TCDN - Trong khi phân khúc nhà hạng sang đang thiếu hụt nguồn cung thì có không ít dự án nhà ở trung bình lại đang phải trầy trật bán hàng

Thị trường địa ốc Hà Nội đang chứng kiến những diễn biến khá bất thường với sự sụt giảm mạnh về nguồn cung phân khúc căn hộ cao cấp tại hầu hết các khu vực trung tâm trong bối cảnh nền kinh tế diễn biến với nhiều tín hiệu tích cực và thu nhập của người dân cũng ngày một nâng cao.

Càng nghịch lý hơn khi chỉ cách đây chưa lâu, lượng căn hộ cao cấp, hạng sang là phân khúc chiếm đại đa số trong lượng tồn kho bất động sản với giá trị lên tới hằng trăm nghìn tỷ đồng. Câu hỏi đặt ra là: thanh khoản tốt vậy nhưng tại sao các chủ đầu tư không quá mặn mà với phân khúc này?

Khan hiếm nhà hạng sang

Báo cáo mới nhất của Công ty CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2019 công bố mới đây cho thấy, trong số dự án, sản phẩm được chào bán ra thị trường trong quý 2 vừa qua thì có đến 98% căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Điều đó đồng nghĩa với việc thị trường địa ốc Hà Nội đang có nguy cơ đối mặt với việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 17.000 căn hộ mở bán mới -  một trong những nửa đầu năm với nhiều nguồn cung mới nhất, trong đó, quý 2/2019 ghi nhận mở bán 6.400 căn. Tuy nhiên, số nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân chiếm tuyệt đại đa số, trong khi phân khúc cao cấp chỉ có hai dự án mở bán mới, nằm tại khu vực Tây Hồ.

Ở vai trò là nhà phát triển bất động sản, Tổng giám đốc MIKGroup Nguyễn Vĩnh Trân cũng thừa nhận, không chỉ là 6 tháng đầu năm mà từ vài ba năm nay, phân khúc hạng sang cũng thiếu hụt khá trầm trọng, thậm chí trong nửa cuối của 2019, dòng sản phẩm này được dự báo sẽ vẫn tiếp tục vắng mặt trên thị trường.

Điều đáng nói là trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam ngày càng mở cửa và hội nhập sâu rộng, lượng nhà đầu tư, chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam sinh sống, làm việc tăng nhanh, kéo theo đó là  nhu cầu mua, thuê các sản phẩm cao cấp tăng đáng kể thì nguồn cung nhà cao cấp, hạng sang lại không có để đáp ứng.

Ông Trân nhìn nhận, khi nền kinh tế đang có những tín hiệu tích cực thì thị trường bất động sản trong 6 tháng tới được dự báo sẽ rất sôi động, giá sản phẩm trên từ 3 - 4.000 USD/m2 nếu được tung ra trên thị trường sẽ có thanh khoản tốt.

“Tôi thấy thị trường địa ốc Hà Nội hiện nay phân khúc nhà có giá trung bình đang giữ vị trí chủ đạo, trong khi sản phẩm cao cấp lại khá ít. Tôi được biết, nhiều khách nước ngoài muốn mua sản phẩm cao cấp, hạng sang có giá từ 5 -7 nghìn USD/m2 nhưng không dễ để tìm được”, ông Trân cho hay.

Nói về nguyên nhân của việc thiếu hụt này, Tổng giám đốc MIKGroup nhìn nhận, có thể do trước đây có khá nhiều chủ đầu tư đã tập trung vào phân khúc này nhưng sau đó do kinh tế suy giảm, hàng làm ra không bán được đã khiến họ phải thay đổi chiến lược, điều chỉnh dòng sản phẩm bán ra.

Bên cạnh đó, để chuẩn bị cho một dự án cao cấp, hạng sang thường phải mất khá nhiều thời gian, công sức, tiền bạc nên không dễ để có ngay một dự án cao cấp hoàn chỉnh đưa ra thị trường chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, ông Trân cho rằng, hiện tại đã có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản nhìn thấy tiềm năng và cơ hội từ phân khúc này nên nhiều khả năng trong vài ba năm tới sẽ có sự thay đổi.

