TCDN - Thị trường bất động sản 2022 đầy biến cố khi đầu năm sốt giá, cuối năm trầm lắng. Đó là một cú đảo chiều rất mạnh, thể hiện sự chưa bền vững của thị trường. Cùng với sự hỗ trợ, tháo điểm nghẽn của Chính phủ, doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải tự “phá băng”, “giải cứu” chính mình.

Thị trường bất động sản đang gặp phải một số điểm nghẽn

Tại báo cáo Báo cáo tổng kết công tác năm 2022 và triển khai nhiệm vụ năm 2023 của ngành Xây dựng, Bộ Xây dựng đánh giá, tình hình thị trường bất động sản năm 2022 đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn so cùng kỳ năm 2021. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ các dự án tổng hợp sơ bộ khoảng 50.000 giao dịch; Lượng giao dịch đất nền tổng hợp sơ bộ khoảng 200.000 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao; tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần.Về cơ bản thị trường đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giá giao dịch vẫn còn neo ở mức cao.

Về nguồn cung bất động sản hạn chế tại tất cả các phân khúc: số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong Quý III/2022 gồm17 dự án với 4.123 căn, số lượng dự án bằng khoảng 71% so với Quý II/2022 và bằng khoảng 34% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó tại miền Bắc có 10 dự án với 2.396 căn, tại miền Trung có 01 dự án, tại miền Nam có 06 dự án với 1.711 căn. Số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 1.148 dự án với 324.511 căn, số lượng dự án tương đương với Quý II/2022 và bằng khoảng 163,3% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó tại miền Bắc có 21.238 dự án với 164.271 căn, tại miền Trung có 221 dự án với 95.941 căn, tại miền Nam có 715 dự án với 64.299 căn. Số lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới là 36 dự án với 24.324 căn, số lượng dự án bằng khoảng 124% so với Quý II/2022 và bằng khoảng 92,3% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó tại miền Bắc có 18 dự án với 12.650 căn, tại miền Trung có 1.338 dự án với 3.585 căn, tại miền Nam có 05 dự án với 8.134 căn tại Tp.HCM và Bình Dương.

Số lượng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp hoàn thành trong 6 tháng là 13 dự án, với 6.000 căn. số lượng dự án đầu tư hạ tầng thực hiện phân lô, bán nền được chấp thuận mới, đang triển khai và hoàn thành trong quý I/2022 là 232 dự án, với 62.913 ô đất. Số lượng dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành trong quý III/2022 là 09 dự án.

Về giá giao dịch, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ chung cư vẫn giữ ở mức cao đã được thiết lập tại thời điểm cuối Quý II/2022 ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường đặc biệt là thị trường thứ cấp. Qua tổng hợp tại các địa phương cho thấy giá giao dịch căn hộ chung cư trong Quý III/2022 cơ bản ổn định so với quý trước, giá nhà ở chung cư tại một số khu vực tại thành phố Hà Nội, Tp.HCM tăng hơn so với Quý II. Giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ và đất nền trong Quý III có xu hướng giảm nhẹ, khoảng 2-3% so với quý trước. Một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều trong quý như: quận Hà Đông, huyện Thanh Trì, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Củ Chi (Tp.HCM); huyện Xuyên Mộc (Bà Rịa - Vũng Tàu); quận Sơn Trà, Liên Chiểu (Đà Nẵng); TP. Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Trong Quý III/2022, tổng lượng giao dịch là 51.003 giao dịch, nguồn cung bất động sản có 18.885 căn nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch. Qua đánh giá cho thấy trong quý không tạo ra lượng bất động sản tồn kho mới từ thị trường sơ cấp. Nhìn chung, trong năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao.

Về tín dụng bất động sản, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết Quý II, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 796.689 tỷ.Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2022, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, mặc dù thị trường bất động sản nội tại vẫn rất ổn định bởi tốc độ phát triển đô thị, đầu tư hạ tầng lớn mạnh, nhưng lại đang có thực tế đang chững lại, lực hấp thụ yếu trong khi lực cầu vẫn rất mạnh, đó là một nghịch lý cần phải được xem xét.

Thị trường bất động sản suy giảm bất thường đã tạo ra những hệ lụy xấu cho nền kinh tế, trước hết là ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản và sau đó là gần 40 ngành nghề xem thị trường bất động sản là thị trường đầu ra.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đang gặp phải một số điểm nghẽn về pháp lý, khoảng 70% doanh nghiệp hiện nay đang bị vướng vào các vấn đề về pháp lý. Hơn 10 Luật cần được xem xét liên quan đến các vấn đề về đất đai, đầu tư, nhà ở. Thứ hai là nguồn vốn tín dụng, đặc biệt dành cho người mua nhà, cho thị trường người tiêu dùng.Bên cạnh đó, các kênh tạo vốn cho doanh nghiệp như phát hành trái phiếu và nhiều kênh dẫn vốn khác đang trục trặc. Hàng hóa trên thị trường hiện nay đang có tính chất không phù hợp với nhu cầu, chủ yếu là những hàng hóa nằm ở phân khúc cao cấp.

