TCDN - Từ năm 2017 đến năm 2022 số thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản liên tục tăng mạnh. Tuy nhiên năm 2023 do thị trường bất động sản đang trong thời điểm rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền nên số thuế TNCN giảm mạnh.

Khó xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính vừa có Báo cáo việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023 gửi tới Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.

Liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính cho hay, có tình trạng người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng để tính thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng. Bên mua bán sử dụng hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Tòa. Do đó, rất khó để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản đặc biệt là cơ quan thuế hiện nay chưa có chức năng điều tra.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, điều này cũng dẫn đến thất thu trong tính thu nộp ngân sách.

Bộ Tài chính cũng chỉ ra các “chiêu” trốn thuế bằng các phương thức mua bán bất động sản, dự án bất động sản. Cụ thể, chủ đầu tư chấp thuận cho người mua ký lại hợp đồng nhà hình thành trong tương lai với người mua mới nhằm tránh thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

Chủ đầu tư đang lách quy định của Luật Nhà ở về giới hạn số lượng nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu bằng cách ký Hợp đồng thu dài hạn và Bên thuê có đầy đủ các quyền như chủ sở hữu nhà ở.

Giao dịch thực tế mua bán bất động sản nhưng hợp thức hóa bằng cách mua cổ phần, sau đó chia tách doanh nghiệp.

Ủy quyền chuyển nhượng bất động sản: người nộp thuế chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

Thuế TNCN giảm sau 6 năm

Về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ năm 2017 đến năm 2022, theo đánh giá của Bộ Tài chính số thu thuế tăng đều qua các năm. Năm 2017 là 10.818 tỷ đồng, năm 2018 là 12.963 tỷ đồng; năm 2019 là 14.447 tỷ đồng; năm 2020 là 16.213 tỷ đồng; năm 2021 là 21.142 tỷ đồng; năm 2022 là 34.746 tỷ đồng; năm 2023 là 18.618 tỷ đồng.

Theo Bộ Tài chính, số thu về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản giai đoạn 2017 – 2022 đều tăng so với số thu của năm trước liền kề. Năm 2022 tăng cao nhất với tỷ lệ 64,34% so với số thu năm 2021.

Lý giả về việc thuế TNCN tăng đột biến, Bộ Tài chính cho biết Tổng cục Thuế có công điện về việc nâng cao hiệu quả xử lý hồ sơ khai thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Đối với năm 2023 số thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản giảm do thị trường bất động sản đang trong thời điểm rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên lượng giao dịch trên thị trường sụt giảm dẫn tới số thu về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 20223 giảm mạnh. Mặc dù năm 2023 công tác chống thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vẫn được các địa phương chú trọng triển khai.

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Tài chính kiến nghị Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục tổng hợp các vướng mắc trong áp dụng chính sách pháp luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, có giải pháp để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường.

Để quản lý, giám sát chặt chẽ hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản, đảm bảo năng lực tài chính phù hợp với việc triển khai các dự án được cấp phép để giảm thiểu rủi roc ho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cần nghiên cứu bổ sung các quy định khi thành lập doanh nghiệp bất động sản hoặc cấp giấy phép xây dựng/đầu tư các dự án bất động sản đảm bảo các doanh nghiệp phải đáp ứng đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án.

Bộ Xây dựng tăng cường quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch; giám sát chặt chẽ việc cấp phép xây dựng, cấp phép mở bán các dự án bất động sản.

Bộ Xây dựng và các địa phương giám sát chặt chẽ các hoạt động cấp phép xây dựng, đấu giá đất, hoạt động giao dịch bất động sản, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Về việc thực hiện các chính sách về thuế đối với thị trường bất động sản và thực hiện các nghĩa vụ tài chính của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản, Bộ Tài chính cho biết, theo quy định hiện hành, hệ thống chính sách thuế, phí, lệ phí đối với bất động sản thời gian qua đã cơ bản bao quát đầy đủ các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong cả 3 giai đoạn. Trong đó, bao gồm xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản; sử dụng, khai thác bất động sản và chuyển nhượng bất động sản.

Việc thực hiện các chính sách này trong thời gian qua đã góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, góp phần khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, qua đó phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, tạo nguồn thu nhập ổn định cho ngân sách nhà nước.