TCDN - Tại phiên thảo luận Quốc hội về nội dung sửa đổi của Luật Nhà ở liên quan đến vấn đề đấu giá đất nhiều đại biểu băn khoăn quy định sửa đổi có thể khiến thất thoát nguồn lực nhà nước từ địa tô.

“Nếu thực hiện được việc đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô đem lại cho nhà nước rất lớn”

Sáng 10/1, Quốc hội thảo luận trực tuyến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 luật. Trong đó, nội dung sửa đổi của Luật Nhà ở được nhiều đại biểu quan tâm.

Đại biểu Ngô Trung Thành đánh giá cao Chính phủ đã nhận diện thấy vướng mắc và đề xuất phương án sửa đổi khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở.

“Ở điểm này, tôi rất chia sẻ với các nhà đầu tư, chỉ vì trong diện tích dự án không có m2 nào là đất ở nên không thể triển khai dự án xây dựng nhà ở thương mại theo phương thức nhà nước chấp thuận nhà đầu tư đồng thời với chấp nhận dự án đầu tư mà phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án”, ông Thành nói.

Tuy nhiên, muốn thực hiện đấu giá hay đấu thầu cũng không xong, vì đất không thuộc diện nhà nước thu hồi thì nhà nước không thể thu hồi để đấu giá, đấu thầu được. Kết quả là các dự án loại này không thể triển khai được và xảy ra nhiều nhất là ở Hà Nội và Thành phố Chí Minh. Nhìn nhận ở khía cạnh này thì rất bất cập, cần sớm được sửa đổi, tháo gỡ.

Mặc dù vậy, đại biểu Thành đề nghị phải đánh giá kỹ. Thứ nhất, nếu thực hiện được việc đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô đem lại cho nhà nước là rất lớn. Nổi bật nhất thời gian qua cho thấy, việc đấu giá 1 hecta đất ở Thủ Thiêm đã đem lại cho ngân sách nhà nước số tiền là 24.500 tỷ đồng, tương đương trên một tỷ USD.

Ông Thành nhấn mạnh: “Nếu 1 hecta đất này không đấu giá mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tôi thử tính là giá rất cao là khoảng 100 triệu/1m2 và thực tế thì chắc không được giá như thế này thì ngân sách nhà nước sẽ thu được bao nhiêu? Vâng, ngân sách nhà nước sẽ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của tiền bán đấu giá”.

Vì thế, theo đại biểu Thành, việc sửa đổi quy định theo phương án trên của Luật Nhà ở, ngân sách nhà nước không thu được bao nhiêu, người có đất chuyển nhượng cho chủ dự án cũng không được hưởng lợi bao nhiêu, chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về chủ dự án, người gom được đất, đây thực sự là vấn đề rất bất hợp lý.

Cùng với đó, đại biểu Thành cho hay, như chúng ta đã biết đất đai thuộc sở hữu toàn dân và bằng việc quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng nhà nước thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm cho giá trị đất tăng lên rất lớn, chênh lệch địa tô này cơ bản phải thuộc về Nhà nước, phải thuộc về toàn dân.

Tuy nhiên vấn đề tài chính, đất đai không điều chỉnh ở Luật Nhà ở mà điều chỉnh ở Luật Đất đai nên không thể xử lý vấn đề chênh lệch địa tô này ở trong Luật Nhà ở được. Nếu chúng ta sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng trên thì chỉ giải quyết được vướng mắc để cho dự án triển khai được, nhưng lợi ích đem lại cơ bản chỉ là cho chủ dự án, người gom đất được hưởng, còn đối với Nhà nước sẽ dẫn đến nguy cơ là chảy máu nguồn lực tài nguyên đất đai, nhà nước không thể khai thác, phát huy được nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước như yêu cầu đã được đặt ra tại nhiều văn kiện của Đảng.

Phân tích thêm về nội dung sửa đổi này, đại biểu Thành nói, với nội dung sửa đổi như vậy, người nào gom được đất đồng nghĩa với việc có khả năng cao được chấp nhận là nhà đầu tư để triển khai dự án. Điều này chắc chắn sẽ dẫn đến phong trào gom đất, đẩy giá đất loại này lên cao, hệ lụy phát sinh sẽ rất nhiều và rất lớn. Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn đã khó sẽ càng khó khăn hơn.

