Phát triển thị trường đất nông nghiệp: Tích tụ chậm, thiếu bàn đạp
TCDN - Tích tụ, tập trung đất đai để phát triển sản xuất nông nghiệp quy mô lớn là xu thế tất yếu để tăng trưởng bền vững trong nông nghiệp, đủ sức cạnh tranh thị trường, đem lại hiệu quả và đời sống cho người làm nông nghiệp.
70% mảnh đất sản xuất nông nghiệp nhỏ hơn 0,5ha
Bà Trần Thị Thanh Nhàn, Viện Nghiên cứu chí́nh sách nông nghiệp và phát triển nông thôn, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho rằng, thực trạng sử dụng đất nông nghiệp Việt Nam còn manh mún và nhỏ lẻ, trung bình chỉ gần 0,07 ha/ người, thấp hơn nhiều so với con số này là 0,27 ha/người ở Thái Lan; hơn 70% mảnh đất sản xuất nông nghiệp ở Việt Nam có diện tí́ch nhỏ hơn 0,5ha.
Bên cạnh đó, tình trạng đất đai nông nghiệp còn khá nhiều tồn tại, thiếu bàn đạp cơ chế cho sự phát triển thị trường đất đai. Cụ thể, quá trình tí́ch tụ và tập trung ruộng đất diễn ra chậm; thống kê không sát thực tế. Vấn đề đất nông lâm trường chưa giải quyết triệt để. Cơ sở dữ liệu đo đạc cắm mốc thiếu, không cập nhật. Những điều này cản trở không í́t đến sự phát triển của thị trường đất đai nói chung, khiến số lượng trang trại trồng trọt tăng chậm, thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn còn hạn chế.
Đối với thị trường đất đai nông nghiệp, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa nông dân và doanh nghiệp còn gặp khó khăn, khi khung giá đất không phù hợp giá thị trường; thiếu cơ sở dữ liệu, hồ sơ đất phải xin ý kiến nhiều ban, ngành cho dự án đầu tư mặc dù đã được phê duyệt trong vùng đầu tư.
Hình thức tí́ch tụ hiện nay chủ yếu là mua bán giữa người dân với người dân và cho thuê giữa doanh nghiệp với người nông dân. Trong đó, giao dịch giữa nông dân và nông dân thông qua thỏa thuận bằng miệng, không có công chứng, đối với cây lúa cây màu thuê theo vụ, theo năm. Tuy nhiên, một số nơi việc mua bán, chuyển nhượng là để đầu cơ, chờ doanh nghiệp trả với giá cao hơn nhưng diện tí́ch vẫn manh mún.
Ông Ngô Mạnh Ngọc, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hà Nam cho biết, diện tí́ch đất nông nghiệp tại địa phương còn manh mún, nhỏ lẻ, bình quân mỗi thửa khoảng 1.200 - 1.500 m2/ hộ. Do vậy việc đầu tư đưa cơ giới hóa, khoa học kỹ thuật vào sản xuất còn gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, xuất phát từ tư tưởng, một số hộ dân gây khó khăn cho công tác tí́ch tụ do vẫn còn băn khoăn về chủ trương tí́ch tụ ruộng đất, cho rằng cho thuê đất là mất đất, khi hết thời gian thuê đất doanh nghiệp trả lại đất thì mặt bằng ra sao có sản xuất được hay không.
Đồng quan điểm, đại diện Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn An Giang nhấn mạnh, tí́ch tụ đất đai là quá trình chuyển dịch về quyền sử dụng đất, mang yếu tố thị trường lớn. Người nông dân và doanh nghiệp nông nghiệp đều phải tí́nh toán lợi í́ch cho mình. Thực tiễn cho thấy ở cả 2 phí́a doanh nghiệp (hoặc hộ có nhu cầu đất lớn) và người nông dân có đất đai quy mô nhỏ, manh mún sản xuất không hiệu quả đều có khó khăn. Người nông dân có đất í́t, sản xuất không hiệu quả nhưng không muốn chuyển nhượng hẳn quyền sử dụng do chưa ổn định trong chuyển đổi nghề, nông nghiệp vẫn là nguồn sống tối thiểu cho những người già. Ngoài ra chuyển nhượng đất đai còn phụ thuộc vào ý chí́ của cả hộ. Nếu có điều kiện về giá cả, đa số chỉ muốn cho thuê lại (không “bán”), đa phần là muốn cho thuê ngắn hạn 3 - 5 năm, người dân còn tâm lý chưa chắc chắn về pháp lý khi cho thuê dài hạn. Rõ ràng, để người dân yên tâm giao đất cho người khác sử dụng phụ thuộc lớn vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động của mỗi địa phương.
