TCDN - Người dân băn khoăn, lo lắng khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tác động ít nhiều đến các khoản tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất.

Lo thuế, phí tăng theo

Ngày 18/1, Quốc hội thông qua Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Luật Đất đai 2024) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Tuy nhiên, ngày 29/6, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Các tổ chức tín dụng. Theo đó, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8.

Trước những thay đổi của Luật Đất đai nhiều người dân không khỏi băn khoăn và lo lắng trước những thay đổi đó, trao đổi với PV Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp, anh Đỗ Văn Tùng (Ngọc Hồi, quận Thanh Trì, Hà Nội) lo lắng chia sẻ: ‘Do điều kiện kinh tế không cho phép nên tôi không thể mua nhà có sổ đỏ. Vì vậy năm 2019 tôi đã mua một ngôi nhà chưa được cấp sổ với giá chỉ bằng 1/4 những ngôi nhà đã có sổ.

Theo anh Tùng, sắp tới Hà Nội sẽ áp bảng giá đất mới, đất có thể sẽ tăng khá mạnh so với bảng giá đất hiện tại. Như vậy nếu anh có nhu cầu xin cấp sổ công nhận đất ở sẽ rất khó khăn. Vì phí sử dụng đất sẽ phải tăng theo bảng giá đất mới, lên đến nhiều chục lần.

Còn với những nhà đầu tư đang nắm trong tay khá nhiều lô đất nông nghiệp trên khu vực đại lộ Thăng Long như anh Hải Đăng (Hoài Đức, Tp. Hà Nội) cũng cùng chung tâm trạng. Những lô đất này diện tích từ 1.000 - 2.000 m2, được anh mua trong giai đoạn 2019-2020 đến nay vẫn chưa lên thổ cư. "Nếu giá đất mới khu vực này tăng từ cao, chi phí bỏ ra để hoàn tất hồ sơ chuyển đổi hay sang nhượng lại đều sẽ tăng nhiều lần so với hiện tại. Đất nông nghiệp diện tích lớn vẫn đang khó kiếm người mua, giờ chi phí chuyển đổi lại tăng cao thì người ôm đất như tôi cũng phải tính toán rất nhiều", anh Hải Đăng băn khoăn.

Cùng chung quan điểm, chị Trần Hoa (Đông Anh, Hà Nội) cho rằng: "Tôi nghĩ cơ quan quản lý nhà nước cần cân đối để đưa ra phương án áp giá đất phù hợp. Bởi những trường hợp mua đất nông nghiệp từ lâu như tôi có thể sẽ phải đóng thuế đất vài tỷ đồng thì mới có thể xin được sổ đỏ, điều đó gần như không thể với điều kiện kinh tế của tôi".

Trao đổi với PV Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp, TS.Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết Luật Đất đai 2024 sẽ có những quy định rõ hơn, và vai trò của chính quyền sẽ có cơ sở để xử lý cụ thể hơn. Đặc biệt là các mức thuế sẽ sát với giá thị trường do thường xuyên bị thay đổi. Người dân sẽ được hưởng lợi từ việc nhận những lợi ích khi mà nhà nước trưng dụng và thu dụng đất.

Bên cạnh đó thì nghĩa vụ đóng thuế sẽ sát với mức thị trường và trong trường hợp làm giao dịch “hai giá” sẽ khó thực hiện hơn. Ông Đính chia sẻ thêm từ ngày 1/8 khi mà Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, người dân cần lưu ý trong mua bán giao dịch bất động sản phải đúng quy định, đầy đủ giấy tờ pháp lý, và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình tránh tình trạng xảy ra rủi ro không đáng có.

Những điều người dân cần lưu ý

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hùng, Công ty Luật TNHH Phúc Nguyễn, sau khi Luật Đất đai 2024 mới ban hành người dân cần lưu ý những điều như sau. Về Hộ gia đình sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này có bao gồm hộ gia đình, cá nhân trong nước.

