TCDN - TS Huỳnh Thế Du, Đại học Fulbright cho rằng, phiên đấu giá đất Thủ Thiêm là một minh chứng của cơ chế thị trường được quyết định bởi hành vi (vừa duy lý, vừa không duy lý) của con người. Xét về góc độ lợi ích chung của toàn xã hội, phiên đấu giá này lợi cho nhà nước.

Ngày 10/12, Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản (Sở Tư pháp Tp.HCM) tổ chức đấu giá lô đất số hiệu 3 thuộc khu chức năng số 3 (khu dân cư phía Bắc), Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức). Tất cả 4 lô đất đều được đấu giá thành công với số tiền tổng cộng 37.346 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm.

Cụ thể, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá lô đất 3-12, diện tích 10.059,7m2 với giá 24.500 tỷ đồng; Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9, diện tích 5.009,1m2 với giá 5.026 tỷ đồng; Công ty cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô 3-8, có diện tích 8.500m2 với mức 4.000 tỷ đồng; Công ty cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất 3-5, có diện tích 6.446m2 với mức 3.820 tỷ đồng.

Các khu đất này đang triển khai thi công các hạ tầng kỹ thuật, cơ bản hoàn thành các hạng mục như giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước thải, thoát nước mưa, thông tin liên lạc. Các hạng mục hạ tầng do Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm làm chủ đầu tư thực hiện.

Liên quan đến việc đấu giá này, nhiều ý kiến cho rằng đấu giá đất của một dự án tại Khu đô thị Thủ Thiêm hiện nay như vậy là quá cao, phi thực tế, không phải đáng mừng mà đáng lo và cần có kế hoạch ứng phó.

Thể hiện quan điểm của mình TS Huỳnh Thế Du cho rằng, xét về các tính chất và điều kiện cơ bản thì trường hợp này thuộc thị trường cạnh tranh tiệm cận với hoàn hảo, không có các khuyết tật của thị trường gây tổn hại cho cái chung.

Ông Du phân tích, thứ nhất, thông tin của hàng hoá (các mảnh đất), bao gồm cả việc chúng có thể sử dụng như thế nào về cơ bản là đầy đủ và minh bạch.

Thứ hai, tính đồng nhất của hàng hoá rất cao. Khác biệt của các mảnh đất này, so với các mảnh đất được quy hoạch cho mục đích sử dụng tương tự ở bất kỳ nơi nào khác (tại Tp.HCM, hay địa phương khác như Hà Nội, Hà Giang…) chỉ là vị trí. Do vậy, xét ở góc độ nhà đất, các mảnh đất là đồng nhất, giống nhau.

Thứ ba, rào cản tham gia mua các lô đất được đấu giá và bán các lô đất tương tự ở chỗ khác là rất thấp. Điều kiện tham gia mua các lô đất được đấu giá rất đơn giản là chỉ cần có đủ tư cách pháp lý và tiền đặt cọc; những người có những lô đất tương tự ở những nơi khác thích bán là có thể bán ngay.

Thứ tư, có vô số người bán và người mua.

"Với các điều kiện và phân tích nêu trên, có vô số người có thể tham gia vào thị trường bên bán và bên mua các mảnh đất được đấu giá hoặc các mảnh đất tương tự. Trong một thị trường gần như cạnh tranh hoàn hảo như vậy, khả năng sinh lời hay giá trị sử dụng của hàng hoá được phản ánh vào giá. Như vậy thị trường đã phát ra một tín hiệu rất tích cực và cả xã hội được lợi”, ông Du cho hay.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, ở đây, cũng có thể có vấn đề phi lý trí/tâm lý thích chơi trội của con người đã đẩy giá đất lên cao. Những doanh nghiệp thắng đã chơi ngông, bỏ những giá rất cao để khẳng định đẳng cấp hoặc vì những lý do khác thường nào đó và sẵn sàng bỏ cọc.

Đối với, tình huống tệ nhất là các doanh nghiệp thắng bỏ cuộc, ông Du cho biết, “nhà nước tự nhiên cũng bỏ túi không hàng nghìn tỷ đồng. Khi đó, tổ chức đấu giá lại, đúng giá thị trường thì chi phí nhỏ hơn rất nhiều”.

Đối với tình huống tích cực là giá đó thể hiện đúng mặt bằng chung. Điều này có nghĩa là nhà nước sẽ thu được rất nhiều tiền cho ngân sách để đầu tư cho cơ sở hạ tầng và các nhu cầu khác. Quan trọng hơn là Thủ Thiêm sẽ tạo ra một giá trị gia tăng (GDP) rất lớn cho Tp.HCM và cho cả nước.

Phân tích thêm về giá trị của đất Thủ Thiêm, TS Huỳnh Thế Du cho hay, ước tính suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu 5% và mặt bằng giá này được áp dụng cho khoảng 150 ha đất ở trung tâm Thủ Thiêm thì giá trị gia tăng phần đất tạo ra hàng năm là gần 90 nghìn tỷ đồng, cao hơn 1% GDP của cả nước và khoảng 6% GRDP của Tp.HCM.

Chia sẻ về các ý kiến lo lắng phiên đấu giá sẽ đẩy mặt bằng giá đất cả nước lên, gây các hệ lụy tiêu cực, theo TS Huỳnh Thế Du, trong một thị trường có vô số người bán, vô số người mua, nên không ai có thể làm được cái việc là mua một món hàng thật đắt để thiết lập mặt bằng giá thị trường. Ngay ở Sài Gòn cũng còn rất nhiều đất để bán và phát triển. Nếu nhìn ra cả vùng và cả nước thì đất đai mênh mông.

“Tình huống doanh nghiệp mua đất bỏ đó theo dạng đầu cơ khó có thể xảy ra. Lãi suất đi vay hiện tại là không thể dưới 5% như con số nêu trên. Nếu có tiền mang đi đầu tư 37 nghìn tỷ thì mỗi năm cũng mang về gần 2 nghìn tỷ đồng và nếu vay thì hàng năm phải trả gần 3 nghìn tiền lãi. Không ai mua rồi để đất không ném tiền qua cửa sổ”, ông Du khẳng định.