TCDN - Nhóm phân tích của Chứng khoán VCB cho rằng mặt bằng giá bất động sản hiện nay chưa đủ hấp dẫn để kích thích nhu cầu đầu tư.

Báo cáo triển vọng 2024 mà VCBS vừa công bố nhận định mặc dù giá một số phân khúc và khu vực đã giảm nhưng mặt bằng giá bất động sản về tổng thể vẫn ở mức cao. Hoạt động mua bán trầm lắng khiến mặt bằng giá chưa phản ánh đúng tình hình cung cầu và giá trị của bất động sản. Nhiều chủ sở hữu vẫn neo mức giá rao bán cao dù giao dịch không diễn ra. Đây là yếu tố làm chậm tiến độ hồi phục của thị trường.

Tâm lý trì hoãn giảm giá bán bất động sản

Các chủ đầu tư dự án, đại lý bất động sản chậm trễ trong việc giảm giá bán sản phẩm mới do ba nguyên nhân chính: (1) Lo ngại ảnh hưởng tới mặt bằng giá của các phân khu hoặc đợt mở bán tiếp theo của dự án và quyền lợi của các đối tác, sàn giao dịch tham gia đầu tư, phân phối dự án; (2) ảnh hưởng tới giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay; (3) nguồn cung thấp trong thời gian dài tại TP HCM và Hà Nội tạo điều kiện để các chủ đầu tư duy trì mức giá bán cao.

Thay vào đó, trong những đợt mở bán gần nhất, các chủ đầu tư áp dụng các chính sách như tặng gói nội thất, tăng chiết khấu thanh toán, giãn thời gian thanh toán và hỗ trợ lãi suất để kích thích giao dịch (có thể dễ dàng rút lại khi thị trường thuận lợi).

Nhóm phân tích cho rằng mặt bằng giá bất động sản nhà ở hiện nay chưa đủ hấp dẫn để kích thích nhu cầu đầu tư. Người có nhu cầu ở thực vẫn ngần ngại mua nhà dù lãi suất hạ nhiệt do giá nhà cao. Do vậy, các chủ đầu tư đang kéo dài thời gian để thị trường đạt trạng thái cân bằng và bắt đầu hồi phục, đồng thời giảm tác động từ các chính sách hỗ trợ.

Thị trường chờ đợi tác động từ các bộ luật mới

Việc thông qua các bộ Luật sửa đổi (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai) được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tích cực tâm lý thị trường trong năm 2024 và tạo điều kiện cho sự phục hồi của thị trường. Các cơ quản lý theo đó có cơ sở để bắt đầu đẩy mạnh xử lý, thông qua hồ sơ pháp lý dự án theo điều chỉnh của hệ thống luật mới.

Trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới trong giai đoạn 2013 - 2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo.

Nhóm phân tích cũng đưa ra một số lưu ý, thị trường sẽ cần thêm thời gian khoảng 6 tháng đến một năm để các quy định mới mang đến tác động thực tế. Các bộ Luật được sửa đổi theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện kinh doanh, bán hàng và yêu cầu đối với các chủ đầu tư. Một số vướng mắc hiện hữu vẫn chưa được quy định cụ thể tại các văn bản luật và cần chờ ban hành các hướng dẫn cụ thể hơn.

Hoạt động giao dịch tại một số khu vực và phân khúc được kỳ vọng cải thiện tích cực trong năm 2024 khi xảy ra ba yếu tố: Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bắt đầu điều chỉnh giảm theo mặt bằng lãi suất huy động; nguồn sản phẩm cắt lỗ sâu từ những người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao trong giai đoạn thị trường sôi nổi đã được hấp thụ đáng kể; sau một thời gian mặt bằng giá không còn giảm sâu và cơ bản đạt mức cân bằng, người mua nhà có xu hướng bắt đầu nối lại các kế hoạch mua bất động sản cho mục tiêu an cư và đầu tư dài hạn.

Thanh khoản một số khu vực có thể hồi phục sớm hơn thị trường chung như vùng lõi đô thị tại Hà Nội và TP HCM - khu vực phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Hay như khu vực thành phố tại các tỉnh thành có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa cao, tiềm năng phát triển công nghiệp, thu hút lao động và có kế hoạch phát triển trung tâm hành chính mới và mở rộng quy mô hành chính.

Bất động sản chưa thể sôi động trong năm 2024

Nhóm phân tích VCBS nhận định thị trường bất động sản sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp.

Một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án hoặc mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó xét đến các yếu tố: Pháp lỹ, quỹ đất, tài chính, dự án…