Đối với doanh nghiệp nông nghiệp, tạo quỹ đất cho cả dự án cần khoản tài chí́nh không nhỏ; phải thương lượng với nhiều hộ để có đất đủ cho dự án là rất khó và sẽ mất nhiều thời gian, khó đảm bảo cho các quan hệ tí́n dụng; Bên cạnh đó tâm lý sợ phát sinh các vụ kiện, tranh chấp dân sự trong việc thương lượng về thuê đất với nông dân; giải pháp về nông dân góp vốn bằng đất đai, lao động không hấp dẫn và khó đối với doanh nghiệp.
Chia sẻ khó khăn trong việc phát triển thị trường đất nông nghiệp, đại diện Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Hòa Bình cho biết, thị trường giao dịch đất sản xuất nông nghiệp của Hòa Bình đã bước đầu hình thành, trong đó phổ biến là các giao dịch cho thuê đất giữa các hộ nông dân và doanh nghiệp thuê lại đất của Nhà nước để sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, thị trường này chưa phát triển do diện tí́ch đất sản xuất nông nghiệp manh mún, số doanh nghiệp tham gia sản xuất, kinh doanh nông nghiệp hạn chế. Cơ chế thỏa thuận giá và giá cho thuê đất nông nghiệp còn gặp khó khăn: Cụ thể: Có dự án đã giải phóng mặt bằng gần xong (9/10ha) nhưng còn một số hộ đòi giá cao gấp 2 - 3 lần giá thị trường do người dân tí́nh đến cả lợi í́ch được hỗ trợ khi chuyển đổi nghề nghiệp (tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cao gấp 2 - 3 lần khung giá đất). Một số hộ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chưa được cấp mặc dù đã đủ điều kiện để có giấy nên không thể chuyển nhượng.
Thí điểm mô hình chính quyền thuê đất của dân
Để tí́ch tụ đất đai phục vụ thu hút đầu tư vào sản xuất nông nghiệp, ông Ngô Mạnh Ngọc chia sẻ, tỉnh Hà Nam đã thí́ điểm mô hình chí́nh quyền cấp huyện, cấp xã đứng ra thuê đất của dân (20 năm), sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông dân vẫn giữ.
Việc chí́nh quyền huyện, xã đứng ra thuê đất của dân đã giải quyết được những vấn đề vướng mắc lâu nay như: Ruộng đất manh mún nhỏ lẻ, nhiều hộ dân không muốn cho thuê, do vậy chỉ có chí́nh quyền đứng ra đàm phán giá cả và dồn dịch ruộng đất để có quỹ đất gọn vùng cho thuê.
Đồng thời, xuất phát từ đề xuất của nông dân. Cụ thể: nông dân không muốn mất đi quyền sử dụng đất (thu hồi bồi thường giải phóng mặt bằng). Họ đặt niềm tin vào chí́nh quyền cấp xã, cấp huyện là cơ quan đứng ra bảo vệ quyền lợi đất đai, là nơi tin cậy đảm bảo thực hiện các cam kết trong hợp đồng đã ký kết;
Bên cạnh đó, tỉnh Hà Nam còn thí́ điểm ngân sách tỉnh ứng ngân sách trả tiền thuê đất cho các hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm, sau đó doanh nghiệp trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Bởi sản xuất nông nghiệp hiệu quả thấp, rủi ro cao nên doanh nghiệp thực sự không muốn đầu tư. Hơn nữa, sản xuất nông nghiệp công nghệ cao đòi hỏi vốn bỏ ra lần đầu lớn, thời gian thu hồi vốn lâu vì còn phụ thuộc vào chu kỳ sản xuất nông nghiệp, nên đòi hỏi tỉnh phải có cơ chế mạnh để thu hút đầu tư. Nhờ những chí́nh sách trên, hiện Hà Nam đã quy hoạch 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tí́ch 654,7 ha: Lý Nhân 358 ha, Bình Lục 121 ha, Thanh Liêm 150 ha, Phủ Lý 25,7 ha. Đến nay đã tí́ch tụ 375,5 ha.
Ông Võ Thành Minh, Phó Chánh văn phòng Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh An Giang chia sẻ, cần tạo quỹ đất cho các doanh nghiệp để triển khai dự án nông nghiệp khi có chủ trương đầu tư của UBND tỉnh. Tạo quỹ đất dự trữ bằng cách nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc thuê các khu đất nhỏ lẻ, manh mún, sản xuất không hiệu quả của nông dân trên địa bàn tỉnh để tí́ch tụ thành các khu đất lớn nhằm triển khai các dự án nông nghiệp theo dạng chuỗi giá trị, các dự án nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, phù hợp với xu thế sản xuất hàng hóa lớn. Việc tạo quỹ đất này chủ yếu áp dụng cho các dự án trong nội ngành nông nghiệp, doanh nghiệp cần quỹ đất lớn để triển khai các dự án trồng trọt, chăn nuôi.
Trên cơ sở đó, doanh nghiệp khi có chủ trương đầu tư thuộc lĩnh vực nông nghiệp sẽ tự tạo quỹ đất bằng cách nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuê đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để triển khai dự án hoặc thuê Trung tâm phát triển quỹ đất làm dịch vụ tạo quỹ đất cho doanh nghiệp.
Trung tâm Phát triển quỹ đất chủ động tạo quỹ đất dự trữ theo quy hoạch phát triển nông nghiệp của tỉnh bằng hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuê dài hạn từ 20 - 30 năm trả tiền 1 lần đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để cho doanh nghiệp thuê lại triển khai dự án nông nghiệp.
Bà Trần Thị Thanh Nhàn, Viện Nghiên cứu chí́nh sách nông nghiệp và phát triển nông thôn, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho rằng, thực trạng sử dụng đất nông nghiệp Việt Nam còn manh mún và nhỏ lẻ, trung bình chỉ gần 0,07 ha/ người, thấp hơn nhiều so với con số này là 0,27 ha/người ở Thái Lan; hơn 70% mảnh đất sản xuất nông nghiệp ở Việt Nam có diện tí́ch nhỏ hơn 0,5ha.
Bên cạnh đó, tình trạng đất đai nông nghiệp còn khá nhiều tồn tại, thiếu bàn đạp cơ chế cho sự phát triển thị trường đất đai. Cụ thể, quá trình tí́ch tụ và tập trung ruộng đất diễn ra chậm; thống kê không sát thực tế. Vấn đề đất nông lâm trường chưa giải quyết triệt để. Cơ sở dữ liệu đo đạc cắm mốc thiếu, không cập nhật. Những điều này cản trở không í́t đến sự phát triển của thị trường đất đai nói chung, khiến số lượng trang trại trồng trọt tăng chậm, thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn còn hạn chế.
Đối với thị trường đất đai nông nghiệp, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa nông dân và doanh nghiệp còn gặp khó khăn, khi khung giá đất không phù hợp giá thị trường; thiếu cơ sở dữ liệu, hồ sơ đất phải xin ý kiến nhiều ban, ngành cho dự án đầu tư mặc dù đã được phê duyệt trong vùng đầu tư.
Hình thức tí́ch tụ hiện nay chủ yếu là mua bán giữa người dân với người dân và cho thuê giữa doanh nghiệp với người nông dân. Trong đó, giao dịch giữa nông dân và nông dân thông qua thỏa thuận bằng miệng, không có công chứng, đối với cây lúa cây màu thuê theo vụ, theo năm. Tuy nhiên, một số nơi việc mua bán, chuyển nhượng là để đầu cơ, chờ doanh nghiệp trả với giá cao hơn nhưng diện tí́ch vẫn manh mún.
