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh cũ) với hơn 2.000 căn hộ.

Tình trạng hàng chục nghìn căn hộ và dự án bất động sản bị bỏ hoang đã để lại nhiều hệ lụy nghiêm trọng đối với nền kinh tế - xã hội. Trước hết, đây là sự lãng phí rất lớn về đất đai và vốn đầu tư, khi nguồn lực hàng chục nghìn tỷ đồng bị “đắp chiếu” mà không phát huy hiệu quả, gia tăng gánh nặng cho ngân sách trong việc bảo trì và quản lý các khu tái định cư, khu đô thị, dự án bỏ hoang. Thị trường bất động sản cũng bị méo mó, khi nhà ở giá bình dân luôn khan hiếm, trong khi phân khúc cao cấp và biệt thự bỏ hoang tràn lan, dẫn đến sự lệch pha cung - cầu càng thêm trầm trọng. 

Về mặt xã hội, thực trạng này gây bức xúc dư luận, gia tăng bất bình đẳng khi người có nhu cầu thật khó tiếp cận nhà ở, trong khi tài sản bị đầu cơ, găm giữ. Không những thế, nhiều khu đô thị và tòa nhà bỏ hoang nhanh chóng xuống cấp, trở thành điểm nhếch nhác trong đô thị, tiềm ẩn nguy cơ tệ nạn và mất an ninh trật tự. Rõ ràng, hệ lụy của bất động sản bỏ hoang không chỉ dừng lại ở lãng phí nguồn lực mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến diện mạo đô thị và sự phát triển bền vững của xã hội.

Nguyên nhân của tình trạng trên là do nhiều dự án định hướng cao cấp, giá gấp nhiều lần khả năng chi trả của đại bộ phận cư dân đô thị. Chi phí tái định cư không tương xứng khiến người dân bị giải tỏa thường được bồi thường không đủ để mua lại căn hộ tái định cư. Một bộ phận nhà đầu tư mua căn hộ, biệt thự với mục đích “chờ tăng giá” thay vì sử dụng, biến nhiều dự án thành “thành phố ma”.

Bên cạnh đó, vị trí của nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, giao thông chưa đồng bộ, gây khó khăn cho việc đi lại, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng làm giảm sức hấp dẫn.

Một số dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém chất lượng, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến an toàn của cư dân mà còn làm giảm giá trị của các căn hộ, khiến người dân không muốn chuyển đến.

Ngoài ra, việc không đánh thuế cao đối với nhà, đất bỏ hoang chưa đủ sức răn đe, tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ kéo dài.

Nghiên cứu đánh thuế đối với bất động sản bỏ hoang

Trước thực trạng đó, Văn phòng Chính phủ đã ban hành Thông báo 294/TB-VPCP về Kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất ban hành ngay chính sách đánh thuế đối với nhà ở, bất động sản không sử dụng; đánh thuế đổi phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản của các dự án; thu thuế phần chênh lệch giữa các lần giao dịch để hạn chế đầu cơ, thổi giá bất động sản.

Như vậy, có thể thấy Chính phủ đã quan tâm, chú trọng đến vấn đề xử lý và ngăn ngừa tình trạng bất động sản bỏ hoang bằng cách xây dựng các công cụ điều tiết thị trường, trong đó có việc xây dựng các chính sách thuế. 

Theo đánh giá, với thực trạng bất động sản bỏ hoang ở Vịệt Nam đáng báo động như hiện nay, việc ban hành một chính sách thuế đối với bất động sản bỏ hoang là hết sức cần thiết. Thứ nhất, thuế sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ nhà đất chờ tăng giá, vốn là nguyên nhân trực tiếp khiến hàng chục nghìn căn hộ, biệt thự bị bỏ hoang trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn.

Thứ hai, việc đánh thuế đối với bất động sản bỏ hoang, không sử dụng sẽ tạo động lực để và áp lực để chủ sở hữu đưa tài sản vào sử dụng hiệu quả hơn, chẳng hạn cho thuê, bán lại hoặc chuyển đổi mục đích khai thác, qua đó tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Thứ ba, nguồn thu từ thuế bất động sản bỏ hoang có thể bổ sung cho ngân sách nhà nước, phục vụ phát triển hạ tầng, tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và cải thiện phúc lợi dân sinh.

Cuối cùng, chính sách thuế cũng mang ý nghĩa công bằng xã hội, khi người sử dụng đất đúng mục đích không phải chịu thiệt thòi trước những trường hợp lãng phí tài nguyên đất đai. Vì vậy, một cơ chế thuế hợp lý sẽ vừa là công cụ điều tiết thị trường, vừa là giải pháp để hướng bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Tuy nhiên, để chủ trương này thực sự phát huy tác dụng, cần có tiêu chí minh bạch trong việc xác định thế nào là “bỏ hoang”, tránh tình trạng áp dụng cứng nhắc gây khó khăn cho người dân chưa có điều kiện khai thác bất động sản. Bên cạnh đó, mức thuế cần được thiết kế phù hợp để vừa đủ sức răn đe, vừa không tạo gánh nặng quá lớn cho người sở hữu hợp pháp.

Như vậy, chính sách đánh thuế nhà, đất bỏ hoang là một giải pháp đúng hướng, nhưng cần được triển khai thận trọng, đi kèm với các biện pháp đồng bộ về quy hoạch, pháp lý và hạ tầng để đạt hiệu quả lâu dài.

Bài 2: Đánh thuế bất động sản bỏ hoang: Thế giới đã làm gì?