Tuy nhiên, kể từ ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, Nhà nước sẽ không còn thực hiện giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất với tư cách hộ gia đình sử dụng đất (Điều 4). Cụ thể theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành. 

Mặt khác, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024 quy định, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.Việc quy định hộ gia đình không thuộc đối tượng người sử dụng đất là cần thiết và phù hợp, điều này góp phần vào việc khắc phục những vấn đề khó khăn, bất cập đã gặp phải trong quá trình thực tiễn áp dụng.

Bởi trên thực tế, việc định quyền sử dụng đất của hộ gia đình thuộc hình thức sở hữu chung theo phần và việc xác định phần giá trị sử dụng của từng thành viên đối với đất chung sẽ dựa theo nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, tạo lập tài sản của mỗi thành viên trong hộ gia đình đó nhưng thực tế, việc xác định công sức đóng góp của các thành viên trong hộ gia đình là rất khó khăn, phức tạp. 

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, ông Hùng cho biết tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện sau: Không vi phạm pháp luật về đất đai; Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền; Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đồng nghĩa với việc, từ năm 2025, đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 sẽ được tăng cơ hội được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Ông Hùng thông tin thêm, như vậy Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm quy định về việc xác định thu nhập chịu thuế TNCN trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, kể từ ngày 01/08/2024: Thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất trong bảng giá đất.

Trong khi đó, thu nhập chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khác (không phải là quyền sử dụng đất) thì vẫn được xác định theo giá chuyển nhượng từng lần như hiện nay.Với quy định này, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất sẽ ghi đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng (theo giá đất trong bảng giá đất), tạo sự minh bạch về giá trong các giao dịch về đất đai, đây cũng là cơ sở quan trọng để xác định được giá đất Nhà nước tiệm cận được với giá thị trường. 

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra, nếu người sử dụng đất tiếp tục không ghi nhận giá trị thật trong các giao dịch thì sẽ gây khó khăn trong công tác xác định giá đất cũng như cơ chế để xử lý, kiểm soát bởi trong khi việc xác định nghĩa vụ thuế đã được căn cứ vào bảng giá đất của Nhà nước nhưng giá đất được ghi trong hợp đồng không phản ánh giá trị thật của giao dịch.

Sẽ khó lách thuế

Liên quan đến khung giá đất và bảng giá đất, Luật sư Nguyễn Thị Tố Oanh - Công ty Luật TNHH Pháp lý và cộng sự - đoàn Luật sư tỉnh Nghệ An cho biết, Luật đất đai 2013 quy định khung giá đất và bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Quy định này dường như đã không còn phù hợp trong thời buổi kinh tế thị trường như hiện nay bởi giá đất có sự thay đổi liên tục, giá đất của 3-4 năm trước không thể áp dụng vào thời điểm hiện tại.

Nhận ra vấn đề đó, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất. Cũng tại khoản 3 điều 159 của Luật này có quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.”Như vậy, bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm nhằm phù hợp với thực tế.

Thông tin thêm về việc Luật Đất đai mới ban hành có những thay đổi gì trong vấn đề đóng thuế (chuyển nhượng) của người dân, luật sư Tố Oanh cho biết, theo đó tại Điều 249 Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi quy định tại luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, cụ thể: “Giá của 01 m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm”.

Ngoài ra, điều 247 Luật Đất đai 2024 cũng có quy định mới về thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất”, bà Tố Oanh nói.

Nếu như trước đây, Luật Đất đai 2013 chỉ xác định thu nhập chịu thuế đối với trường hợp chung là chuyển nhượng bất động sản thì hiện nay, Luật Đất đai 2024 đã có quy định riêng về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, thu nhập chịu thuế trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản đã không còn theo giá chuyển nhượng từng lần chuyển nhượng mà sẽ theo giá đất trong bảng giá đất. Quy định này sẽ hạn chế tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá bán thực tế nhằm giảm thuế.