Giám đốc bộ phận nghiên cứu của CBRE Dương Thùy Dung nhìn nhận, việc thiếu hụt nguồn cung mới bất động sản nói chung và phân khúc cao cấp nói riêng là do Chính phủ đang chỉ đạo rà soát lại quỹ đất và thắt chặt cấp phép dự án mới ở các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM. Việc này đã ảnh hưởng đáng kể đến việc ra hàng của các chủ đầu tư. Dự báo từ nay đến cuối năm thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự khan hiếm ngắn hạn về nguồn cung mới đối với phân khúc cao cấp.

Dự án hạng trung phải dùng “chiêu” bán hàng

Trong khi nguồn phân khúc hạng sang thiếu hụt thì các dự án bất động sản hạng trung lại đối mặt với tình trạng thanh khoản chậm. Nhiều dự án bất động sản có mức giá trung bình, từ 20 – 25 triệu/m2 lại khá trầy trật trong việc bán hàng.

Thực tế đó buộc không ít chủ đầu tư phải tung ra một số “chiêu trò” nhằm tạo ra tình trạng “cháy hàng”, khan hàng ảo. Chiêu thức phổ biến làm giá trên thị trường của các chủ đầu tư dự án đó là bắt tay các sàn giao dịch, tung ra một số lượng căn hộ nhất định sau đó tạo cảnh tranh mua tranh bán tạo giao dịch để đẩy giá.

Chị Nguyễn Hà Anh, một khách hàng mua căn hộ tại dự án trên đường Hồ Tùng Mậu (Hà Nội) chia sẻ, vợ chồng chị có nhu cầu mua căn hộ để ở. Ngày mở bán đầu tiên, giá bán khởi điểm chỉ khoảng 21 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, anh Hải không thể đặt mua được do hàng hết. Muốn mua, anh phải chấp nhận trả tiền chênh ngoài cho người mua trước đó.

“Nhân viên môi giới liên tục giục tôi phải nhanh chóng đặt mua ngay kẻo “mai kia giá còn tăng nữa”. Sợ giá tăng, tôi đã đánh liều mua một căn hộ. Bất ngờ hơn, một tháng sau đi khảo giá lại, tôi phát hiện giá bán vẫn giữ nguyên, khiến mình có cảm giác như mình bị lừa”, chị Hà Anh nói.

Ngoài ra, theo phản ánh của các nhân viên bán hàng, có một cách được khá nhiều chủ đất sử dụng để tăng giá bán, đó là cho nhiều người đặt cọc với lý do giữ chỗ vì dự án quá “hot”. Trong đó, sẽ chỉ có một người là người mua thật, còn lại là người quen. Họ sẽ “dàn cảnh” giành giật nhau để mua được lô đất đó. Từ đó người chủ đất đẩy giá đất tăng lên và những “người quen” sẽ rút lui,  còn người mua thật sẽ phải mua với giá cao.

Từ thực tế trên có thể thấy, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn luôn chứa đựng những nghịch cảnh khó hiểu nhưng bản chất thị trường thì không hẳn thế.

Về cơ bản, tất cả các chiêu trò của một số chủ đầu tư phân khúc hạng trung tung ra là do diễn biến của thị trường có từng giai đoạn không mấy thuận lợi, trong khi áp lực về doanh số bán hàng và quay vòng đồng vốn lại rất lớn.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, xét về tổng nguồn cung và cầu so với nhu cầu về nhà ở, thậm chí là cả nhu cầu có khả năng thanh toán, chi trả thì cung bất động sản tại Hà Nội vẫn là thiếu.

“Tôi cho rằng, giá nhà tại Hà Nội trong năm tới vẫn có thể tăng nhẹ, nguồn cung vẫn sẽ thiếu bởi với dân số gần 10 triệu người thì nguồn cung 5-7 nghìn căn hộ không thấm vào đâu. Trong năm tới có thể xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung vì dự án mới khá hạn chế. Các nhà phát triển bất động sản lớn cần phải đánh giá lại thị trường để khi thấy cơ hội thì có chiến lược phù hợp”, ông Trân nêu quan điểm.