TCDN - Trên cơ sở khái quát tình tình thị trường trong 9 tháng năm 2024 và phản ánh một số khó khăn, vướng mắc, tác giả nêu giải pháp để thị trường này phát triển bền vững hơn và đem lại lợi ích hài hòa cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS trong thời gian tới.

TÓM TẮT:

Việc 3 đạo luật liên quan tới thị trường bất động sản (BĐS) là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Tuy nhiên, để 3 đạo luật này đi vào cuộc sống, thực sự là công cụ hữu hiệu cho phát triển thị trường BĐS ổn định bền vững, lành mạnh góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện các cân đối lớn của nền kinh tế, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước và ý thức của các chủ thể tham gia trên thị trường thực sự quan trọng.

Trên cơ sở khái quát tình tình thị trường trong 9 tháng năm 2024 và phản ánh một số khó khăn, vướng mắc, tác giả nêu giải pháp để thị trường này phát triển bền vững hơn và đem lại lợi ích hài hòa cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS trong thời gian tới.

1. Thực trạng phát triển thị trường

Theo Báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý 3 và 9 tháng đầu năm 2024 Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thị trường BĐS (BĐS) Việt Nam đã ghi nhận sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Đặc biệt là việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Các phân khúc BĐS, từ nhà ở, thương mại tới BĐS công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARs IRE cho biết, thị trường BĐS nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt". Theo đó, câu chuyện đấu giá đất “nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức “xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận “ăn trực nằm chờ” để tranh suất.​ Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà.​ Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Cùng với loại hình căn hộ, một số dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn, cũng ghi nhận lượng booking giữ chỗ “kỷ lục" dù mức giá ngày càng cao. Nhiều căn có vị trí đẹp, không những giá cao, để mua được khách hàng/nhà đầu tư còn phải chấp nhận trả tiền chênh. 

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch BĐS thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao bất hợp lý. Dấu hiệu “tạo nhiệt" còn thể hiện ở phân khúc căn hộ với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao. Những dấu hiệu này đều xuất phát từ nguyên nhân do thiếu nguồn cung, dù đã được cải thiện.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9, bắt đầu nhận booking giữ chỗ cũng ghi nhận lượng quan tâm và xuống tiền cọc “khủng".

Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo" ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Bởi tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.

 Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường BĐS đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý 3, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm BĐS mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai, đang gia tăng. 

Xu hướng phát triển căn hộ diện tích nhỏ nhằm giảm giá trị tổng thể của căn hộ, phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính của người độc thân, gia đình trẻ, ngày càng rõ nét. Đây cũng là loại hình ghi nhận thanh khoản tốt nhất.​Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9, bắt đầu nhận booking giữ chỗ cũng ghi nhận lượng quan tâm và xuống tiền cọc “khủng".

Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo" ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Bởi tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.

VARS dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" trong giai đoạn cuối năm khi hành lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án,... Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động mua bán và sáp nhập theo hướng "góp gạo thổi cơm chung".

2. Một số vướng mắc, bất cập

Trong thời gian qua, công tác ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận, góp phần hiệu quả thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị và nâng cao điều kiện sống của người dân.

Bên cạnh những kết quả đạt được, thảo luận tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, về Báo cáo của Đoàn giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, các ĐBQH cũng chỉ ra nhiều tồn tại, bất cập đã thấy rõ trong thực tế. Trong đó, ĐBQH Nguyễn Thị Thủy (Bắc Kạn) nêu thực trạng thời gian qua giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng rất cao, nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã khiến cho thị trường BĐS vừa mới phục hồi thì lại xuất hiện những dấu hiệu bất ổn. Cử tri lo lắng trước các hiện tượng thổi giá, tạo sóng, gây nhiễu loạn thông tin thị trường.

Đại biểu Nguyễn Thị Thủy chỉ rõ, trong bối cảnh thị trường BĐS chưa phục hồi hoàn toàn, nhiều dự án BĐS, dự án nhà ở đang còn ách tắc, người dân, doanh nghiệp đang còn gặp nhiều khó khăn, mà giá nhà ở lại tăng đột biến như thời gian qua và tăng ở các khu vực không có dự án mới là bất bình thường. Đại biểu cũng dẫn thông tin từ lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, tình trạng “đầu cơ, thổi giá, đẩy giá” đang là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất tăng cao như thời gian qua.

Theo ĐBQH Hoàng Văn Cường (Hà Nội), giá BĐS tăng cao như vừa qua có nguyên nhân do người mua nhà không chỉ để ở mà còn là một kênh tích lũy tài sản, vì tiền bỏ vào mua BĐS sẽ không bị mất đi mà giá nhà tăng lên nên lượng tiền này sẽ tăng lên. Do tích lũy được tiền nên người dân sẽ dồn vào mua BĐS, tạo ra một vòng xoáy “giá càng tăng thì càng có nhiều người mua, càng nhiều người mua thì giá lại càng tăng”, đẩy đầu cơ BĐS tăng lên, dòng tiền sẽ hút vào lĩnh vực BĐS, không còn tiền chảy vào những lĩnh vực kinh doanh khác.

Trong bối cảnh cầu tăng, cung khan hiếm, đại biểu Hoàng Văn Cường nêu rõ, các lực lượng thị trường đã tranh thủ tìm cách đẩy giá BĐS lên cao để kiếm lời. Đó là lực lượng môi giới thì tung tin để đẩy giá, những người đấu giá thì cố tình bỏ giá cao để đẩy giá thị trường lên. Các doanh nghiệp lớn đưa BĐS ra thị trường thì bán với mức giá cao và dư luận cho rằng có hay không các doanh nghiệp bắt tay nhau cố tình đưa giá cao để thiết lập một mặt bằng giá mới, làm đẩy giá thị trường tăng lên?

Nhiều đại biểu cũng đồng tình với đánh giá tại Báo cáo kết quả giám sát là “cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn. Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước đó, rất ít dự án mới. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá đang dẫn tới nhiều hệ lụy, nhiều người dân cần nhà ở thực sự thì rất khó mua được, trong khi đó không ít người có tiền đang găm vào đất với hy vọng tìm kiếm lợi nhuận và doanh nghiệp càng khó khăn hơn trong công tác giải phóng mặt bằng cũng như chi phí sản xuất kinh doanh đang bị đội lên nhiều lần đi theo kết quả đấu giá đất.

Nhấn mạnh những hệ luỵ nêu trên, đại biểu Nguyễn Thị Thủy đề nghị, Chính phủ tiếp tục có chính sách ưu đãi, đủ sức hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở thương mại phù hợp với túi tiền của phần đông người lao động. Chính phủ quyết liệt chỉ đạo để tháo gỡ vướng mắc của các dự án nhà ở hiện nay và nếu thuộc thẩm quyền của cấp cao hơn thì báo cáo cấp có thẩm quyền để tháo gỡ vướng mắc trong các dự án này. "Qua nghiên cứu của các chuyên gia cho thấy, nếu như tháo gỡ được sẽ đưa vào thị trường thêm vài nghìn căn hộ, làm giảm giá của BĐS hiện nay", đại biểu cho biết.

Cùng quan điểm này, ĐBQH Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cho rằng, phân khúc nhà ở từ 2,5 tỷ đồng trở xuống phù hợp với sức mua của người dân hiện nay nên cần được quan tâm và có những chính sách tập trung phát triển phân khúc này. “Nếu không xác định rõ phân khúc nhà đất nào phù hợp với sức mua, khả năng thuê, thuê mua của người dân thì giải pháp sẽ dàn trải mãi. Chúng ta phải rất rõ câu chuyện này”, đại biểu nhấn mạnh.

3. Giải pháp

Để hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS và đem lại lợi ích cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS, các chuyên gia khuyến nghị:

Thứ nhất, tập trung tháo gỡ các khó khăn khi tiếp cận về đất đai để thực hiện các dự án đầu tư BĐS tại các địa phương

Hiện nay vẫn còn rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư tại các địa phương. Nhiều dự án vướng mắc về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, khó khăn về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất đai mục đích vào các dự án đầu tư…. Bởi vậy các giải pháp cần hướng đến việc giải quyết những vấn đề cụ thể vướng mắc của các doanh nghiệp như:

(i) hoàn thiện quy trình đấu giá, đấu thầu, giao đất theo quy định mới của Luật, để đảm bảo các dự án đầu tư đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đủ điều kiện về mặt pháp lý có thể triển khai theo đúng quy định;

(ii) xây dựng điều chỉnh bảng giá đất theo tinh thần Luật mới nhưng cần đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước và Nhà đầu tư để các doanh nghiệp có căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và các cơ quan quản lý có cơ sở phê duyệt dự án;

(iii) đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các thủ tục pháp lý, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, để tạo điều kiện chuyển nhượng các dự án cho các dự án không đủ năng lực tài chính theo yêu cầu của Luật Kinh doanh BĐS 2023;

(iv) cho phép điều chỉnh và hướng dẫn quy trình thực hiện chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua các đối tượng chính sách;

(v) nghiên cứu xem xét thí điểm thực hiện việc phân cấp, thẩm quyền quyết định điều chỉnh dự án xây dựng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cho UBND các tỉnh/ thành phố nhằm đẩy mạnh quá trình thực hiện cơ cấu hàng hóa BĐS trên thị trường.

