TCDN - Dự án Kim Chung – Di Trạch tại huyện Hoài Đức, Hà Nội đang được “thổi giá” từng giờ khiến cho giới đầu tư vô cùng sốt sắng. Tuy nhiên, chủ đầu tư hiện đang còn nợ hàng trăm tỷ đồng tiền sử dụng đất, khiến việc mua bán BĐS vốn rủi ro nay lại càng rủi ro hơn.

Nợ thuế hơn 460 tỷ đồng, dự án vẫn được rao bán và "thổi giá"

Dự án khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch được triển khai theo Quyết định số 1256/QĐ-UBND của tỉnh Hà Tây cũ. Theo đó, dự án thuộc địa bàn hai xã Kim Chung và Di Trạch (huyện Hoài Đức, TP Hà Nội) có quy mô 176,05 ha, do Tổng công ty Thương mại Xây dựng (Vietracimex) làm chủ đầu tư. Năm 2008, dự án này đã từng gây sốt trên thị trường với mức giá bán được “thổi” lên 60-70 triệu đồng/m2.

Sau 1 thập kỷ bị bỏ hoang vì vướng điều chỉnh quy hoạch chung TP. Hà Nội, dự án lại một lần nữa được các đơn vị phân phối “ thổi giá” từng giờ khiến cho giới đầu tư Hà Nội rất sốt sắng. Thậm chí từ đầu tháng 11/2020, dự án còn được thổi giá gấp đôi, gấp 3 so với trước đây. Mặc dù hiện trạng chỉ hoàn thành có 7 - 8 dãy nhà liền kề, biệt thự được xây thô, còn lại đa số diện tích đất vẫn đang bỏ hoang, cỏ mọc um tùm.

Theo tìm hiểu của PV, Chủ đầu tư của dự án là Tổng công ty Thương mại Xây dựng (Vietracimex) hiện đang còn nợ hàng trăm tỷ đồng tiền sử dụng đất. Cụ thể, tính đến ngày 30/9/2020, tổng số tiền Vietracimex chưa nộp ngân sách Nhà nước là  463,9 tỷ đồng. Trong đó, số tiền chậm nộp tiền sử dụng đất còn nợ tạm tính 459 tỷ đồng. Tiền chậm nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là 4,8 tỷ đồng.

Điều đáng nói, mặc dù dự án này chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nhưng Chủ đầu tư đã ký độc quyền phân phối với nhiều sàn giao dịch để bán sản phẩm liền kề, biệt thự Kim Chung – Di Trạch với mức giá 50-60 triệu đồng/m2. Và chỉ trong vòng 2 tháng, sau khi đặt cọc mua, khách hàng phải thanh toán 95% giá trị tiền đất.

Việc CĐT chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính của dự án nhưng vẫn thực hiện các giao dịch mua bán là hành động vi phạm pháp luật, đồng thời, khách hàng dễ gặp phải một số rủi ro như không xây được nhà, không được cấp sổ đỏ dẫn đến khó mua bán, cầm cố...

Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 43 của Chính phủ đã quy định, dự án phải có sổ đỏ mới được bán. Những dự án chưa nộp tiền sử dụng đất sẽ không được phép bán căn hộ cho khách hàng.

Ngoài ra, Chính phủ quy định rõ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện trong đó quan trọng nhất là chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Giao dịch "lúa non": Rủi ro mua bán dưới hình thức vi bằng

Dự án Kim Chung- Di Trạch được ra mắt thị trường từ năm 2008, thế nhưng nhiều năm nay bị bỏ hoang, phần lớn diện tích để hoang hóa chưa đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa được xây dựng.

Một môi giới nhà đất cho biết, chỉ cách đây vài tháng, liền kề, biệt thự dự án Kim Chung – Di Trạch được chào bán quanh mức 25-28 triệu đồng/m2, không có khách hỏi mua. Thế nhưng, hiện tại giá bán đã tăng khoảng 20 triệu đồng/m2. Bảng giá bán hàng của đơn vị phân phối đang chào đường to nhất dự án 62-64 triệu đồng/m2; đường nhỏ 45-50 triệu đồng/m2.

Người này nói thêm, giao dịch mua vào thời điểm này sẽ khiến khách hàng có thể gặp nhiều rủi ro bởi dự án Kim Chung – Di Trạch đang rất mập mờ do dự án chưa đủ pháp lý. Thậm chí, nhiều vị trí còn chưa làm xong hạ tầng đã huy động vốn.

Theo quan sát, hiện dự án Kim Chung – Di Trạch đang được giao dịch dưới 2 hình thức.

Hình thức thứ nhất, nếu nhà đầu tư mua hàng từ đơn vị phân phối sẽ đặt cọc 200 triệu đồng/lô đất. Sau 7 ngày, khách hàng phải nộp đủ 50% tiền đất. Nhân viên môi giới cam kết đến tháng 12, khách hàng có thể ký hợp đồng mua bán và nộp nốt 50% số tiền còn lại.

