TCDN - Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng nhận định thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, từ nguy cơ bong bóng chuyển sang nguy cơ suy thoái.

Thiếu nhà ở xã hội, nhà giá rẻ

Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo tổng kết công tác năm 2022 và triển khai nhiệm vụ năm 2023 của ngành xây dựng. Trong báo cáo, Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, từ nguy cơ “bong bóng” chuyển sang nguy cơ “suy thoái”. Thị trường thiếu nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Bên cạnh đó, hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau ôm hàng, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường vẫn tồn tại. Giá bất động sản tăng cao gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực.

Báo cáo nhận định thị trường bất động sản năm 2022 đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn so cùng kỳ năm 2021. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ các dự án tổng hợp sơ bộ khoảng 50.000 giao dịch, tương đương cùng kỳ năm 2021; lượng giao dịch đất nền tổng hợp sơ bộ khoảng 200.000 giao dịch.

Về cơ bản thị trường đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng, theo Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giá giao dịch tăng cao.

Cụ thể, lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong quý III/2022 khoảng 4.123 căn, số lượng dự án bằng khoảng 71% so với quý II/2022 và bằng khoảng 34% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp hoàn thành trong 6 tháng là 13 dự án, với 6.000 căn; số lượng dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành trong quý III/2022 là 9 dự án.

Về giá giao dịch, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ chung cư vẫn giữ ở mức cao đã được thiết lập tại thời điểm cuối quý II/2022 ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường đặc biệt là thị trường thứ cấp.

Về tồn kho bất động sản, trong quý III/2022, tổng lượng giao dịch là 51.003 giao dịch, nguồn cung bất động sản có 18.885 căn nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch.

“Qua đánh giá cho thấy trong quý không tạo ra lượng bất động sản tồn kho mới từ thị trường sơ cấp. Nhìn chung, trong 9 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao”, Bộ Xây dựng đánh giá.

Thị trường chỉ suy giảm

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đưa ra nhận định, thị trường bất động sản hiện nay khác thời điểm cách đây 10 năm. Thời điểm đó, hệ thống tài chính ngân hàng gặp khó khăn, sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát và lãi suất đều tăng cao hơn, trong khi tăng trưởng kinh tế rất thấp.

Bây giờ thì ngược lại, khó khăn không phải do hệ thống tài chính ngân hàng mà là do dịch bệnh, chiến tranh,… Lúc này, thị trường điều chỉnh rất mạnh sau hai năm tăng nóng, Chính phủ cũng vào cuộc chấn chỉnh phát hành trái phiếu. Kinh nghiệm điều hành hiện nay cũng tốt hơn rất nhiều.

Một điểm khác biệt nữa theo ông đó là nền tảng vĩ mô, tiềm lực doanh nghiệp hiện nay tốt hơn 10 năm trước rất nhiều. Đây là cơ sở để khẳng định rằng thị trường bất động sản không gặp khủng hoảng mà chỉ suy giảm. Trong năm tới, những sai phạm sẽ được chấn chỉnh để thị trường phát triển tốt hơn.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) khẳng định, khủng hoảng sẽ không lặp lại.

Vị này phân tích, vào năm 2007, thị trường bùng nổ rất mạnh, tạo bong bóng nhưng sau đó lại đóng băng vào năm 2008. Đến năm 2009, khi dòng tiền được nới, thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái bong bóng, sau đó đóng băng nhiều năm từ 2010 - 2013.

Tồn kho bất động sản năm 2013 khoảng 40.000 sản phẩm, đa phần giá cao, tương đương giá trị tồn kho khoảng 95.000 tỷ đồng. Nợ xấu lên đến gần 9% dư nợ tín dụng, buộc Chính phủ phải thành lập tổ chức mua bán nợ. Giai đoạn này, nhu cầu mua nhà của người lao động là rất lớn nhưng hàng tồn kho vẫn bị đóng băng.

Trong khi từ đầu năm 2022 đến nay nguồn cung bất động sản rất thấp, tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt 40% do giá bán được đẩy lên cao bất thường. Trong quý IV năm nay, nhiều khu vực không có giao dịch. Ngoài ra, khách hàng khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, tỷ lệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp thành công rất nhỏ; xuất hiện nhiều hơn tình trạng chào mời, chuyển nhượng dự án nhưng tỷ lệ giao dịch thành công rất ít.

Tóm lại, theo ông Đính, cả hai giai đoạn đều có biểu hiện thị trường phát triển nóng, vốn vào bất động sản tăng mạnh, không kiểm soát được hoạt động đầu cơ, đầu tư. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản bị đẩy giá, tạo sốt, gây hiện tượng bong bóng.

Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm không hợp lý, khó tiêu thụ. Nhà điều hành phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế. Các doanh nghiệp khó huy động vốn.

Tuy nhiên, giai đoạn 2008 - 2013 kinh tế có dấu hiệu suy thoái, thị trường không có vướng mắc về pháp luật; cung nhiều, cầu ít; giá phù hợp. Thị trường trầm lắng sâu, kéo dài nhiều năm.

Còn giai đoạn hiện nay, kinh tế ổn định. Song, vướng mắc về pháp luật nhiều hơn; cung ít, cầu nhiều; giá bán cao. Trái lại, thị trường mới xuất hiện hiện tượng trầm lắng.

“Năm 2022, nền kinh tế ổn định, nguồn lực quốc gia tốt. Thị trường bất động sản không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời. Nguồn cung trong tương lai là rất nhiều, nhưng đang phải đợi được chính sách điều chỉnh mới có thể cung cấp vào thị trường. Ước lượng là đáp ứng đủ nhu cầu thị trường”, chuyên gia nhấn mạnh.