Thứ hai, tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường, huy động các nguồn vốn dài hạn và bền vững cho thị trường BĐS

Thực tế cho thấy, dòng vốn chảy vào thị trường BĐS Việt Nam đến chủ yếu vào từ kênh tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và huy động của khách hàng. Vì vậy, cần triển khai một số giải pháp nhằm huy động và khơi thông vốn cho thị trường BĐS. Một là, khơi thông nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng. Các ngân hàng thương mại cần ban hành các tiêu chí cho vay phù hợp đối với các loại BĐS khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án BĐS, nhà ở cao cấp; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Đồng thời, việc mở rộng tín dụng cần đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh trong lĩnh vực BĐS.

Hai là, phát triển dòng vốn từ trái phiếu BĐS. Bộ Tài chính cần rà soát tình trạng tài chính (bao gồm tài sản, nợ, dòng tiền) của các công ty phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) hiện đang gặp khó khăn nhằm hỗ trợ, theo dõi các biện pháp thực hiện các nghĩa vụ nợ trong thời gian tới. Với trái phiếu BĐS đăng ký phát hành mới, các cơ quan quản lý giám sát cần tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp DN, nhóm DN có liên quan phát hành TPDN khối lượng lớn.

Ba là, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường BĐS. Cần thúc đẩy và thu hút nguồn vốn đầu tư nước vào lĩnh vực BĐS, tái cấu trúc nguồn vốn, đẩy mảnh M&A dự án BĐS với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường BĐS thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các Quỹ đầu tư BĐS để đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường BĐS, nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng và thị trường TPDN.

Thứ ba, minh bạch hóa thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai và BĐS

- Hoàn thiện, duy trì thường xuyên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS. Thường xuyên bám sát tình hình thị trường BĐS để kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ những khó khăn, hạn chế, bất cập của cơ chế, chính sách, pháp luật đối với thị trường BĐS, để đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh;

- Thiết lập hệ thống thông tin về thị trường BĐS thống nhất từ Trung ương tới địa phương, yêu cầu các địa phương và DN thực hiện chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, đồng thời góp phần công khai, minh bạch hoá thị trường BĐS;

- Nâng cao chất lượng hoạt động của các tổ chức kinh doanh dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS (các doanh nghiệp môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS) theo hướng nâng cao yêu cầu về nhân sự, chuyên môn, điều kiện về cơ sở vật chất. Cơ quan quản lý cần ban hành sớm văn bản hướng dẫn triển khai thực hiện các điều kiện về kinh doanh dịch vụ BĐS và đào tạo tổ chức thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS 2023.

- Thành lập trung tâm dữ liệu về hàng hóa BĐS, Trung tâm này sẽ do Nhà nước thành lập nhằm kiểm soát lượng cung và lượng cầu trên thị trường để có chính sách điều tiết hợp lý và kiểm soát các BĐS giao dịch qua sàn; nghiên cứu mô hình hoạt động Sàn giao dịch BĐS theo yêu cầu đổi mới của Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật đất đai 2024 theo hướng “Trung tâm giao dịch BĐS và giao dịch quyền sử dụng đất” nhằm đảm bảo kiểm soát giao dịch nhưng đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi tham gia giao dịch trên thị trường.

Đẩy mạnh việc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch BĐS với mục tiêu kiểm soát và đánh giá được giao dịch, đồng thời cũng là cơ sở cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và BĐS, phục vụ mục tiêu xây dựng, ban hành chỉ số giá BĐS và các chỉ số đánh giá thị trường.

Tài liệu tham khảo:

1. Chính phủ (2024). Một loạt quy định mới về đất đai, nhà ở, bất động sản, viên chức... có hiệu lực từ tháng 8/2024. Truy cập tại https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/mot-loat-quy-dinh-moi-ve-dat-dai-nha-o-bat-dong-san-vien-chuc-co-hieu-luc-tu-thang-8-2024-119240801133133359.htm

2. Đại học Kinh tế Quốc dân (2024), Kiến nghị chính sách để phát triển thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh. Truy cập tại https://khoahoc.neu.edu.vn/vi/ban-tin-khcn/truong-dai-hoc-kinh-te-quoc-dan-neu-7-kien-nghi-chinh-sach-de-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-on-dinh-va-lanh-manh-2444

3. Hoàng Tuyết (2024), Tìm giải pháp phát triển thị trường bất động sản năm 2024. Truy cập tại https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-giai-phap-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-nam-2024-20240118162921844.htm

Nguyễn Thị Ngọc Nga, Nhan Phương Thái

Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh