TCDN - Hơn một nửa nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM có giá bán từ 5 - 10 tỷ đồng, không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Điều này dẫn tới tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây.

Savills Việt Nam vừa có Báo cáo thị trường bất động sản Quý 4/2022. Theo đó, trong Quý 4/2022, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM đạt khoảng 8.000 căn, tăng 20% theo quý và 2% theo năm. Hàng tồn kho chiếm 80%; nguồn cung mới giảm 22% theo quý và giảm 72% theo năm.

“Các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn cộng với các thủ tục pháp lý phức tạp, trong khi lạm phát và lãi suất tăng đã ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người mua”, Savills nêu rõ.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thị trường căn hộ sắp tới sẽ có nhiều điều thay đổi. Nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM thiếu vắng phân khúc phổ thông sẽ khiến nhu cầu “dịch chuyển” ra các khu vực lân cận thành phố.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong 2022, tổng số căn hộ giao dịch đạt 14.600 căn, tăng 55% theo năm. Giá bán trung bình đạt 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm. Trong Quý 4/2022, giá bán trung bình của căn hộ đạt 125 triệu đồng/m2 thông thủy, mặc dù ổn định theo quý nhưng tăng 71% theo năm.

Căn hộ từ 2 - 5 tỷ đồng chiếm 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 – 10 tỷ đồng/căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. 

Theo Savills, để huy động vốn từ người mua, các chủ đầu tư áp dụng chiết khấu lên tới 40%. Hạn mức tăng trưởng tín dụng vào bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cho vay tăng cao đã khiến chủ đầu tư áp dụng chính sách kéo dài thời hạn thanh toán lên đến 3 năm. Lượng bán đến từ các dự án áp dụng những chính sách này chiếm khoảng 30% trong Quý 4/2022.

Bên cạnh các ưu đãi hỗ trợ bán hàng, người mua vẫn rất quan tâm đến pháp lý và tiến độ xây dựng hơn các chương trình ưu đãi. Khoảng 80% lượng sản phẩm bán trong Quý 4/2022 đến từ các dự án có xây dựng tốt hoặc sắp bàn giao.

Cũng theo Savills, nhiều chủ đầu tư trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ cho đến năm 2023. Trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu sẽ khiến chủ đầu tư tiếp tục gặp khó khăn.

Trong năm 2023, nguồn cung tương lai ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở Tp.HCM vẫn cao do tỷ lệ di cư thuần tăng, dân số ngày càng tăng và tốc độ đô thị hóa cao. Đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 104.000 căn; Thành phố Thủ Đức sẽ cung cấp 53%.

Còn theo Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 của DKRA, phân khúc căn hộ ghi nhận 72 dự án mở bán với hơn 26.600 căn, tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn từ năm 2019 trở về trước.

Lượng tiêu thụ đạt hơn 20.700 căn, bằng 78% nguồn cung mới và tăng 19% so với năm 2021. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại Tp.HCM (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương (dọc theo trục Quốc lộ 13). Phân khúc hạng A và hạng B là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48,4% và 29,8% nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ từ 2 - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm từ 3 - 8%, điều đáng lưu ý là thanh khoản đã giảm mạnh từ đầu Quý 3/2022.

DKRA dự báo, trong năm 2023, nguồn cung căn hộ sẽ giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022 (20.000 căn). Nguồn cung tập trung chủ yếu tại Tp.HCM với khoảng 12.000 căn và Bình Dương khoảng 7.000 căn. Các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới.

Sức cầu chung tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022 và dự báo sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối Quý 4/2023 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2023, trong khi giá bán thứ cấp tiếp tục đà giảm.