Doanh nghiệp bất động sản tự "phá băng" cho chính mình

Nhiều chuyên gia nhận định, đây là giai đoạn thách thức nhất đối với thị trường trong suốt gần 10 năm qua, mang tính chất chu kỳ.

Trước tình hình nói trên, các doanh nghiệp đã thực hiện nhiều giải pháp để tự "phá băng" cho chính mình như chủ động cơ cấu lại các phân khúc khách hàng, các sản phẩm, giá cả, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán... phù hợp, khả thi, thuận lợi cho khách hàng, người dân, nhất là những đối tượng có nhu cầu thực sự và có tính khả thi.

Theo đó, một số doanh nghiệp bất động sản đã tung nhiều mức chiết khấu hấp dẫn, giảm giá bán, nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án.Phương thức này đã và đang được áp dụng tại nhiều dự án. Tại khu vực phía Nam, có những dự án chủ đầu tư mạnh tay chiết khấu lên đến 40% giá bán nếu  khách hàng thanh toán trên 98%. Còn tại khu vực như Hà Nội, mức ưu đãi phổ biến trong khoảng từ 10-35%.

Việc gia tăng ưu đãi, giảm giá bán cho khách hàng được xem là một phương án nhằm giải toả cơn “khát vốn” của các doanh nghiệp bất động sản khi thị trường bị “đóng băng” như hiện tại.

Cùng với việc chiết khấu, giảm giá để thu hút dòng tiền từ người mua, một số chủ đầu tư cũng đã tạm ngừng đầu tư dàn trải dự án mới để tái cấu trúc bộ máy và cơ cấu sản phẩm. Nhiều chủ đầu tư không có khả năng vượt qua giai đoạn biến động này sẽ buộc phải chuyển nhượng cổ phần hoặc bán sang tay dự án cho các chủ đầu tư tiềm lực hơn.Trong bối cảnh khó khăn bủa vây, các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) dự án cũng sôi động hơn hết khi nhiều doanh nghiệp lựa chọn M&A để tháo gỡ được bài toán thiếu vốn. Từ đó, triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới. Ngoài ra, một số dự án ngừng triển khai nhiều năm, tại các khu vực đất vàng cũng có cơ hội hồi sinh.

Số liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, khối lượng giao dịch các thương vụ M&A bất động sản trong 9 tháng đầu năm nay đã đạt hơn 1,5 tỷ USD. Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm vừa qua, tập trung chủ yếu vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn.

Các thương vụ mua bán sát nhập diễn ra khá nhộn nhịp tại các thành phố trọng điểm như Tp.HCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.

Tháo điểm nghẽn pháp lý là cở sở để thị trường bất động sản 2023 sẽ khởi sắc

Trước thực trạng trên, Chính phủ đã nhìn nhận một cách thẳng thắn từ đó có các chính sách giải quyết kịp thời sẽ là cơ sở rất lớn để năm 2023 thị trường bất động sản sẽ khởi sắc.

Trong mấy ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 3 Công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách của nền kinh tế và thị trường bất động sản. Đó là, Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 "về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế"; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 "về thị trường trái phiếu doanh nghiệp"; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 "về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở".

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành liên quan chỉ đạo, phối hợp các cơ quan, đơn vị chủ động rà soát khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản; đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập.

Đặc biệt, Thủ tướng cũng yêu cầu rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập, trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; ban hành các văn bản theo thẩm quyền hoặc đề xuất ban hành Nghị định của Chính phủ hướng dẫn về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.

Những chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ sẽ tạo ra những thay đổi căn bản để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

Các bộ, ngành chủ động làm việc và cùng với các địa phương, doanh nghiệp trong việc rà soát khó khăn, vướng mắc để triển khai thực hiện các dự án bất động sản; hướng dẫn, đôn đốc các địa phương để giải quyết, tháo gỡ ngay các nội dung thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp; đề xuất giải pháp cụ thể vượt thẩm quyền, nhất là các giải pháp cần thiết, cấp bách để tháo gỡ khó khăn kịp thời, vượt qua thách thức, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.Các bộ ngành rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản; sớm ban hành các văn bản về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.

Bên cạnh đó, nguồn vốn cho thị trường bất động sản sẽ được cung ứng đầy đủ theo mục tiêu, linh hoạt và nhịp nhàng hơn. Đặc biệt, yêu cầu về việc giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật sẽ được đặt lên hàng đầu.

Những động thái trên không chỉ góp phần “phá băng” thị trường bất động sản, giúp bất động sản thanh khoản trở lại, gỡ khó cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mà còn hạn chế rủi ro cho nền kinh tế, giúp người lao động có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng hơn trong thời gian tới.

Những "trợ lực" này chính là đòn bẩy giúp ngành Xây dựng hoàn thành tốt các nhiệm vụ của năm bản lề 2022, chủ động nhận diện thách thức của năm 2023 để duy trì tốc độ tăng trưởng bền vững.