TCDN - Bà Nguyễn Thị Cúc, Nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam đề xuất cần thay đổi theo hướng cá nhân có hóa đơn chứng từ và chứng minh chuyển nhượng bất động sản bị lỗ sẽ không phải nộp thuế TNCN 2% để ngăn tình trạng “hai giá”.

Bổ sung quy định bù trừ lãi lỗ khi tính thuế TNDN

Liên quan đến việc thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bà Nguyễn Thị Cúc cho hay, thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế TNDN theo thuế suất cơ bản, hiện hành là 20%, không được hưởng ưu đãi thuế TNDN (trừ nhà ở xã hội).

Từ năm 2015, Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 và các văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện: số lỗ của chuyển nhượng bất động sản được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác), sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục được chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ 5 năm theo quy định.

Tuy nhiên hoạt động chuyển nhượng bất động sản có lãi mà hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp bị lỗ thì doanh nghiệp phải nộp vào ngân sách nhà nước lãi chuyển nhượng bất động sản theo quy định và không được bù trừ số lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản với lỗ hoạt động kinh doanh khác.

“Quy định này chưa thật sự công bằng với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt đối với doanh nghiệp kinh doanh tổng hợp đa ngành nghề, gây bất cập và thiếu chủ động tài chính cho doanh nghiệp. Theo đó nên sửa đổi theo hướng doanh nghiệp được chủ động bù trừ lãi, lỗ của hoạt động kinh doanh bất động sản với hoạt động sản xuất kinh doanh khác để xác định thu nhập chịu thuế TNDN”, bà Cúc kiến nghị.

Về thuế TNCN, hiện nay căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất 2%. Theo bà Cúc, quy định này đơn giản về xác định số thuế TNCN phải nộp cũng như thủ tục nộp thuế. Tuy nhiên khi đảm bảo được yếu tố đơn giản thì khó đảm bảo được yếu tố công bằng, minh bạch: trường hợp giá cả thị trường biến động tăng cao, có thể nộp thuế theo mức thuế suất 2% là có lợi có người chuyển nhượng. Nhưng khi giá cả bất động sản đóng băng, giảm nhanh… thì người chuyển nhượng bất động sản bị thua lỗ vẫn phải kê khai nộp thuế TNCN.

Mặt khác, do quy định giá đất tính thuế TNCN là giá theo hợp đồng mua bán hai bên, trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá thị trường thì áp giá tính thuế theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định. Từ đó dẫn đến tình trạng thất thu thuế do khai giá thấp để tránh thuế, đặc biệt là giá đất do UBND tỉnh, thành quy định không kịp theo tốc độ thay đổi của giá BĐS, quy định chênh lệch giữa các tuyến đường trong cùng phường, quận... Ngược lại, cá biệt cũng có trường hợp giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định cao hơn giá thực tế, gây khó khăn cho người chuyển nhượng.

Vì vậy, Chủ tịch Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam (VTCA) kiến nghị cần thay đổi theo hướng cá nhân có hóa đơn chứng từ và chứng minh chuyển nhượng bất động sản bị lỗ sẽ không phải nộp thuế trên doanh thu chuyển nhượng 2%.

Tăng mức điều tiết đối với đất

Bên cạnh đó, bà Nguyễn Thị Cúc cũng đề xuất cần nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý. Bởi nhà nước đầu tư quy hoạch, xây dựng cơ sơ hạ tầng, phát triển, quy hoạch thêm nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế; xây dựng, mở đường cao tốc, cầu cống, sân bay, bến cảng… mang lại nhiều sự thay đổi về đời sống kinh tế xã hội trong đó có yếu tố về giá cả đất đai tăng.

Theo thông lệ quốc tế này thì khoản thu lợi này của các tổ chức, cá nhân - thường gọi là khoản chênh lệch địa tô - đều có chính sách điều tiết thích hợp. Tuy nhiên ở Việt Nam chưa bị điều tiết bởi bất cứ chính sách thu nào dẫn đến ngân sách nhà nước chưa huy động được nguồn thu và các tổ chức cá nhân thu lợi, không do từ hoạt động của bản thân mình mang lại, chưa thực sự bình đẳng.

Đối với các chính sách pháp luật khác liên quan tác động trực tiếp đến bất động sản, nguyên Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế đề xuất nghiên cứu hoàn thiện theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế. 

Đồng thời, xây dựng chính sách thuế theo hướng đơn giản, dễ hiểu, dễ xác định rõ đối tượng chịu thuế tài sản, đất đai, số thuế phải nộp, đồng bộ với quy định của pháp luật về đất đai và quy định của pháp luật có liên quan.

Chủ tịch VTCA cũng nhấn mạnh cần hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai.

Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Cũng theo bà Cúc, cần có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...