Khiếu nại, tố cáo trong những lĩnh vực đất đai vốn đang chiếm phần lớn các vụ việc khiếu nại, tố cáo chắc chắn sẽ càng tăng nhiều hơn và nóng nhiều hơn. Bởi vì nguyên nhân sâu xa dẫn đến phát sinh nhiều khiếu nại, tố cáo, dẫn đến khó khăn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng chủ yếu là do sự chênh lệch giữa giá bồi thường với giá trên thực tế, nay sự chênh lệch giá này gia tăng hơn nhiều thì chắc chắn tác động tiêu cực sẽ càng tăng hơn.

Vì vậy, đại biểu Thành đề nghị Quốc hội tạm thời chưa nên sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở như phương án đề xuất. Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, đặc biệt là phải có hướng xử lý cho bằng được vấn đề chênh lệch địa tô trong Luật Đất đai và các văn bản khác có liên quan để trình Quốc hội sửa đổi đồng bộ các quy định để vừa sớm tháo gỡ được vướng mắc, bất cập, nhưng vừa bảo đảm khai thác, phát huy được hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, vừa bảo đảm được hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như là người có đất chuyển nhượng.

Đồng tình với ý kiến đại biểu Thành, đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cho rằng, với việc sửa đổi này thì thực chất là chúng ta đã mở rộng quyền cho các chủ đã sử dụng đất hợp pháp, trước đây là chỉ có đất ở, sau đó đến Luật Đầu tư đã sửa là có một phần đất ở và đến lần này là không cần có đất ở, miễn là có đất hợp pháp. Việc này thì đúng là sẽ giải quyết được việc là nhanh, chúng ta sẽ công nhận các chủ đầu tư.

“Tuy nhiên về hậu quả tôi đồng tình với đại biểu Ngô Trung Thành là có thể sẽ gây ra tình trạng thất thoát. Bởi vì khi được công nhận chủ đầu tư và được thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo Luật Đất đai, người sử dụng đất đấy chỉ cần trả tiền theo quy định của luật hiện nay là lấy giá đất quy định trong bảng giá nhân với hệ số k. Tôi nói ví dụ Hà Nội hiện nay hệ số k cao nhất là 2,15, bảng giá đất cao nhất là 168 và như vậy thì dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa bờ Hồ hoặc là Thành phố Chí Minh trên đường Nguyễn Huệ cũng chỉ phải trả tiền đất là 312 triệu 1m. Như vậy, rõ ràng ở đây sẽ tạo ra một sự thất thoát rất lớn về mặt nguồn lực cho Nhà nước”, đại biểu Cường khẳng định. Đồng thời, cho rằng việc này hết sức phải cân nhắc, nếu như sửa đổi thì buộc lòng chúng ta phải ghi vào đấy là phải tính tiền đất theo giá trị thị trường.

Gần 300 dự án ách tắc

Chia sẻ về nội dung này, ông Nguyễn Chí Dũng, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư thay mặt cơ quan soạn thảo cũng như cơ quan đề xuất sửa đổi một số luật cho biết, có rất nhiều các đại biểu phát biểu và tranh luận, đó là nội dung về sửa đổi quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại tại Điều 75 của Luật Đầu tư công hay còn gọi là Điều 23 của Luật Nhà ở.

Thứ nhất, về sự cần thiết phải sửa đổi, theo quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại của Luật Nhà ở đã phát sinh những vướng mắc này trong một thời gian rất dài từ năm 2014 và theo đó cũng đã được sửa đổi tại Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020. Nhưng thực chất vẫn chưa giải quyết được những bất cập đang còn tạo ra những phân biệt đối xử với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc là không có một phần đất ở, dù chỉ là 1m2 thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư, gây lãng phí rất nhiều các nguồn lực hiện nay và thiếu hụt cung cầu về nhà ở làm cho giá của nhà ở có phần tăng lên.

Thứ hai là các quy định nêu trên thì không thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư và quy định về người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 52, 57, 58 của Luật Đất đai.

