TCDN - Dự án Khu phức hợp Sóng Việt (The Metropole Thủ Thiêm) được Tp.HCM chỉ định chủ đầu tư, nhưng lại không qua đấu giá đất. Đặc biệt trong cấu trúc vốn của các doanh nghiệp dự án trên là tỷ lệ nợ vay chiếm áp đảo trên tổng nguồn vốn.

Các vấn đề sai phạm liên quan đến quản lý Nhà nước

Tại thông báo Kết luận thanh tra về công tác quản lý Nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm số 1041/TB-TTCP ngày 26/6/2019, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra hàng loạt sai phạm đối với các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất, trong đó có dự án Khu phức hợp Sóng Việt.

Khu phức hợp Sóng Việt (The Metropole Thủ Thiêm) nằm trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, có diện tích khu đất khoảng 7,6 ha, tổng mức đầu tư dự kiến 7.300 tỷ đồng. Công ty Quốc Lộc Phát với cổ đông lớn là Keppel Land (Singapore) được Tp.HCM giao dự án này từ năm 2017. Sau đó, Keppel Land thoái vốn khỏi dự án và một doanh nghiệp bất động sản nổi tiếng với loạt dự án ở khu “nhà giàu” ở Thảo Điền, quận 2 xuất hiện với vai trò nhà phát triển dự án từ giữa năm 2018.

Kết luận Thanh tra nêu rõ, các dự án Khu Phức hợp Tháp Quan Sát và Khu phức hợp Sóng Việt được UBND Tp.HCM chỉ định nhà đầu tư nhưng không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Tại hai dự án này, UBND TPHCM đã tính và thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư, trong đó việc xác định tiền sử dụng đất tại một số lô đất với đơn giá 26 triệu đồng/m2 (bằng chi phí đầu tư bình quân) là không đúng quy định. Theo đó, cần phải được xem xét, xác định lại giá đất để truy thu, tránh thiệt hại cho ngân sách Nhà nước.

Nhưng vào đầu năm 2020, Sở Xây dựng Tp.HCM lại có văn bản chấp thuận cho Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát đủ điều kiện được ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, 456 căn hộ thuộc Chưng cư cao tầng tại lô đất 1-16 thuộc dự án Khu phức hợp Sóng Việt (tên thương mại là The Metropole Thủ Thiêm) tại Khu chức năng số 1 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm (phường An Khánh, Quận 2, Tp.HCM) đã đủ điều kiện mở bán.

Tuy nhiên, Khu phức hợp Sóng Việt (The Metropole Thủ Thiêm) có tổng chi phí thực hiện ước tính khoảng 7.273 tỷ đồng, trên diện tích khoảng 75.965 m2 gồm 4 lô đất cạnh sông Sài Gòn. Khi mở bán, một số vị trí, khách mua phải trả tới 7.900 USD cho mỗi m2. Như vậy, nếu nhẩm tính thì con số 7.273 tỷ đồng nói trên hiện khó mua nổi 1 tòa tháp tại The Metropole Thủ Thiêm.

Mạng lưới sở hữu lằng nhằng của nhiều bên liên quan

Theo tìm hiểu, CTCP Quốc Lộc Phát chỉ mới bắt đầu hoạt động từ tháng 9/2014, có vốn điều lệ 1.500 tỷ đồng, địa chỉ trụ sở chính tại số 19, đường 31B, khu phố 5, phường An Phú, quận 2, Tp.HCM. Người đại diện pháp luật tới thời điểm hiện tại là ông Phạm Quang Hưng và Lim Kok Siang.

Ngay sau đó, Quốc Lộc Phát  cùng một doanh nghiệp bất động sản thành lập CTCP Đầu tư TTSV - chủ đầu tư dự án The Metropole Thủ Thiêm. Theo tìm hiểu, Công ty TTSV được thành lập vào ngày 8/10/2017, trụ sở chính đặt tại số 30 đường số 11, Phường Thảo Điền, Quận 2, Tp.HCM. Hiện do ông Phạm Minh Trung làm đại diện theo pháp luật. 

Đến giữa năm 2018, Quốc Lộc Phát cùng công ty bất động sản nói trên đã ký kết thoả thuận hợp tác chiến lược, khởi động Dự án The Metropole Thủ Thiêm tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Quận 2, Tp.HCM. Theo đó doanh nghiệp này được cho là đóng vai trò phát triển dự án.

Vào giữa năm 2021, CTCP Địa ốc Phúc Đạt (Phúc Đạt Land) thông báo huy động thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 48 tháng. Đơn vị thu xếp phát hành lô trái phiếu này là Công ty Chứng khoán Tiên Phong (TPBS) và một ngân hàng là bên nhận tài sản bảo đảm. 

Theo thông báo gửi HNX, Phúc Đạt Land cho biết toàn bộ số tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu được sử dụng để mua phần vốn góp tại Công ty TNHH Gateway Berkeley. Đây là công ty nắm giữ 99,9% vốn điều lệ của Công ty TNHH Đầu tư TTSV. Trong khi đó, TTSV nắm giữ 78 triệu cổ phần của Quốc Lộc Phát. Tài sản bảo đảm của lô trái phiếu cũng là quyền sử dụng đất của Công ty Quốc Lộc Phát có diện tích 11.369 m2 (tại lô đất số 1-17) thuộc dự án phát triển Khu phức hợp Sóng Việt.

Tỷ lệ nợ vay chiếm áp đảo trên tổng nguồn vốn

Tính tới cuối năm 2020, tổng tài sản của Quốc Lộc Phát đạt hơn 8.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, đối ứng bên phần nguồn vốn, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này chỉ hơn 1.530 tỷ. Theo đó, nợ phải trả của chủ đầu tư dự án The Metropole Thủ Thiêm lên tới gần 6.800 tỷ đồng.

Với Gateway Berkeley: Theo số liệu chúng tôi có được, tổng nguồn vốn của Gateway Berkeley tính tới cuối năm 2020 đạt hơn 3.467 tỷ đồng. Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu chỉ vỏn vẹn chưa tới 350 tỷ đồng. Theo đó, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp này lên tới hơn 3.000 tỷ đồng.

Phúc Đạt Land tính tới cuối năm 2020 có cơ cấu tài sản tương đối cân bằng. Dù vậy, nếu tính phần phát hành trái phiếu 1.000 tỷ đồng giữa năm 2021, cấu trúc của Phúc Đạt Land cũng không khác Quốc Lộc Phát và Gateway Berkeley.