TCDN - Vay nợ ngắn hạn và vay dài hạn gần đây của Cen Land tăng mạnh, đẩy nợ phải trả tăng nhanh chóng. Riêng quý 3, nợ phải trả tăng lên 3.208 tỷ đồng; chi phí phải trả ngắn hạn tăng 193%, khiến các nhà đầu tư lo lắng việc Cen Land liệu có trả nổi gốc và lãi trái phiếu khi đến hạn.

Cen Land bị khách hàng tố "bội tín"

PV Tài chính Doanh nghiệp nhận được thông tin phản ánh của bà Bích Thủy (ở Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội) về việc Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) đã lừa dối bà trong việc mua bán căn VB.L4.01 (thuộc dự án khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành - Hoa Tiên Paradise). Mặc dù bà đã đưa ra các phương án thoả thuận, nhưng phía Cen Land vẫn chưa đưa ra ý kiến rõ ràng.

Cụ thể, theo bà Thuỷ  nhân viên kinh doanh của Cen Land đã tư vấn chính sách mua bán căn VB.L4.01 (thuộc dự án khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành - Hoa Tiên Paradise) với tổng giá trị phải thanh toán là hơn 25,877 tỷ đồng. Trong đó, ngân hàng hỗ trợ cho vay và giải ngân 65% giá trị căn nhà với số tiền giải ngân đợt 2 là gần 12,939 tỷ đồng và đợt 3 là 3,881 tỷ đồng. Như vậy, tổng số tiền ngân hàng giải ngân là 16,82 tỷ đồng (không phải trả gốc và lãi suất trong vòng 24 tháng).  

Tài sản thế chấp là chính tài sản mua bán trên và người mua chỉ cần cung cấp hồ sơ cá nhân cho ngân hàng. Phía bà Thủy chỉ có nghĩa vụ phải thanh toán đợt 1 là hơn 3,881 tỷ đồng (đã nộp cho Cen Land bằng hình thức chuyển khoản vào ngày 14/04/2022); đợt 3 là 3,881 tỷ đồng (tương đương 95% giá trị mua bán căn nhà) và có thể nhận nhà. Đợt cuối cùng khi có thông báo nộp hồ sơ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản là 1,294 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, theo bảng tính giá của ngân hàng nhận được từ Cen Land thì tổng giá trị căn nhà VB.L4.01 chỉ là 23,548 tỷ đồng, chứ không phải như đã thỏa thuận là 25,877 tỷ đồng. Đồng nghĩa với việc ngân hàng chỉ giải ngân 15,206 tỷ đồng. 

Bà Thủy cho rằng, Cen Land đã không thực hiện như đúng cam kết, và yêu cầu khách hàng đợt 3 phải đóng bổ sung thêm số tiền 2,907 tỷ đồng nghĩa là số tiền đóng cho đợt 3 là 6,789 tỷ đồng (tăng gần 3 tỷ so với thỏa thuận ban đầu). Bà Thuỷ bức xúc: “Điều này hoàn toàn sai trái so với những gì bên Cend Land đã cam kết trong quá trình mua bán”. Trong đơn thư, bà Thuỷ trình bày: “Tôi nhiều lần đã liên hệ, gửi đơn thư để phía bên Cen Land trả lời cụ thể về thời gian khi nào được nhận nhà, nhưng đều không nhận được câu trả lời”.

Theo tìm hiểu, đây cũng chính là dự án Cen Land và Công ty Cổ phần Hồng Lam Xuân Thành đã ký kết hợp tác đầu tư phát triển vào ngày 26/3/2022.

Trong báo cáo tài chính mới được công bố, Cen Land có khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng là hơn 989,8 tỷ đồng. Trong đó, phải thu của khách hàng mua dự án khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành (Hoa Tiên Paradise) chiếm tới 410, 2 tỷ đồng, tương ứng 41,4 % tổng phải thu.

Vay nợ tăng mạnh đẩy áp lực trả nợ trái phiếu tăng cao

Tại Báo cáo tài chính quý 3/2022 cho thấy, lợi nhuận sau thuế của Cen Land lao dốc 60% còn 31 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, ghi nhận lãi sau thuế đạt 257 tỷ đồng, giảm 21,6% và mới thực hiện được hơn 36% kế hoạch của cả năm.

Tính đến cuối tháng 9/2022, tổng tài sản của Cen Land đạt 6.869,7 tỷ đồng. Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn giảm 49% xuống 745 tỷ đồng, trong đó hơn 700 tỷ đồng là tiền gửi ngân hàng, và gần 44 tỷ đồng là đầu tư mua trái phiếu. Công ty mua trái phiếu Công ty CP Năng lượng Bắc Hà; trái phiếu Công ty CP CMC và trái phiếu Công ty CP Tập đoàn Đầu tư I.P.A. Hàng tồn kho giảm 32,7% xuống 338 tỷ đồng. Tài sản dở dang dài hạn tăng 25,4% lên 8,4 tỷ đồng.

