TCDN - Đất dự án Khu dân cư Cầu Đò với tên thương mại là Mega City đã bán nhưng chủ đầu tư vẫn vô tư mang đi thế chấp ngân hàng khiến khách hàng không thể làm được sổ đỏ và còn nguy cơ bị phát mãi để trả nợ thay.

Dự án Mega City 3 năm vẫn chưa có sổ 

Theo tài liệu PV có được, dự án Khu dân cư Cầu Đò trước kia là của Công ty Thiên Phú. Công ty Thiên Phú thế chấp dự án này cho Agribank chi nhánh Chợ Lớn để vay tiền. Sau đó, Agribank chi nhánh Chợ Lớn và Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn rao bán Khu dân cư Cầu Đò với giá gần 163 tỉ đồng. Tài sản đấu giá là 62 sổ đỏ ở Khu dân cư Cầu Đò, bao gồm cả đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là 178.359,5m2. 

Sau nhiều lần đấu giá, vào tháng 12/2014, Công ty Thuận Lợi - một thành viên của Kim Oanh Group trúng đấu giá dự án này bằng với giá khởi điểm.

Điều đáng nói, đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất ở dự án Khu dân cư Cầu Đò, quy định đến ngày 30/6/2016, người mua trúng đấu giá phải thanh toán đủ số tiền trúng đấu giá. Tuy nhiên, đến ngày 21/11/2016, Công ty Thuận Lợi mới nộp đủ tiền. Sau khi trúng đấu giá, Công ty Thuận Lợi đã tổ chức giới thiệu Khu đô thị Mega City, thực chất là mở bán dự án này. Tuy nhiên, đến nay đã gần 3 năm trôi qua nhưng Công ty Thuận Lợi vẫn chưa thể cấp sổ đỏ cho khách hàng.

Mặc dù, người dân đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính từ nhiều năm qua nhưng chủ đầu tư vẫn chưa trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau nhiều năm tin lời hứa của doanh nghiệp, bất ngờ khách hàng phát hiện ngân hàng đang nắm trong tay sổ đỏ của dự án… khiến nhiều cư dân đứng ngồi không yên, lo sợ mất nhà.

Theo cơ quan chức năng của tỉnh Bình Dương, không ít dự án giao dịch với khách hàng khi chưa thực hiện đầy đủ hồ sơ pháp lý, Công ty Thuận Lợi đã thực hiện bán đất theo dạng phân lô cho khách hàng. Do vậy, nhiều người mua đất của công ty này sau thời gian dài vẫn chưa thể nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó là chưa kể không ít người đã bỏ tiền mua đất nền trên phần diện tích đất công mà không hề hay biết. Hậu quả, là khách hàng mua đất tại diện tích đất công rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”.

Tại Văn bản 27/2020/CV-TL ngày 25/2/2020 trả lời thắc mắc của khách hàng về gia hạn thời gian cấp GCNQSDĐ đất tại Dự án KDC Cầu Đò, lý do được Công ty Thuận Lợi đưa ra Dự án KDC Đò do UBND tỉnh Bình Dương có chủ trương tiếp tục thực hiện Dự án xây dựng mới Cầu Đò 2 qua sông Thị Tính, theo đó hướng tuyến Cầu Đò 2 sẽ kết nối với đường N13 thuộc Dự án KDC Cầu Đò. Việc đầu tư xây dựng mới Cầu Đò 2 dẫn đến phải điều chỉnh Quy hoạch cục bộ dự án.

Ngoài ra, Công ty Thuận Lợi còn đưa thêm lý do là việc chồng lấn ranh giữa dự án KDC Cầu Đò và Dự án kè sông Thị Tính. Nguyên nhân được xác định là Văn phòng đăng ký đất đai khi đo đạc đã không cập nhật số liệu mới… đã ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thực hiện các thủ tục pháp lý của dự án nói chung và tiến độ cấp GCNQSDĐ cho khách hàng.

Viện dẫn những lý do này Công ty Thuận Lợi cam kết thời hạn cấp GCNQSDĐ cho khách hàng dự kiến sẽ là Quý I/20121.

Như vậy, dư luận có quyền đặt ra hàng loạt câu hỏi về việc công ty Thuận Lợi có đang lừa dối khách hàng tại dự án KDC Cầu Đò hay không? Một mặt công ty này gửi văn bản xin gia hạn việc cấp sổ đỏ với lý do vướng pháp lý liên quan đến cơ quan chức năng, mặt khác công ty này lại đem cầm cố tài sản thế chấp là những lô đất cho các cá nhân tổ chức để tiếp tục thu thêm một khoản tiền lớn tại dự án. 

Có dấu hiệu của tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” 

Theo Luật sư Trần Minh Hùng – Văn phòng Luật sư Gia Đình (Đoàn Luật sư Tp.HCM), theo quy định về Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp tại ngân hàng dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án để vay vốn đầu tư hay xây dự án đó. Trước khi bán căn hộ, nhà ở cho khách hàng, chủ đầu tư phải giải chấp căn hộ đã được cầm cố, trừ trường hợp được khách hàng đồng ý.