Hình thức thứ 2, các nhà đầu tư mua lại những ô đất đã ký thỏa thuận góp vốn từ cách đây 10 năm. Theo giới thiệu của môi giới, khách hàng sẽ giao dịch dưới hình thức lập vi bằng thỏa thuận góp vốn. Sau đó, lên văn phòng chủ đầu tư làm xác nhận việc chuyển nhượng thỏa thuận này. Chi phí cho việc xác nhận này 50-55 triệu đồng, nộp cho phòng kinh doanh của chủ đầu tư. Khoản tiền này không có giấy tờ xác nhận gì.

Điều đáng nói, các nội dung trong thỏa thuận góp vốn này lại chứa đựng nhiều rủi ro cho người mua nhà. Đơn cử, chủ đầu tư huy động vốn góp để thực hiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho dự án; khách hàng góp vốn không được hưởng lãi suất, không có thời gian kết thúc thỏa thuận góp vốn; nếu khách hàng không tiếp tục thực hiện thỏa thuận sẽ mất 100% số tiền đã góp…

Kèm theo thỏa thuận này là một bản phụ lục quyền khai thác kinh doanh. Trong đó, vị trí ô đất được thể hiện rõ nhưng nội dung về giá bán không cụ thể. Số tiền góp vốn sẽ được cấn trừ vào giá bán sản phẩm. Như vậy, nếu sau này chủ đầu tư tăng giá bán, khách hàng sẽ phải nộp thêm rất nhiều tiền.

Bên cạnh đó, việc các nhà đầu tư đang chuyển nhượng thỏa thuận góp vốn vào dự án Kim Chung – Di Trạch theo hình thức lập vi bằng thỏa thuận là hình thức hết sức rủi ro.

Bản chất của việc người dân lập vi bằng khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn tại dự án Kim Chung – Di Trạch, sau đó được chủ đầu tư xác nhận thì đây chỉ được coi là chứng cứ chứ không phải là chuyển nhượng hợp đồng thỏa thuận góp vốn. Ngay trong vi bằng cũng ghi rất rõ là vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Nhiều nhà đầu tư nhận định rằng, các điều khoản cam kết trong thỏa thuận chỉ có lợi cho chủ đầu tư. Khách hàng không có bất cứ quyền lợi nào. Trong thỏa thuận góp vốn 1,7 tỷ đồng/lô liền kề nhưng trên thực tế cách đây 10 năm, khách hàng đã phải bỏ ra số tiền chênh 3-5 tỷ đồng để mua lại suất đầu tư này. Kèm theo đó, do chủ đầu tư bán đất rẻ nên vào thời điểm 2011-2012, khi tiến hành xây thô, chủ đầu tư đã tính giá xây thô 1,7-1,8 tỷ đồng. Với mức giá xây thô cao gấp đôi so với dự án bên cạnh, nhiều nhà đầu tư chết đứng

Theo phân tích của các nhà đầu tư, dự án Kim Chung- Di Trạch chứa đựng rất nhiều rủi ro ở lần tái khởi động này. Cụ thể:

Rủi ro đầu tiên là các đơn vị phân phối “thổi” giá, giá cao bất thường so với nhiều dự án bên cạnh. Rủi ro thứ 2, pháp lý dự án chưa đủ điều kiện để bán hàng. Rủi ro thứ 3, là diện tích giữa quy hoạch mới và cũ đang bị vênh, nhiều ô đất bị thiếu hụt diện tích vài m2. Nếu khách hàng mua bán theo kiều tù mù này sẽ rất dễ mất tiền. 

Sau hơn một thập kỷ "ngủ đông", dự án Kim Chung- Di Trạch được đánh thức bởi việc "thổi giá" của các đơn vị phân phối. Tuy nhiên, được biết, hiện dự án này mới có phê duyệt 1/500 và chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư. Để có đủ điều kiện bán hàng thì CĐT cần phải thực hiện thêm rất nhiều thủ tục pháp lý.

Như vậy, các sản phẩm BĐS của dự án này vẫn được rao bán rầm rộ được coi là hành vi vi phạm pháp luật. Bởi tại điều 54-55 của Luật Kinh doanh bất động sản (2014) quy định rất rõ một dự án đủ điều kiện để bán hàng phải có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án do Sở Xây dựng cấp. Thứ 2, phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và phải được trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư là dự án đủ điều kiện để bán hàng. 

Dự án này từng được kỳ vọng sẽ là một khu đô thị hoành tráng phía Tây Hà Nội, dựa trên ý tưởng tạo dựng một “trái tim đô thị” chất lượng cao. Thế nhưng hơn 10 năm qua, “trái tim đô thị” vẫn ngủ quên trong um tùm cỏ dại. Ở lần tái khởi động này, lại dễ "gây tổn thương" khi chứa đựng quá nhiểu rủi ro cho khách hàng. 

Tài chính Doanh nghiệp sẽ tiếp tục thông tin.