Xem xét báo cáo tài chính Cen Land trong vài năm cho thấy, vay nợ ngắn hạn và vay dài hạn của công ty này tăng mạnh, đẩy nợ phải trả tăng nhanh chóng. Riêng quý 3/2022, nợ phải trả tăng 13,3% lên 3.208 tỷ đồng; chi phí phải trả ngắn hạn tăng 193% lên 273,5 tỷ đồng.

Trong quý, Cen Land lại nợ thuế và người lao động, chỉ tiêu phải trả người lao động tăng mạnh từ 70,9 tỷ đồng lên 138 tỷ đồng. Đồng thời, chỉ tiêu thuế và các khoản phải nộp nhà nước tăng từ 253 tỷ đồng lên 257 tỷ đồng.

Vay ngắn hạn của Cen Land cũng tăng 35,5% lên gần 1.039 tỷ đồng, trong đó, vay nhiều nhất với khoản vay thấu chi 635 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV). Bên cạnh đó, vay ngắn hạn với số tiền 282 tỷ đồng tại BIDV để bổ sung vốn lưu động, phát hành bảo lãnh phục vụ cho hoạt động môi giới bất động sản và các chi phí quản lý doanh nghiệp...

Nợ dài hạn của Cen Land là 952 tỷ đồng, trong đó, công ty phát hành trái phiếu riêng lẻ qua Công ty CP Chứng khoán VNDirect với mục đích tăng quy mô vốn hoạt động của công ty, phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu tư thứ cấp vào các dự án bất động sản với giá trị 450 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, lãi suất cố định năm đầu 10,5%.

Công ty cũng phát hành trái phiếu riêng lẻ qua Công ty CP Chứng khoán VNDirect với giá trị 500 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm (ngày phát hành 26/3/2021) với lãi suất cố định 11%/năm.

Tại thời điểm cuối quý 3, công ty âm nặng dòng tiền. Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 789 tỷ đồng. Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính giảm từ 1.390 tỷ đồng xuống còn 275 tỷ đồng, tương ứng giảm hơn 19%.

Cách đây không lâu, Cen Land thông qua phương án vay vốn và thế chấp tại MB với hạn mức tối đa 110 tỷ đồng, mục đích bảo lãnh, mở L/C để phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty. Thời hạn duy trì hạn mức từ ngày 30/9/2023, lãi suất 6,5% đến 7,6%/năm. Thời hạn vay là 6 tháng cho mỗi lần nhận nợ.

Cen Land cũng vừa huy động được hơn 2.000 tỷ qua cổ phiếu để trả nợ trái phiếu, ngân hàng và đầu tư dự án. Sau hai đợt phát hành, vốn điều lệ Cen Land tăng từ 2.016 tỷ đồng lên 4.637 tỷ đồng.

Về mục đích sử dụng vốn, Cen Land dự kiến dùng 500 tỷ để thanh toán nợ gốc trái phiếu đáo hạn ngày 26/3/2024; 1.300 tỷ nhận chuyển nhượng một phần các sản phẩm thuộc dự án khu du lịch và nhà nghỉ Xuân Thành (Hà Tĩnh) và dự án khu dân cư Khe Cát (Quảng Ninh); gần 216 tỷ còn lại để thanh khoán nợ ngân hàng (VPBank - dư nợ hơn 179,5 tỷ và BIDV - dư nợ hơn 116 tỷ đồng tại cuối năm ngoái).

Vừa qua, Cen Land bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) xử phạt 125 triệu đồng vì cấp hàng loạt khoản vay cho các công ty liên quan đến một số cá nhân trong ban lãnh đạo Cen Land dù chưa được đại hội đồng cổ đông chấp thuận và cho Cen Invest vay “chui”.

Ngoài ra, Cen Land còn bị UBCKNN xử phạt hành chính số tiền 60 triệu đồng vì hành vi vi phạm công bố thông tin.

Năm ngoái, Cục Thuế Hà Nội đã quyết định xử phạt vi phạm hành chính về thuế đối với Cen Land tổng số tiền hơn 2,75 tỷ đồng.

Cụ thể, tiền phạt sai khai mức 20%, số tiền 355,79 triệu đồng trên số thuế tăng thêm qua thanh tra. Tiền phạt với mức 1,4 triệu đồng do có hành vi kê khai trên tờ khai thuế; phạt thiền 6,1 triệu đồng do sử dụng hóa dơn không có giá trị sử dụng.

Ngoài ra, Cen Land phải nộp đủ số tiền thuế GTGT thiếu là 1,315 tỷ đồng của năm 2018, 2019; nộp số tiền thuế TNDN thiếu 463 triệu đồng của năm 2018, năm 2019; số tiền chậm nộp tiền thuế là 605 triệu đồng

Tổng số tiền thuế truy thu, tiền phạt và tiền chậm nộp là 2,753 tỷ đồng.