Thứ ba là theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội thì hiện nay đang còn rất nhiều các dự án thương mại kiểu như thế này đang bị ách tắc, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh 150 dự án, Hà Nội còn 102 dự án, Bình Dương có khoảng 40 dự án.

Về phương án sửa đổi, Chính phủ đề xuất sửa đổi Điều 75 Luật Đầu tư để cho phép các nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, gồm cả 3 loại đất, đó là đất ở; đất ở và các loại đất khác; các loại đất khác mà không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và không phải qua đấu giá, đấu thầu. Đồng thời, để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách để chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan. Nội dung đề xuất sửa đổi của Chính phủ đã quy định loại trừ tất cả các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định, bao gồm cả thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu theo quy định của Luật Đất đai hay bán tài sản công theo Luật Tài sản công.

Hai là, bổ sung quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Ba là, phải xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng phải theo sát giá thị trường và theo đúng quy định của Luật Đất đai. Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã gửi phương án sửa đổi của Chính phủ để lấy ý kiến của các địa phương. Tính đến 31/12 vừa qua đã có 21/24 địa phương đồng ý với phương án sửa đổi của Chính phủ. Một số địa phương còn đề nghị sửa đổi mạnh mẽ hơn đối với những quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở để tháo gỡ những vướng mắc đối với dự án nhận chuyển nhượng, sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở thương mại.

“Về ý kiến của dự thảo luật. Qua nghe ý kiến của các đại biểu tôi cũng thấy đây là một vấn đề rất lớn, rất khó. Nếu chúng ta không xử lý, giải quyết thì nó sẽ ách tắc và không khơi thông được các nguồn lực cho đầu tư phát triển, ảnh hưởng rất nhiều. Nếu chúng ta làm không chặt chẽ, không thận trọng thì có thể sẽ gây hậu quả như các đại biểu đã nêu. Vấn đề này liên quan đến rất nhiều các luật, chính sách về đất đai, xây dựng, đầu tư cần được nghiên cứu và đánh giá thật cẩn thận trọng và đầy đủ hơn, đảm bảo chặt chẽ và hài hòa giữa lợi ích nhà nước, nhà đầu tư và người dân”, Bộ trưởng cho hay.

Theo Bộ trưởng, qua ý kiến của các đại biểu và ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế chúng tôi xin đề xuất 2 phương án như sau:

Thứ nhất, phương án theo Chính phủ trình, với việc là phải rà soát lại chặt chẽ quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, các việc định giá, đánh giá phải nộp cho ngân sách khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Phương án 2 là theo phương án đề xuất của Ủy ban Pháp luật, đó là đề nghị xây dựng một đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức sử dụng đất khác mà không phải là đất ở để trình cho Quốc hội vào kỳ họp thứ ba, tháng 5/2022 này đối với những người đang có quyền sử dụng đất và phù hợp với cả quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thất thoát hay không do cơ quan thẩm quyền trong định giá

Phan Thái Bình (Quảng Nam) cho rằng bây giờ nếu một nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp phù hợp với loại quy hoạch tôi nhấn mạnh trong dự thảo cũng như trong Tờ trình của Chính phủ là "phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất" là vấn đề thứ nhất là các phù hợp khác.

Thứ hai là nếu trong diện tích đất sử dụng phù hợp đó chỉ cần 1m2 đất ở thôi thì người ta được quyền chuyển chuyển mục đích sử dụng đất để sang xây dựng nhà ở thương mại. Nếu không có mét vuông nào thì không được. Như vây đây là điều mất công bằng và không hợp lý, nếu thất thoát thì chỉ 1m2 và hàng chục hecta nó vẫn là sự thất thoát.

Thứ hai, chênh lệch giá ở đây chúng ta phải nên nhớ một điều theo quy định của Luật Đất đai và các quy định pháp luật về giá thì giá là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định và thất thoát hay không là do chúng ta định giá không sát với giá thị trường chứ không phải do sửa luật. Do vậy, tôi vẫn đồng tình với quan điểm của Chính phủ là sửa Luật Đầu tư và Luật Nhà trong trường hợp này và quy định chặt chẽ về việc định giá phải sát với giá thị trường và thất thoát hay không thất thoát do cơ quan có thẩm quyền trong định giá chứ không phải do lỗi của luật.