TCDN - Việc bán đất hai giá nhằm nhằm giảm đi số thuế phải nộp diễn ra như “chuyện thường ngày” ở huyện đang khiến thị trường méo mó, nhà nước thất thu ngân sách.

Bài 1: Luật thuế tài sản, bất động sản: Quy định mới nào cho thuế cổ xưa nhất?

3 chiêu trò trốn thuế

Chị N. T. L (Thành phố Ninh Bình) kể, mới đây vợ chồng chị thông qua công ty bất động sản dự tính mua mảnh đất diện tích 100m2 với giá trị 2,3 tỷ đồng. Nếu theo quy định, người bán sẽ phải đóng 2% thuế TNCN (tương đương 46 triệu đồng), người mua sẽ phải đóng 0,5% thuế trước bạ (tương đương 11,5 triệu đồng). Thế nhưng để giảm số tiền phải đóng thuế, “cò đất” hướng dẫn chị và người bán giao dịch số tiền bán mảnh đất với giá chỉ 600 triệu đồng.

Tình trạng giá trị giao dịch bất động sản trên hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế giao dịch khá phổ biến và diễn ra ở khắp mọi miền đất nước nhằm qua mặt cơ quan thuế.

Theo Tổng cục Thuế, ngành Thuế đã phát hiện 3 thủ đoạn, chiêu trò cơ bản mà các đối tượng thường sử dụng thông qua một số hình thức.

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản và có thể thỏa thuận bằng lời nói, thực tế hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng bất động sản với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch.

Theo đó có thể tồn tại song song 2 loại hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; Hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Toà. Thực tế có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND.

Thứ hai, đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế.

Thứ ba, hai bên mua và bán chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

Trước tình hình đó, ngành Thuế đã thực hiện nhiều giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng trốn thuế từ chuyển nhượng bất động sản và đạt một số kết quả.

Cụ thể, năm 2021, số thu thuế thua nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên cả nước là 21.000 tỷ đồng, tăng 30% so với năm 2020.

Tại Cục Thuế Hà Nội, tỷ lệ hồ sơ có giá trị bất động sản chuyển nhượng được kê khai trên hồ sơ cao hơn giá do UBND TP quy định năm 2021, tăng 47% so với năm 2020; số tiền thuế kê khai tăng 28,7% so với năm 2020.

Trong năm 2021, thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của tỉnh Lâm Đồng là 863 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Chưa có cơ chế kiểm soát dòng tiền chuyển nhượng bất động sản

Tuy nhiên, Tổng cục Thuế thừa nhận, mặc dù các quy định về quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về thuế nhưng quản lý thuế có hiệu quả còn gặp nhiều khó khăn.

Cụ thể, đối với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của một bộ phận người dân chưa cao, nhận thức về pháp luật còn thấp, không nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng.

Trong khi đó, theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn. Việc ấn định thuế được thực hiện có hiệu quả chỉ trong trường hợp cơ quan có liên quan (Công an điều tra, Thanh tra kiểm tra…) thu thập đủ chứng cứ chứng minh giao dịch mua bán thực tế, phát hiện kết luận hành vi gian lận, trốn thuế thì mới đủ căn cứ để cơ quan thuế ấn định thuế.

Điều này trong thực tế đã diễn ra khá phổ biến và Tổng cục Thuế cũng nhận được báo cáo của một số địa phương báo cáo việc đã chuyển hồ sơ qua cơ quan cảnh sát điều tra nhưng cơ quan điều tra chuyển lại cơ quan thuế để xử lý hành chính vì không đủ căn cứ xác định hành vi trốn thuế.

Cùng với đó quy trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo Điều 6 Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường. Theo đó, hồ sơ được tiếp nhận từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các quận, huyện và xử lý qua Cổng dịch vụ Công của các tỉnh, thành phố và có quy định về thời hạn liên thông giải quyết thủ tục hành chính đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đối với cơ quan thuế là 05 ngày làm việc. Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ đến cơ quan thuế thường sát ngày hẹn trả kết quả hoặc chậm dẫn đến áp lực về thời gian trả kết quả xác định nghĩa vụ tài chính về đất.

Bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế

Để có cơ sở pháp lý đấu tranh với tình trạng trốn thuế, Tổng cục Thuế cho biết đã xây dựng đề án "Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản".

Trong đề án, Tổng cục Thuế đề xuất chỉ thanh toán qua ngân hàng mà không dùng tiền mặt trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Quy định nhằm kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản, làm cơ sở căn cứ tính thuế, để chống gian lận.

Bên cạnh đó, Tổng cục Thuế cũng đề xuất bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan Thuế. Khi có dấu hiệu trốn thuế, cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên để ấn định thuế, cơ quan thuế phải có đủ căn cứ để thực hiện ấn định thuế. Để thu thập chứng cứ đó thì cần phải có chức năng điều tra. Hiện nay, cơ quan thuế phải chuyển cho cơ quan công an.

Ngoài ra, Tổng cục Thuế cũng đề xuất sửa đổi một số quy định liên quan đến Luật Đất đai để cho giá đất của UBND các tỉnh, thành phố sẽ dần tiệm cận với giá của thị trường.

Theo TS Cấn Văn Lực, các chính sách thuế và phí vẫn chưa phát huy hiệu quả chức năng điều tiết và định hướng thị trường.

Cụ thể, thuế tài sản đất phi nông nghiệp còn ở mức thấp 0,03% từ đó tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ bất động sản. Thuế chuyển quyền bất động sản do không xác định được giá trị thu nhập nên vẫn sử dụng thuế chuyển quyền ở mức 2% giá trị bất động sản tính theo nhà nước, gây thất thu lớn cho ngân sách.

Ông Cấn Văn Lực cho rằng cần nghiên cứu có chính sách thuế bất động sản thứ 2, 3... để góp phần giảm đầu cơ, tăng thu ngân sách.

Trong khi chờ Luật tài sản hoặc Luật bất động sản cũng như chờ đề án "Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản" được thông qua, Tổng cục Thuế yêu cầu cơ quan thuế các cấp tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế trong pháp luật hình sự và chính sách thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản để người dân, doanh nghiệp được biết.

Tổng cục Thuế triển khai xây dựng chuyên đề Thanh tra - Kiểm tra đối tượng và kiểm tra công vụ trong lĩnh vực công chứng và công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại các Chi cục Thuế. Thực hiện đối chiếu các hồ sơ khai thuế để kiểm tra tính chính xác, đầy đủ của các thông tin người nộp thuế cung cấp, xác định các trường hợp khai thiếu doanh thu, khai sai giá bán hoặc giá bán không phù hợp, trên cơ sở đó xác định trường hợp rủi ro cao về thuế để yêu cầu NNT giải trình, bổ sung thông tin theo quy định của Luật Quản lý thuế;

Đề xuất UBND tỉnh xây dựng Đề án chống thất thu đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo đó chủ động phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan tham mưu, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố xây dựng Bảng giá đất sát với giá đất phổ biến trên thị trường.

Phối hợp với Sở Tư pháp chỉ đạo các Tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn: tuyên truyền, hướng dẫn người dân khai đúng thực tế giá mua bán trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản; đồng thời, thu thập thông tin, rà soát cơ sở dữ liệu để xác định doanh thu, đôn đốc khai, nộp thuế theo quy định.

Trong quá trình kiểm tra, giám sát, nếu cơ quan thuế phát hiện tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải xử lý theo thẩm quyền; những hành vi vi phạm không thuộc phạm vi, chức năng, thẩm quyền xử lý của mình, cơ quan thuế củng cố, hoàn thiện hồ sơ, chuyển cơ quan điều tra các trường hợp có dấu hiệu trốn thuế, không khai, hoặc khai giá trên hợp đồng, hóa đơn thấp hơn giá thực tế chuyển để xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.

Bài 3: Thuế bất động sản có ngăn được “sốt đất”?