TCDN - Năm mới, thị trường bất động sản có thể sẽ đón nhiều năng lượng tích cực hơn sau một năm đầy thách thức.

Chờ đợi gì ở năm 2023?

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một năm đầy biến động. Có thể nói, những khó khăn của ngành bất động sản gặp phải trong năm 2022 là chưa có tiền lệ trong hàng chục năm trở lại đây.

Những ông chủ, bà chủ của các tập đoàn bất động sản lớn ở Việt Nam sa cơ trong thời gian qua đã cho thấy thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp phát triển với tư duy ngắn hạn, “chụp giật” sẽ phải trả giá và nhường cơ hội cho các doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, phát triển bền vững. Năm 2023 có thể sẽ là năm tươi sáng hơn với thị trường bất động sản khi những tín hiệu vui đã bắt đầu xuất hiện.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, Việt Nam tiếp tục là một trong những điểm thu hút đầu tư hàng đầu tại khu vực châu Á, với vốn đầu tư nước ngoài trong 11 tháng đầu năm 2022 đạt 25,1 tỷ USD. Vốn đầu tư nước ngoài cũng được điều chỉnh tăng 23,3% so với cùng kỳ năm ngoái, điều này cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài đối với nền kinh tế và môi trường đầu tư tại Việt Nam.

Theo ông David Jackson, Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1,5 - 2% hồi đầu tháng 12/2022 đã giúp cải thiện tâm lý thị trường. Các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore cũng quan tâm đến nhiều phân khúc bất động sản tại Việt Nam, từ khu công nghiệp, văn phòng, nhà ở, cho đến bán lẻ và khách sạn.

“Dù tâm lý chung vẫn còn thận trọng nhưng nhà đầu tư đang tận dụng giai đoạn thị trường giảm tốc để củng cố danh mục đầu tư của mình. Với các chủ đầu tư trong nước, chúng tôi cho rằng các hoạt động tái cấu trúc và mua bán - sát nhập (M&A) sẽ còn tiếp diễn trong những tháng tới, chủ yếu nhằm chuyển đổi sang mô hình tăng trưởng ổn định hơn trong dài hạn”, ông David Jackson nói.

Còn theo ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, báo cáo của Chính phủ cho thấy, mức tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2022 dự kiến sẽ đạt khoảng 8% so với mục tiêu 6-6,5% trong bối cảnh tình hình có nhiều khó khăn. Những biến động của nền kinh tế giai đoạn cuối năm có thể khiến dự báo thay đổi nhưng không thể phủ nhận mức tăng trưởng GDP vẫn rất mạnh.

Ông Neil MacGregor đánh giá, Việt Nam đang ghi nhận thặng dư thương mại tích cực, đồng tiền tương đối mạnh và chỉ số giá tiêu dùng (CPI), lạm phát nằm trong tầm kiểm soát so với tình hình chung trên toàn cầu. Với những nền tảng cơ bản này cùng tỷ lệ 36% dân số sống ở đô thị, ông cho rằng tiềm năng cho thị trường bất động sản trong vài năm tới là rất lớn.

Bên cạnh đó, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn đang diễn ra mạnh mẽ. Điển hình như việc Foxconn gặp khó tại Trung Quốc, đối tác sản xuất linh kiện hàng đầu của Apple đã cam kết nhiều hơn về việc đầu tư vào Việt Nam. Tập đoàn Samsung cũng khẳng định sẽ tăng cường cam kết đầu tư tại Việt Nam.

“Có thể khẳng định những biến động trong chuỗi sản xuất thế giới sẽ còn tiếp diễn với lượng đơn đặt hàng sụt giảm. Mặc dù vậy, vấn đề này sẽ được khắc phục và sản xuất hoạt động tích cực trở lại vào nửa cuối năm 2023”, ông Neil MacGregor nói thêm.

Phân khúc nào là “ngôi sao hy vọng”?

Theo ông Neil MacGregor, bất động sản công nghiệp của Việt Nam đang nhận được sự quan tâm lớn. Giá thuê tại Tp.HCM đã chạm mức khoảng 300 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối.

Tại vùng lân cận như Long An và Bình Dương, giá thuê đã lên đến gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê, nguồn cung có sẵn không quá nhiều và nằm xa trung tâm. Tuy nhiên, điểm đặc biệt trên thị trường hiện nay là xu hướng gia tăng sự quan tâm, xây dựng cơ chế đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn, nhà xưởng xây sẵn, logistics, data centers...

Ở phân khúc văn phòng, nguồn cung văn phòng Tp.HCM đến nay chỉ đạt hơn 2,5 triệu m2, thấp so với tiêu chuẩn của các thị trường trong khu vực như Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonesia) và Manila (Philippines) với 6 triệu m2. Do đó, dư địa tăng trưởng văn phòng còn rất lớn.

Ông Neil MacGregor cho rằng, đây là thời điểm khó khăn với các chủ đầu tư trong nước. Niềm tin của người mua nhà sụt giảm, nguồn vốn khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cộng với những vướng mắc về khung pháp lý là nỗi lo lớn với các chủ đầu tư.

Cũng theo Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, khi những vấn đề về khung pháp lý được cải thiện, thị trường sẽ chứng kiến một số hệ quả chính như quá trình xây dựng bị gián đoạn do thiếu vốn xây dựng, kéo theo doanh số bán sụt giảm. Vấn đề này sẽ kéo dài cho đến khi các chủ đầu tư có thể cung cấp các sản phẩm mới cho thị trường, đặc biệt là sản phẩm hạng B, hạng C.

Với phân khúc bất động sản nhà ở, nguồn cung hạn chế tại Tp.HCM và hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối đang được phát triển tích cực ,sẽ là động lực lớn cho các thị trường lân cận khi giá nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn. 

Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cũng nhấn mạnh, yếu tố Tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) sẽ tiếp tục được đẩy mạnh song song với sự phát triển của thị trường thời gian tới, đặc biệt là trong quyết định đầu tư của các khách thuê trong phân khúc văn phòng, khu công nghiệp. Do đó, việc phát triển các dự án đạt tiêu chuẩn ESG dần trở thành yếu tố bắt buộc, cần được các chủ đầu tư quan tâm và đẩy mạnh.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, có thể sau Tết Quý Mão 2023, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh và thị trường bất động sản sẽ “ấm lên”. Do đó, doanh nghiệp cần chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Việc ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số trong hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp cũng sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững hơn.

Đại Việt