Ông Ngô Mạnh Ngọc, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hà Nam cho biết, diện tí́ch đất nông nghiệp tại địa phương còn manh mún, nhỏ lẻ, bình quân mỗi thửa khoảng 1.200 - 1.500 m2/ hộ. Do vậy việc đầu tư đưa cơ giới hóa, khoa học kỹ thuật vào sản xuất còn gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, xuất phát từ tư tưởng, một số hộ dân gây khó khăn cho công tác tí́ch tụ do vẫn còn băn khoăn về chủ trương tí́ch tụ ruộng đất, cho rằng cho thuê đất là mất đất, khi hết thời gian thuê đất doanh nghiệp trả lại đất thì mặt bằng ra sao có sản xuất được hay không.
Đồng quan điểm, đại diện Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn An Giang nhấn mạnh, tí́ch tụ đất đai là quá trình chuyển dịch về quyền sử dụng đất, mang yếu tố thị trường lớn. Người nông dân và doanh nghiệp nông nghiệp đều phải tí́nh toán lợi í́ch cho mình. Thực tiễn cho thấy ở cả 2 phí́a doanh nghiệp (hoặc hộ có nhu cầu đất lớn) và người nông dân có đất đai quy mô nhỏ, manh mún sản xuất không hiệu quả đều có khó khăn. Người nông dân có đất í́t, sản xuất không hiệu quả nhưng không muốn chuyển nhượng hẳn quyền sử dụng do chưa ổn định trong chuyển đổi nghề, nông nghiệp vẫn là nguồn sống tối thiểu cho những người già. Ngoài ra chuyển nhượng đất đai còn phụ thuộc vào ý chí́ của cả hộ. Nếu có điều kiện về giá cả, đa số chỉ muốn cho thuê lại (không “bán”), đa phần là muốn cho thuê ngắn hạn 3 - 5 năm, người dân còn tâm lý chưa chắc chắn về pháp lý khi cho thuê dài hạn. Rõ ràng, để người dân yên tâm giao đất cho người khác sử dụng phụ thuộc lớn vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động của mỗi địa phương.
Đối với doanh nghiệp nông nghiệp, tạo quỹ đất cho cả dự án cần khoản tài chí́nh không nhỏ; phải thương lượng với nhiều hộ để có đất đủ cho dự án là rất khó và sẽ mất nhiều thời gian, khó đảm bảo cho các quan hệ tí́n dụng; Bên cạnh đó tâm lý sợ phát sinh các vụ kiện, tranh chấp dân sự trong việc thương lượng về thuê đất với nông dân; giải pháp về nông dân góp vốn bằng đất đai, lao động không hấp dẫn và khó đối với doanh nghiệp.
Chia sẻ khó khăn trong việc phát triển thị trường đất nông nghiệp, đại diện Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Hòa Bình cho biết, thị trường giao dịch đất sản xuất nông nghiệp của Hòa Bình đã bước đầu hình thành, trong đó phổ biến là các giao dịch cho thuê đất giữa các hộ nông dân và doanh nghiệp thuê lại đất của Nhà nước để sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, thị trường này chưa phát triển do diện tí́ch đất sản xuất nông nghiệp manh mún, số doanh nghiệp tham gia sản xuất, kinh doanh nông nghiệp hạn chế. Cơ chế thỏa thuận giá và giá cho thuê đất nông nghiệp còn gặp khó khăn: Cụ thể: Có dự án đã giải phóng mặt bằng gần xong (9/10ha) nhưng còn một số hộ đòi giá cao gấp 2 - 3 lần giá thị trường do người dân tí́nh đến cả lợi í́ch được hỗ trợ khi chuyển đổi nghề nghiệp (tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cao gấp 2 - 3 lần khung giá đất). Một số hộ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chưa được cấp mặc dù đã đủ điều kiện để có giấy nên không thể chuyển nhượng.
