TCDN - Loại hình farmstay dù chưa có khung pháp lý rõ ràng nhưng nở rộ thời gian gần đây, các chuyên gia khuyên người mua nên cẩn trọng, tránh tiền mất tật mang.

Theo Tổng cục Thống kê, người dân trung lưu Hà Nội có nhu cầu đi nghỉ cuối tuần khoảng 20-30 lần/năm. Như vậy, chỉ tính riêng việc đáp ứng nhu cầu cư dân hiện tại của Hà Nội, bất động sản nghỉ dưỡng ven đô đã cần tối thiểu 50.000 phòng nghỉ/năm. Không chỉ lớn về quy mô mà nhu cầu nghỉ dưỡng ven đô còn rất đa dạng do có sự phân hóa thành nhiều nhóm khác nhau.

Nhằm đáp ứng nguồn cầu này, các khu resort, homestay, khách sạn nghỉ dưỡng ven đô mọc lên khá dày đặc. Điểm chung của các khu này là vắng vào giữa tuần và phủ kín khách vào cuối tuần.

Sản phẩm được bên bán giải thích là mô hình đầu tư sinh lợi từ việc khách hàng sở hữu nông trại và kinh doanh homestay. Tùy vào mức độ đầu tư, khách hàng sẽ được hưởng những giá trị lợi ích từ mô hình trồng rau sạch được chuyển giao công nghệ hiện đại, dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư với nông trại đó.

Giống như nhiều loại hình bất động sản mới trên thị trường hiện nay như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng (officetel), về bản chất farmstay là sản phẩm "lai", kết hợp giữa trang trại sản xuất nông nghiệp (farm) với kinh doanh lưu trú (homestay).Với các bất động sản này, khách du lịch có thể vừa nghỉ dưỡng vào những dịp nghỉ lễ, cuối tuần vừa có cơ hội trải nghiệm thực tế công việc hằng ngày của một người nông dân và tham gia vào các hoạt động của nông trại, sinh hoạt văn hóa bản địa.

Còn đối với nhà đầu tư, theo quảng cáo từ các dự án, khi sở hữu farmstay, họ sẽ nhận được nhiều ưu đãi hấp dẫn như số đêm nghỉ tại dự án cùng tỷ suất sinh lời trong thời gian không sử dụng giống như loại hình condotel.

Bên cạnh một số farmstay được đầu tư theo mô hình làm nông nghiệp kết hợp du lịch thì tại nhiều địa phương như Lâm Đồng, Bình Thuận, Đồng Nai…, thậm chí các tỉnh miền núi phía Bắc mô hình này bắt đầu biến tướng. Một số chủ đầu tư đua nhau phát triển dự án bất động sản farmstay, tự phân lô, bán nền theo kiểu góp vốn đầu tư.

Có mô hình này hiện đang kêu gọi nhà đầu tư tham gia với các cam kết và chính sách lợi nhuận vô cùng hấp dẫn. Đơn cử như, sau 3 năm sẽ có sổ đỏ; gia đình được cung cấp rau sạch số đêm nghỉ; tỷ suất lợi nhuận từ 15- 20%; nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được, sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cảnh báo, nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng farmstay, mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

 Đặc biệt, cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý các trường hợp tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán, huy động vốn trái phép các lô farmstay cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Trước thực trạng phức tạp trong hoạt động của mô hình farmstay, mới đây, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng cho rằng, hiện nay, mô hình này đang nở rộ với nhiều hình thức mới nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh. Trong khi đó, phần lớn các dự án farmstay có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Do đó, cần sớm nghiên cứu để ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh.

Do đó, Thủ tướng yêu cầu các bộ: Văn hóa - Thể thao và du lịch, Tài nguyên và môi trường, Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.Về vấn đề này, ông Châu cũng cho rằng, để tránh những trường hợp dự án farmstay lợi dụng kẽ hở luật pháp để xây dựng sai phép, chiếm đất rừng, đất nông nghiệp, mang lại rủi ro cho các nhà đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm nghiên cứu và ban hành hành lang pháp lý cho mô hình bất động sản này.

Các farmstay cần được chuẩn hoá về định nghĩa, có hành lang pháp lý rõ ràng và có quy hoạch phát triển cụ thể ở từng địa phương. Trong thời gian chưa có pháp lý cho lại hình bất động sản này, theo ông Chinh, các nhà đầu tư trước khi xuống tiền mua các farmstay cần tìm hiểu kỹ về pháp lý của các dự án này. Khách hàng nên lựa chọn đầu tư tại các dự án pháp lý rõ ràng minh bạch, có sổ đỏ để tránh rủi ro.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch HĐTV TAT Law firm, hiện nay, pháp luật về đất đai, du lịch, xây dựng hay kinh doanh bất động sản đều không đề cập và điều chỉnh trực tiếp đến loại hình farmstay. Bởi lẽ đây là một loại hình "bất động sản" phát triển tự phát theo dự dẫn dắt của những ông chủ kinh doanh bất động sản.

Pháp luật hiện hành chỉ cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê.

Điều này nghĩa là farmstay không được pháp luật cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền như cơn sốt trên thị trường hiện nay. Bên cạnh đó, điều 143 và điều 144 luật đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở và không cho phép tách thửa đối với các loại đất khác. Do đó, kể cả trong trường hợp người mua "trót" mua phải khoảnh đất tại farmstay thì việc tách thửa để làm sổ đỏ cũng là điều không thể.

GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ, farmstay cũng chỉ là một hình thức kinh tế chia sẻ, tính pháp lý chưa rõ ràng. Cũng như condotel, farmstay rất cần khung pháp lý cho mô hình kinh tế này. Tư duy của các nhà quản lý chưa có khái niệm kinh tế chia sẻ, mà chỉ hiểu như kinh tế truyền thống. Do đó, mô hình này vẫn còn đang rất mới mẻ, chứa đựng nhiều rủi ro.

"Như vậy có thể thấy, tính pháp lý của farmstay chưa rõ ràng, sổ đỏ chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý. Tôi không thể có lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không. Điều trước tiên khách hàng phải tìm hiểu chủ đầu tư có uy tín, năng lực không? Lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì? Đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại", ông Võ chia sẻ.