Luật sư Hùng cho hay, rất nhiều chủ đầu tư hiện nay phải sử dụng phương thức này để triển khai dự án bởi đặc thù của ngành nghề bất động sản đòi hỏi mức đầu tư lớn. Người mua nhà vẫn có thể đối mặt với một số rủi ro bởi pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải công khai giấy tờ cho người mua nhà khi ký hợp đồng. “Việc thế chấp của chủ đầu tư là rất rủi ro cho khách hàng nếu chủ đầu tư đó không mạnh về tài chính và năng lực, không thực hiện đứng hợp đồng và không có khả năng giải chấp căn hộ khi đến hạn làm giấy chứng nhận theo hợp đồng cho khách hàng theo như hợp đồng đã ký kết với khách hàng.

Bởi khi đã thế chấp cho ngân hàng hay các tố chức tín dụng mà không có khả năng chi trả thì ngân hàng được quyền ưu tiên phát mãi tài sản vì ngân hàng là bên nhận thế chấp có bảo đảm thì lúc này khách hàng là người chịu thiệt thòi và rủi ro nếu chủ đầu tư không còn khả năng chi trả hay không còn khả năng thực hiện hợp đồng” luật sư Hùng nhấn mạnh.

Do vậy, đây là điều bất lợi cho khách hàng. Tất nhiên, những chủ đầu tư khi thể chấp dự án cho ngân hàng thì thường là năng lực và khả năng tài chính có hạn và có thể trong đầu tư họ có nhiều điều không minh bạch, không rõ ràng và đẩy rủi ro này cho khách hàng. 

Trả lời về vấn đề này, Luật sư Lâm Hiền Phước, Đoàn luật sư Tp.HCM có ý kiến cho rằng, căn cứ theo Khoản 4 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chủ đầu tư có trách nhiệm giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. Việc chủ đầu tư gửi văn bản đến khách hàng xin gia hạn cấp sổ đỏ, khách hàng có quyền đồng ý hoặc không đồng ý việc gia hạn.

Trường hợp không đồng ý, mà chủ đầu tư không bàn giao sổ đổ theo đúng thỏa thuận thì căn cứ vào quy định tại Hợp đồng, người mua có quyền yêu cầu hủy hợp đồng hoặc yêu cầu công ty chịu phạt vi phạm (nếu có quy định) hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có). Trong trường hợp các bên không thể thỏa thuận được với nhau thì có quyền khởi kiện tại Tòa án đề nghị giải quyết.

Ngoài ra để ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư chậm làm sổ đỏ cho người mua nhà, Điều 31 nghị định 91/2019 NĐ-CP ngày 05/01/2020 nêu rõ tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà… thì có thể sẽ bị xử phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy thuộc vào thời gian chậm làm thủ tục và số lượng người mua bị chậm làm thủ tục.

Về việc thế chấp quyền sử dụng đất, Luật sư Lâm Hiền Phước, Đoàn luật sư Tp.HCM cho biết : Theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp tại ngân hàng và tổ chức tín dụng dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Tuy nhiên, trước khi bán cho khách hàng, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục giải chấp.

Trong trường hợp này, Chủ đầu tư đã bán cho khách hàng nhưng lại tiếp tục mang tài sản đi thế chấp là vi phạm quy định của pháp luật vì nếu chủ dự án không có đủ khả năng thanh toán chi trả khoản nợ thế chấp thì khách hàng xem như có nguy cơ cao mất trắng tài sản của mình. Ngoài ra trong trường hợp này chủ đầu tư có thể phải đối mặt với tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật hình sự 2015 sửa đổi 2017 đối với hành vi thế chấp tài sản đã bán cho khách hàng hoặc một tài sản bán cho nhiều người. 

Theo tài liệu chúng tôi tìm được, trên thực tế, Công ty Thuận Lợi đã đem cầm cố hàng chục sổ đỏ của dự án Khu dân cư Cầu Đò tại ngân hàng và cả cá nhân. Cụ thể, Công ty Thuận Lợi đã có hợp đồng vay đối với cá nhân là bà H.T.T.A được ký ngày 12/6/2019 tại Văn phòng Công chứng Thành phố mới Bình Dương với tài sản thế chấp là 6 lô đất có tổng diện tích 26.018,3m2 thuộc vị trí dự án Mega City tại xã An Điền, Thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương.

Trước đó, theo hồ sơ từ Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Dương cung cấp thì từ năm 2017, công ty Thuận Lợi cũng đem giấy chứng nhận của một số lô đất trong dự án làm tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay giữa Công ty Thuận Lợi và Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương. Và cho đến nay vẫn còn nhiều sổ chưa được xoá thế chấp.