TCDN - Khi chuyển nhượng bất động sản (nhà, đất) người mua, bán phải đóng các loại thuế, phí như thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thuế đất.

Thuế TNCN

Theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Lệ phí trước bạ

Tại Điều 2, Điều 3 nghị định số 140/2016/NĐ- CP quy định nhà, đất thuộc đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ và cá nhân, tổ chức phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng cho nhà, đất tại cơ quan có thẩm quyền. Do đó nếu người mua quyền sử dụng đất cho nhu cầu làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoặc đăng ký biến động cho mảnh đất đã mua thì họ phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước để tiến hành thủ tục này.

Công thức tính mức nộp lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.

Trong đó, diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ tính theo diện tích sàn nhà bao gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó. Giá 1m2 đất là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Phí thẩm định hồ sơ, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong quá trình làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ky biến động, các bên có nghĩa vụ phải nộp phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm l, Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 250/2016/TT- BTC của Bộ Tài chính.

Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.

Mức thu dao động từ 500.000 đồng 5 triệu đồng (thông thường từ 500.000 đồng đến 2 triệu đồng)

Ngoài thuế, lệ phí trên thì người mua đất còn có thể phải nộp các lệ phí khác trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa mới): Khi sang tên nhà đất nếu người nhận tặng cho yêu cầu và được cấp Giấy chứng nhận mới sẽ phải nộp khoản lệ phí này.

Mức thu: Dù các tỉnh thành thu khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/lần/giấy.

Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

Thuế sử dụng đất

Khi mua đất, người mua sẽ trở thành chủ sở hữu của quyền sử dụng đất. Do đó người mua có nghĩa vụ phải nộp thuế sử dụng đất.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có). Trong đó: Số thuế phát sinh = (Diện tích đất tính thuế x Giá của 01m2) x Thuế suất.