TCDN - Bộ Xây dựng vừa đề xuất đánh thuế đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà đất nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, việc ngăn chặn đầu cơ thông qua đánh thuế là tương đối khó.

Đề xuất trên được Bộ Xây dựng nêu trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá. Bộ Tài chính được yêu cầu cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng.

Khó ngăn chặn đầu cơ

Theo Luật sư Trương Thanh Đức - Công ty Luật ANVI, mục tiêu chính của việc đánh thuế nhà và quyền sử dụng đất là để tăng thu ngân sách, chứ không phải để ngăn chặn đầu cơ như nhiều người lầm tưởng.

Đầu cơ, theo ông Đức, là một phần tất yếu của nền kinh tế thị trường, giúp thị trường bất động sản sôi động và phát triển. Thị trường phải có sự mua bán, đầu cơ mới có thể tạo ra cung cầu. Vấn đề ở đây không phải là việc đầu cơ, mà là cách quản lý và giám sát các giao dịch bất động sản để đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

Tuy nhiên, một thách thức lớn mà Việt Nam đang phải đối mặt là thiếu cơ sở dữ liệu toàn diện về bất động sản. Ngay tại các thành phố lớn như Hà Nội, vẫn còn tình trạng loạn số nhà, gây khó khăn cho việc quản lý và đánh thuế bất động sản.

Nếu không thể nắm rõ mỗi cá nhân hoặc tổ chức sở hữu bao nhiêu bất động sản, việc đánh thuế sẽ không chỉ mất hiệu quả mà còn có thể làm méo mó thị trường, dẫn đến tình trạng khan hiếm nhà đất, khiến giá cả tiếp tục tăng cao.

Nhiều nguyên nhân làm tăng giá nhà đất

Theo tính toán của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Tp.HCM (HoREA), cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại gồm: chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý. Trong đó, chi phí về đất của dự án chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% đối với dự án nhà phố và khoảng 20% đối với dự án nhà biệt thự. Chưa kể, chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% giá thành đối với nhà phố, 20% giá thành với nhà biệt thự. 

Tuy nhiên, chi phí xây dựng đang có xu hướng tăng. Một chi phí cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong giá thành nhà ở là chi phí tài chính, gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác, thường chiếm khoảng 10% giá thành. Ngoài ra, tất cả các dự án đều phải có thêm chi phí quản lý, thường chiếm khoảng 5% giá thành. Tất cả chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện trơn tru trong thời gian trung bình 3 năm. Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập người dân.

Một nguyên nhân quan trọng khác cũng khiến giá BĐS tăng là do nút thắt về pháp lý. Vướng mắc này khiến thời gian xin cấp phép kéo dài, chi phí đầu vào tăng cao nên phương án kinh doanh ban đầu mà doanh nghiệp (DN) đưa ra bị thay đổi. Nhiều DN buộc phải tăng giá bán để bù đắp các khoản chi phí đã bỏ ra triển khai dự án. Ngoài ra còn những "chi phí không tên" mà DN phải chi trả. Do không hợp lệ nên những loại phí này không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải gánh chịu.

Bộ Xây dựng trong Báo cáo gửi Chính phủ mới đây cũng thừa nhận, khi áp dụng giá đất năm 2024, chi phí tiền sử dụng đất của các dự án sẽ tăng lên nhiều so với trước. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường sẽ làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế, phí liên quan đến đất ... Việc này sẽ tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá BĐS tăng. Qua khảo sát sơ bộ một số dự án cho thấy, điều chỉnh giá đất đã làm tăng giá bán nhà ở, BĐS lên 15 - 20% so với trước.

Có thể thấy, các thủ phạm làm tăng giá nhà đất hết sức rõ ràng. Thế nên giải pháp để kéo giá nhà bằng cách đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất không thể giải quyết được căn bệnh giá BĐS cao hiện nay.