Thí điểm mô hình chính quyền thuê đất của dân
Để tí́ch tụ đất đai phục vụ thu hút đầu tư vào sản xuất nông nghiệp, ông Ngô Mạnh Ngọc chia sẻ, tỉnh Hà Nam đã thí́ điểm mô hình chí́nh quyền cấp huyện, cấp xã đứng ra thuê đất của dân (20 năm), sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông dân vẫn giữ.
Việc chí́nh quyền huyện, xã đứng ra thuê đất của dân đã giải quyết được những vấn đề vướng mắc lâu nay như: Ruộng đất manh mún nhỏ lẻ, nhiều hộ dân không muốn cho thuê, do vậy chỉ có chí́nh quyền đứng ra đàm phán giá cả và dồn dịch ruộng đất để có quỹ đất gọn vùng cho thuê.
Đồng thời, xuất phát từ đề xuất của nông dân. Cụ thể: nông dân không muốn mất đi quyền sử dụng đất (thu hồi bồi thường giải phóng mặt bằng). Họ đặt niềm tin vào chí́nh quyền cấp xã, cấp huyện là cơ quan đứng ra bảo vệ quyền lợi đất đai, là nơi tin cậy đảm bảo thực hiện các cam kết trong hợp đồng đã ký kết;
Bên cạnh đó, tỉnh Hà Nam còn thí́ điểm ngân sách tỉnh ứng ngân sách trả tiền thuê đất cho các hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm, sau đó doanh nghiệp trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Bởi sản xuất nông nghiệp hiệu quả thấp, rủi ro cao nên doanh nghiệp thực sự không muốn đầu tư. Hơn nữa, sản xuất nông nghiệp công nghệ cao đòi hỏi vốn bỏ ra lần đầu lớn, thời gian thu hồi vốn lâu vì còn phụ thuộc vào chu kỳ sản xuất nông nghiệp, nên đòi hỏi tỉnh phải có cơ chế mạnh để thu hút đầu tư. Nhờ những chí́nh sách trên, hiện Hà Nam đã quy hoạch 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tí́ch 654,7 ha: Lý Nhân 358 ha, Bình Lục 121 ha, Thanh Liêm 150 ha, Phủ Lý 25,7 ha. Đến nay đã tí́ch tụ 375,5 ha.
Ông Võ Thành Minh, Phó Chánh văn phòng Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh An Giang chia sẻ, cần tạo quỹ đất cho các doanh nghiệp để triển khai dự án nông nghiệp khi có chủ trương đầu tư của UBND tỉnh. Tạo quỹ đất dự trữ bằng cách nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc thuê các khu đất nhỏ lẻ, manh mún, sản xuất không hiệu quả của nông dân trên địa bàn tỉnh để tí́ch tụ thành các khu đất lớn nhằm triển khai các dự án nông nghiệp theo dạng chuỗi giá trị, các dự án nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, phù hợp với xu thế sản xuất hàng hóa lớn. Việc tạo quỹ đất này chủ yếu áp dụng cho các dự án trong nội ngành nông nghiệp, doanh nghiệp cần quỹ đất lớn để triển khai các dự án trồng trọt, chăn nuôi.
Trên cơ sở đó, doanh nghiệp khi có chủ trương đầu tư thuộc lĩnh vực nông nghiệp sẽ tự tạo quỹ đất bằng cách nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuê đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để triển khai dự án hoặc thuê Trung tâm phát triển quỹ đất làm dịch vụ tạo quỹ đất cho doanh nghiệp.
Trung tâm Phát triển quỹ đất chủ động tạo quỹ đất dự trữ theo quy hoạch phát triển nông nghiệp của tỉnh bằng hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuê dài hạn từ 20 - 30 năm trả tiền 1 lần đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để cho doanh nghiệp thuê lại triển khai dự án nông nghiệp.
Thu Trang/ Báo in Tạp chi TCDN Tháng 11.2018
Bạn đang đọc bài viết
Phát triển thị trường đất nông nghiệp: Tích tụ chậm, thiếu bàn đạp tại chuyên mục
Thị trường
của Tạp chí Tài chính doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác:
email: [email protected], hotline: 086 508 6899
