TCDN - Dự thảo cải tạo chung cư cũ theo hình thức xã hội hóa được UBND thành phố Hà Nội lấy ý kiến nhân dân từ ngày 15/12/2022. Trong đó, trường hợp dự án xây dựng lại chung cư cũ, hệ số bồi thường không được vượt quá 2 lần diện tích sử dụng.

Theo dự thảo, đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ do nhà nước trực tiếp thực hiện, hệ số bồi thường (hệ số K) bằng 1 lần.

Đối với phần diện tích căn hộ tái định cư vượt quá hệ số K bằng 1 hoặc dự án không cân đối được tài chính thì các chủ sở hữu nhà chung cư cũ có trách nhiệm đóng góp kinh phí để đầu tư xây dựng đối với phần diện tích này hoặc phần không cân đối được hiệu quả tài chính. Chi phí đóng góp được tính theo giá trị để đầu tư xây dựng dự án phân bổ đều cho 1 m2 diện tích sàn căn hộ tái định cư.

Ví dụ, căn hộ cũ có diện tích sử dụng hợp pháp 25 m2, khi Nhà nước xây lại chủ sở hữu sẽ được bồi thường 25 m2 (không phải trả tiền). Nhưng nếu căn hộ mới lớn hơn 25 m2, chủ phải thanh toán tiền diện tích lớn hơn đó.

Nhà nước chỉ cải tạo chung cư bằng ngân sách trong trường hợp chung cư đó thuộc sở hữu Nhà nước và thuộc diện phá dỡ (do sự cố cháy nổ, thiên tai; do hết niên hạn); không lựa chọn được nhà đầu tư dự án.

Trường hợp dự án xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện bằng xã hội hóa, hệ số K không được vượt quá 2 lần diện tích sử dụng hợp pháp (căn hộ 25 m2, khi xây lại được bồi thường tối đa 50 m2).

Theo dự thảo, căn hộ mới được đền bù không nhỏ hơn 25 m2, đảm bảo tỷ lệ căn có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư. Nếu chủ sở hữu từ chối mua phần diện tích lớn hơn số được bồi thường sẽ không được tái định cư tại chỗ và diện tích bồi thường sẽ được trả bằng tiền. Nếu căn hộ mới nhỏ hơn căn cũ, chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu giá trị chênh lệch.

Quy định yêu cầu nhà đầu tư cân đối giữa tổng diện tích sàn căn hộ hiện trạng và tổng diện tích sàn nhà ở theo quy hoạch được duyệt. Việc sử dụng phần diện tích để kinh doanh phải đảm bảo tổng dân số của dự án không vượt quá dân số đã được phê duyệt theo quy hoạch.

Theo dự thảo, phần diện tích còn lại sau khi bố trí cho các chủ sở hữu tầng 1 của nhà chung cư cũ, chủ đầu tư được kinh doanh thương mại để bù đắp kinh phí đầu tư xây dựng dự án, đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án.

Việc tính hệ số K khi xây dựng, cải tạo chung cư cũ hiện nay được thành phố Hà Nội áp dụng theo Quyết định 48/2008/QĐ-UBND, không phân biệt căn hộ nhà nước hay xã hội hóa, chung cư cũ khi xây lại đều có chung hệ số K là 1,3 nhân với hệ số chuyển tầng. Căn hộ cũ ở tầng 1, khi xây mới nếu ở tầng 2 sẽ có hệ số chuyển tầng là 0,1; cứ lên thêm một tầng tăng 0,1 cho đến mức tối đa 0,5 (từ tầng 6 trở lên).

Trên địa bàn TP Hà Nội hiện nay có gần 1.580 nhà chung cư cũ, trong đó có hơn 1.200 nhà thuộc 76 khu chung cư và hơn 300 chung cư cũ độc lập.

Chính sách cải tạo chung cư cũ của TP Hà Nội được thực hiện từ năm 2005 nhưng đến nay mới có gần 19 dự án được hoàn thành, 14 dự án đang triển khai.

Trong giai đoạn 2021-2025, thành phố lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm 4 khu chung cư có nhà cấp D – cấp độ nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân, gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp và 6 khu có tính khả thi để cải tạo là Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân.

Dự kiến thành phố cần khoảng 5.251,8 tỷ đồng để phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các hộ dân nhà chung cư cũ giai đoạn 2021 - 2025.