Tăng nguồn cung để giảm giá BĐS

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA, nói rằng trong bối cảnh khó khăn, ai cũng nghĩ giá BĐS ở những TP lớn sẽ giảm. Nhưng thực tế giá nhà đất không những không giảm mà còn tăng, nhất là ở thị trường sơ cấp. "Chủ đầu tư phải gánh các khoản chi phí lãi vay, chi phí phát triển dự án, chi phí pháp lý, nhất là tiền sử dụng đất tác động rất lớn đến giá bán. Thậm chí có trường hợp nhiều DN đã tạm đóng tiền sử dụng đất nhưng khi có điều chỉnh quy hoạch hoặc thẩm định lại thì tiền sử dụng đất tăng vọt dẫn đến nguy cơ lỗ. Còn đối với những dự án chưa mở bán, tiền sử dụng đất thực tế tăng hơn nhiều so với phương án dự trù ban đầu của chủ đầu tư, vô hình trung đẩy giá nhà tăng cao", ông Thắng phân tích.

Cũng theo ông Võ Hồng Thắng, trong chi phí đầu tư một dự án BĐS, chi phí mua đất thường chiếm một trọng số khá lớn. Đặc biệt là ở các dự án có vị trí tại khu vực trung tâm hoặc vùng ngoại vi các TP lớn. Do vậy thời gian tới khi bảng giá đất ban hành dự kiến với giá tăng khá cao, có thể sẽ kéo giá đất tăng theo, làm cho chi phí dự án đội lên nhiều, từ đó làm tăng giá BĐS. Do vậy thay vì đánh thuế để giảm giá BĐS, cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, hỗ trợ DN hoàn thành sớm hồ sơ pháp lý cho dự án để tăng nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ", ông Thắng nói.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng khẳng định giá nhà đất tăng bởi tất cả các chi phí cấu thành không có dấu hiệu giảm, từ giá nguyên vật liệu, chi phí vốn, tiền mua đất, tiền sử dụng đất. Đặc biệt là pháp lý để làm một dự án quá lâu, mất nhiều năm trời mới xong. Minh chứng là mấy năm nay số lượng dự án tại Tp.HCM đưa ra chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Điều này là nguyên nhân chính làm cho BĐS đội giá lên rất nhiều. Để giảm giá, giải pháp cốt tử là phải cắt giảm thủ tục hành chính để làm sao một dự án tối đa trong 2 năm phải có được giấy phép xây dựng. Khi nguồn cung tăng lên, các DN sẽ phải cạnh tranh về giá, chất lượng, dịch vụ để bán được hàng. Còn đánh thuế thời điểm này không những không mang lại kết quả như kỳ vọng là giảm giá nhà, trái lại có thể làm thị trường BĐS đã khó càng thêm khó. Giá BĐS thậm chí còn tăng vì phải chịu thêm thuế", ông Quang nhấn mạnh.

Cần cân nhắc kĩ các giải pháp

Liên quan đến vấn đề trên, TS Lê Đăng Doanh - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã cảnh báo rằng, việc đánh thuế bất động sản cần được tính toán kỹ lưỡng, đặc biệt là xem xét đến tác động của thuế lên giá thuê nhà.

Có một thực trạng là người thuê nhà ở Việt Nam chủ yếu là công nhân, lao động tự do và sinh viên – những đối tượng dễ bị tổn thương bởi bất kỳ sự tăng giá nào trong chi phí sinh hoạt. Nếu thuế bất động sản làm tăng giá thuê nhà, nó có thể khiến người lao động khó khăn hơn trong việc tiếp cận nơi ở ổn định.

Ông Doanh cũng nhấn mạnh rằng, việc áp thuế bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn nếu Việt Nam không kiểm soát được các giao dịch bất động sản. Hiện tại, nhiều giao dịch nhà đất vẫn diễn ra bên ngoài các sàn giao dịch chính thức hoặc hệ thống ngân hàng, khiến việc kiểm soát và đánh thuế trở nên phức tạp hơn. Nếu không có biện pháp giám sát chặt chẽ, chính sách thuế này có thể phản tác dụng và gây ra những hệ quả tiêu cực cho thị trường.