TCDN - Dự án Star Tower đang được Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Hoàng Vinh rao bán rầm rộ dưới hình thức đặt cọc “xí chỗ” khi chưa khởi công xây phần móng. Người mua cần cẩn trọng tránh “ôm” rủi ro khi mua "nhà không móng" kiểu vậy.

Bán nhà không có móng

Dự án căn hộ chung cư cao tầng thuộc dự án Khu nhà ở Thương mại Quốc Vương (Star Tower), tọa lạc tại phường An Phú, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương có tổng diện tích khoảng hơn 4.000m2 với hơn 280 căn hộ.

Gần đây, dự án Star Tower được đơn vị phân phối là Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Hoàng Vinh (Công ty Hoàng Vinh) quảng cáo, tư vấn và được cho là đã ký “thỏa thuận giao nhận tiền đăng ký đặt mua căn hộ chung cư Star Tower” với khách hàng.

Theo tìm hiểu, Công ty Hoàng Vinh nhận đặt cọc giữ chỗ cho mỗi suất là 50 triệu đồng, thời gian bàn giao là cuối năm 2022. Theo hồ sơ pháp lý cho chúng tôi được cung cấp, dự án mới chỉ được phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 và chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Hiện vẫn chưa có giấy phép xây dựng, không có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng.

Thông tin nhân viên bán hàng tư vấn chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Holdings Ngôi Sao Việt. Còn một số trang mạng lại có thông tin Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Đại Phúc (Công ty Đại Phúc) làm chủ đầu tư. Tuy nhiên thông tin trên văn bản chúng tôi thu thập được, chủ đầu tư lại là Công ty TNHH Quốc Vương.

Thủ tục pháp lý về dự án chưa rõ ràng, thế nhưng nhân viên bán hàng còn cho chúng tôi xem một bản hợp đồng được cho là của khách hàng đã xuống tiền mau căn hộ dự án. 

Điều đáng nói, theo khảo sát thực tế của chúng tôi, hiện khu quy hoạch xây dựng Star Tower được chủ đầu tư quây kín bằng hàng rào tôn. Phía bên trong bên trong dự án chỉ thi công phần đất bề mặt, máy móc nằm ngổn ngang...

Khách hàng cẩn thận ôm “trái đắng”

Một vị chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết, việc bán nhà “không móng – không hạ tầng” diễn ra trong thời gian qua là thực tế, các chủ đầu tư đều biết sai và không ít khách hàng cũng nhận thức được điều này. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư chấp nhận “làm liều” để không bỏ lỡ cơ hội, trong khi khách hàng tính rằng nếu đặt chỗ giai đoạn này thì giá mua sẽ rẻ hơn.

Theo quy định của pháp luật, việc chủ đầu tư tiến hành huy động vốn dưới hình thức nhận tiền đặt cọc, nhận tiền giữ chỗ đối với các dự án là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở trong khi các dự án này chưa được xây dựng là chưa đúng, bởi vì hình thức huy động vốn này chưa phù hợp với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Cụ thể, tại khoản 1 điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định về bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải thỏa mãn các điều kiện sau “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Ngoài điều kiện quy định đối với dự án, tại khoản 2 điều 55 và khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cũng quy định điều kiện đối với chủ đầu tư “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” và “… phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Ngoài ra, tại Khoản 3 điều 69 Luật Nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai được huy động vốn từ các nguồn tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua. Nhưng phải đáp ứng được quy định điều kiện mà pháp kinh doanh bất động sản quy định. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.

Trong trường hợp, chủ đầu tư tiến hành huy động vốn bằng hình thức nhận tiền đặt cọc, nhận tiền giữ chỗ đối với các dự án chưa đủ điều kiện để được huy động vốn, trường hợp này được xem là hình thức huy động vốn không phù hợp với quy định của pháp luật. Người dân có thể tố cáo, khiếu nại vụ việc đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc đến cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án đó để các cơ quan này tiến hành kiểm tra, thanh tra, ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư theo quy định tại khoản 3 điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ. 

Vì thế việc các rao bán các căn hộ tại dự án Star Tower trên các sàn giao dịch bất động sản là trái quy định của pháp luật hiện hành. Việc cho phép đặt cọc giữ chỗ là hoạt động lách luật và khách hàng có thể gặp rủi ro nếu dự án vì lý do nào đó bị đình trệ kéo dài.

Trước đó, trong một kỳ họp HĐND tỉnh Bình Dương, lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết cơ quan chức năng tỉnh đang siết chặt quản lý các dự án bất động sản huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư dự án đưa thông tin sai về quy hoạch...

Sở Xây dựng Bình Dương đã lập đoàn kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật trước khi đưa vào giao dịch đối với nhiều dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh; xử phạt nhiều chủ đầu tư vi phạm trong hoạt động xây dựng…

Để tăng cường công khai, minh bạch, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương thường xuyên cập nhật tình trạng pháp lý các dự án bất động sản, công khai danh sách các dự án đủ điều kiện chuyển nhượng trên website của sở để người dân tham khảo...