TCDN - Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân, trong Luật Đất đai, nếu chúng ta thực hiện được việc điều tiết tăng giá đất đai thì chúng ta sẽ hạn chế được việc đầu cơ bất động sản. Việc này thực hiện thông qua các chính sách thuế.

Xem xét về thời hạn sử dụng đất đai

Chia sẻ về tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra mới đây, GS.TS Hoàng Văn Cường, cho rằng, bất động sản là tài sản có giá trị lâu bền, không thể di dời gắn liền với đất đai. Đất đai là tiền đề và là yếu tố cấu thành của bất động sản, bất cứ bất động sản nào cũng phải gắn với đất đai. Do đó, chính sách pháp luật đất đai là vấn đề cần nghiên cứu. Muốn thị trường bất động sản phát triển tốt cần tính đến Luật Đất đai.

Ông Cường lý giải, hiện nay thị trường bất động sản nổi lên các vấn đề lớn như quyền tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư bất động sản, việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Hiện nay đang có 2 phương thức tiếp cận: Một là cho phép nhà đầu tư thỏa thuận, giao phó hoàn toàn cho thị trường; tức là nhà nước không can thiệp mà thị trường tự quyết định. Thứ hai là nhà nước thu hồi xong giao cho các dự án, tức là dùng biện pháp hành chính để thay đổi quan hệ thị trường.

“Tuy nhiên, 2 phương thức này đều xảy ra mâu thuẫn vì khi thay đổi mục đích sử dụng đất thì ngay lập tức giá trị thị trường thay đổi… Đối với bất động sản, kể cả luật pháp hiện nay đang quy định những dự án thuộc an ninh, quốc phòng, quốc gia công cộng bị thu hồi”, ông Cường nói và cho rằng đất đai thuộc sở hữu nhà nước, toàn dân thì bất kể các dự án nào nhà nước phê duyệt, quyết định đầu tư (kể cả công cộng hay kinh doanh) thì nhà nước đều chịu trách nhiệm đứng ra thu hồi đất, thực hiện cơ chế thị trường trong việc lựa chọn đầu tư. Như vậy nhà nước sẽ thực hiện được vai trò điều tiết.

Một vấn đề được GS.TS Hoàng Văn Cường đưa ra là sự khác nhau về thời hạn sử dụng gắn với mục đích sử dụng đất có thể không làm thay đổi giá trị sử dụng và công năng của bất động sản nhưng lại làm thay đổi về bản chất yếu tố pháp lý của bất động sản dẫn đến làm thay đổi căn bản giá trị bất động sản.

Cụ thể, cùng một công trình bất động sản có công dụng như nhau nhưng được xây dựng trên các loại đất có thời hạn và mục đích sử dụng đất khác nhau, giá trị của mỗi công trình rất khác nhau. Điển hình như các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ văn phòng sẽ có giá tăng lên khi chỉ cần được pháp luật cho phép thay đổi tên gọi loại đất mà các bất động sản đó đang tọa lạc từ đất thương mại, dịch vụ sử dụng có thời hạn sang đất ở không hình thành đơn vị ở không xác định thời hạn.

Theo ông Cường, đó là lý do các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng mong muốn được pháp luật thừa nhận khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở để hợp pháp hóa cho các bất động sản đã bán cho các nhà đầu tư cá nhân với hứa hẹn sẽ được cấp sổ đỏ với quyền sử dụng đất lâu dài.

Một quyết định pháp luật về thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến các công trình xây dựng trên đất từ chỗ không có giá trị thành các bất động sản có giá trị cao và mang lại lợi ích lớn cho người sở hữu bất động sản do được hưởng địa tô chênh lệch từ thay đổi mục đích sử dụng đất mang lại.

Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đội giá, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: Chúng ta cần phải kiên định. Đất thương mại, dịch vụ đưa vào sản xuất kinh doanh cần phải có thời hạn và những công trình sử dụng, xây dựng trên đó (kể cả khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng…) là tài sản trên đất được cấp quyền sở hữu có tài sản về đất.

Liên quan đến dự thảo thời hạn sử dụng nhà chung cư cấp có thời hạn, ông Hoàng Văn Cường cho rằng việc này sẽ khắc phục được nhiều vấn đề. Nếu nhà chung cư có thời hạn sẽ chỉ để ở không còn mục tiêu là tài sản để lại cho con cháu nữa và giá ngay lập tức sẽ đúng với luồng thu nhập của người dân với nhà chung cư, không bị thổi giá cao nữa.

Do vậy, chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn chỉ có thể được thực hiện khi chính sách về đất xây dựng nhà chung cư phải là đất sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian là tuổi thọ của công trình.

Đánh thuế cao chênh lệch giá giữa mua và bán theo thời gian

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, hiện nay có tình trạng mua bất động sản xong để chờ tăng giá. Việc tăng giá bất động sản ở đây không phải là do tăng giá bất động sản công trình mà tăng giá chủ yếu do yếu tố cấu thành đất đai trong bất động sản đó. Đương nhiên, việc thay đổi vị thế, vị trí… thì làm giá bất động sản tăng.

“Trong Luật Đất đai, nếu chúng ta thực hiện được việc điều tiết giá trị tăng lên của đất đai thì chúng ta sẽ hạn chế được việc đầu cơ bất động sản. Mong rằng thời gian tới đây, chúng ta sẽ sử dụng các chính sách thuế trong việc điều tiết tăng giá đất đai”, ông Cường nói và dẫn chứng, "chúng ta đánh thuế cao giữa việc chênh lệch giá giữa mua và bán theo thời gian, đánh thuế theo mức chiếm hữu bất động sản (chiếm hữu càng lớn giá trị càng cao thì mức thuế càng cao), như vậy sẽ hạn chế được việc đầu cơ".

Ông Cường cũng đề xuất cần đăng ký đất đai và thực hiện số hóa toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai và bất động sản thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ bất động sản.

Cùng với đó, nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ thậm chí thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký.

GS.TS Hoàng Văn Cường cũng cho rằng còn có 2 vấn đề nữa ngoài chính sách đất đai là kiểm soát được các nhà đầu tư bất động sản và khuyến khích nguồn vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng vào đầu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao.