TCDN - Giải đáp cướng mắc về cách phân bổ doanh thu của công ty được nhà nước giao đất có thời hạn từ năm 2021 đến năm 2061 làm khu công nghiệp để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại.

Hỏi: Công ty A được nhà nước giao đất có thời hạn từ năm 2021 đến năm 2061 làm khu công nghiệp để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại. Sau khi được bàn giao đất, công ty tiến hành thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và cho thuê, thu tiền theo tiến độ và thực hiện phân bổ doanh thu chi tiết như sau:

+ Đối với khách hàng trong nước: Công ty ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng để xây dựng nhà xưởng,

+ Đối với khách hàng nước ngoài: Công ty ký hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất cho khách hàng để xây dựng nhà xưởng.

Công ty xin hỏi cách phân bổ doanh thu áp dụng cho 02 trường hợp trên đây?

Trả lời:

- Căn cứ Khoản 2, Điều 14 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định: “Thời điểm xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là thời điểm bàn giao bất động sản”.

- Căn cứ Khoản 1, Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính:

“Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Theo quy định của thông tư 200/2014/TT-BTC thì:

"Doanh thu hoạt động bán bất động sản chỉ được ghi nhận khi đã thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng, không được ghi nhận khoản doanh thu đối với trường hợp khách hàng tạm ứng tiền đặt cọc hay thanh toán theo hợp đồng"

- Căn cứ tại điểm d khoản 4 Điều 9 Nghị định 123/2020/NĐ-CP quy định về thời điểm lập hóa đơn như sau:

“4. Thời điểm lập hóa đơn đối với một số trường hợp cụ thể như sau:

d) Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng:

d.1) Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng: Có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.

d.2) Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng: Thời điểm lập hóa đơn thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.”

- Theo quy định tại Khoản 3 Điều 5 Thông tư số 78/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính:

“e) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.Doanh nghiệp căn cứ điều kiện thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn chứng từ thực tế và việc xác định chi phí có thể lựa chọn một trong hai phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế như sau:- Là số tiền cho thuê tài sản của từng năm được xác định bằng (=) số tiền trả trước chia số năm trả tiền trước.- Là toàn bộ số tiền cho thuê tài sản của số năm trả tiền trước.Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng ưu đãi thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp của số năm trả tiền trước chia số năm bên thuê trả tiền trước.”

- Căn cứ Thông tư số 200/2014/TT-BTC ngày 22/12/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp:

+ Tại Điểm 1.6.12 Khoản 1 Điều 79 quy định doanh thu trong một số trường hợp được xác định như sau:

"1.6.12. Đối với trường hợp cho thuê tài sản, có nhận trước tiền cho thuê của nhiều kỳ thì việc ghi nhận doanh thu được thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê.Trường hợp thời gian cho thuê chiếm trên 90% thời gian sử dụng hữu ích của tài sản, doanh nghiệp có thể lựa chọn phương pháp ghi nhận doanh thu một lần đối với toàn bộ số tiền cho thuê nhận trước nếu thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

+ Bên đi thuê không có quyền hủy ngang hợp đồng thuê và doanh nghiệp cho thuê không có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đã nhận trước trong mọi trường hợp và dưới mọi hình thức;

+ Số tiền nhận trước từ việc cho thuê không nhỏ hơn 90% tổng số tiền cho thuê dự kiến thu được theo hợp đồng trong suốt thời hạn cho thuê và bên đi thuê phải thanh toán toàn bộ số tiền thuê trong vòng 12 tháng kể từ thời điểm khởi đầu thuê tài sản;

+ Hầu như toàn bộ rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản thuê đã chuyển giao cho bên đi thuê;

+ Doanh nghiệp cho thuê phải ước tính được tương đối đầy đủ giá vốn của hoạt động cho thuê.

Các doanh nghiệp ghi nhận doanh thu trên tổng số tiền nhận trước trong trường hợp này phải thuyết minh trên Báo cáo tài chính về:

+ Chênh lệch về doanh thu và lợi nhuận nếu ghi nhận theo phương pháp phân bổ dần theo thời gian cho thuê;

+ Ảnh hưởng của việc ghi nhận doanh thu trong kỳ đối với khả năng tạo tiền, rủi ro trong việc suy giảm doanh thu, lợi nhuận của các kỳ trong tương lai"

Theo đó, Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

1/Đối với khách hàng trong nước: Cty ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng để xây dựng nhà xưởng thời điểm xác định doanh thu là thời điểm bên bán bàn giao BĐS cho bên mua. DN được quyền chọn ghi nhận doanh thu 1 lần hoặc doanh thu theo tiến độ thanh toán nhưng không phân bổ theo thời hạn cấp đất là 40 năm.

2/Đối với khách hàng nước ngoài: Cty ký hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất cho khách hàng để xây dựng nhà xưởng tính vào doanh thu chưa thực hiện rồi phân bổ dần hàng năm.