TCDN - Khơi thông thị trường bất động sản sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường tiền tệ - vốn, phát triển nhiều ngành công nghiệp liên quan, đồng thời giải quyết được số lượng lớn việc làm. Tuy nhiên, hiện thị trường này vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và đổ vào phân khúc mang tính đầu cơ.

Số lượng lớn các dự án cần cơ chế đặc thù

Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Đức Hiển cho biết, những khó khăn đối với nền kinh tế Việt Nam ngày càng hiện hữu, thể hiện ở một số điểm chính như: GDP chỉ đạt 3,32% so với cùng kỳ 2022; các đầu tàu kinh tế lớn của cả nước đều sụt giảm tăng trưởng nghiêm trọng…

Riêng về lĩnh vực bất động sản, trong quý 1/2023, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới giảm mạnh (Quý I/2023 là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022), bên cạnh đó số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước; Trong quý I năm 2023, có thêm khoảng 30%-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước, đồng thời ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30% - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Áp lực thanh khoản trên thị trường bất động sản vẫn là rủi ro lớn đối với kinh tế Việt Nam 2023. Dòng tiền của doanh nghiệp vào cuối quý 4/2022 đã suy giảm mạnh, khả năng thanh toán lãi vay ở mức thấp, khả năng trả nợ suy giảm trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao, các kênh vốn chính của doanh nghiệp còn nhiều khó khăn ...

Theo báo cáo của Fiin Group, bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức 20,17% cao thứ 2 sau ngành năng lượng (63,1%). Đặc biệt, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện đang có quy mô lưu hành lên tới hơn 396.300 tỷ đồng, chiếm 33,8% tổng giá trị lưu hành.

Tính đến ngày 17/3/2023, đã có 69 tổ chức phát hành có 1 hoặc nhiều hơn 01 lô trái phiếu lưu hành đã không thể đáp ứng nghĩa vụ nợ với tổng giá trị 94.043 tỷ đồng, chiếm 8,15% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành. Trong số đó 43/69 là doanh nghiệp bất động sản với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả nợ ở mức 78.900 tỷ đồng, chiếm 82,6% với tổng giá trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu.

Ngoài ra, theo Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương, hiện nay, tại nhiều địa phương, nhất là TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Khánh Hòa, Đà Nẵng đang tồn đọng một số lượng lớn các dự án bất động sản cần cơ chế đặc thù để xử lý sau kết luận thanh tra, kiểm tra và các bản án; nếu xử lý được sẽ có một nguồn lực rất lớn để góp phần thúc đẩy tăng trưởng cho năm 2023.

GS.TS Tô Trung Thành - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, vướng mắc thị trường bất động sản đến từ hai vấn đề chính đó là (i) niềm tin của thị trường và (ii) dựa vào tín dụng ngân hàng. Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 là 2,58 triệu tỷ đồng, tương đương với 21% dư nợ tín dụng và khoảng 26,3% GDP. Tốc độ tăng trưởng dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản năm 2022 ở mức khoảng 24%, tăng gấp 1,6 - 1,7 lần so với tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống là 14,17% năm 2022; đồng thời, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2021 và 2020 (lần lượt là 15,37% và 12,06%).

Hiện tín dụng từ ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản có tới 1,7 triệu tỷ đồng dưới dạng các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống.

Điều này có thể tạo rủi ro chéo tới ổn định và an toàn của hệ thống ngân hàng thương mại nếu diễn biến thị trường xấu đi, đồng thời tồi tệ hơn tình trạng cung lệch cầu trên thị trường bất động sản. Những thị trường và sản phẩm như vậy thường lập tức đóng băng khi lãi suất tăng, đòn bẩy bị thu hẹp.

Tuy nhiên, thông điệp của Ngân hàng Nhà nước cũng như của Chính phủ rất rõ ràng, không có một gói giải pháp riêng chỉ để giải cứu thị trường bất động sản. Do đó, khó có thể nới lỏng về tín dụng, đặc biệt trong khu vực đầu cơ mà chỉ có thể mở rộng tín dụng cho khu vực nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê để cân bằng cung cầu.

Cùng với đó, năm 2021, thị trường bất động sản có thể dựa thị trường trái phiếu phát triển mạnh nhưng đến năm 2022, thị trường trái phiếu giảm rất sâu. Vì vậy, để có được nguồn vốn cho thị trường, mấu chốt là tạo được niềm tin trên thị trường vốn, trong đó điểm nhấn là khơi thông thị trường trái phiếu. Bởi thị trường này chiếm tỷ trọng tới 30% trong tổng nguồn vốn trên thị trường bất động sản.

2023 - Thị trường sẽ không rơi vào trạng thái xuống đáy

Theo GS.TS.Tô Trung Thành, điểm mấu chốt để thị trường bất động sản hồi phục đó là tạo dựng niềm tin, đặc biệt niềm tin vào thị trường trái phiếu về dài hạn, còn chủ yếu dựa vào tín dụng, khi chính sách đổi chiều, thị trường sẽ rất khó khăn.

Nhận định về xu hướng của thị trường bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, ở Việt Nam, bất động sản là kênh đầu tư thu hút nhiều người tham gia. Đầu tư bất động sản không chỉ để ở, kinh doanh hay tiêu dùng mà còn xem như tài sản tích trữ cho đời sau. Đặc biệt, bất động sản nằm ở những vị trí hữu hạn thì giá của nó không phải mỗi yếu tố công dụng mà là giá trị tích lũy. Điều này lý giải một phần nguyên nhân, tại sao thu nhập của người dân thấp nhưng giá bất động sản vẫn cao.

Ngoài ra, cầu bất động sản tiếp tục tăng trong giai đoạn tới đây do quy hoạch. Hiện nay, hàng loạt các tỉnh đã hoàn thành việc công bố quy hoạch. Năm 2023 khi công bố quy hoạch dự kiến có nhiều khu triển vọng tương lai mà nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng. Hơn nữa, với tỉ lệ đô thị hóa hiện thấp nên mục tiêu quy hoạch những năm tới đều được đẩy mạnh. Tất cả yếu tố cùng cộng hưởng khiến cầu bất động sản tiếp tục gia tăng.

Mặt khác, nguồn cung bất động sản khan hiếm. Dự báo theo chu kỳ 3-5 năm, hầu hết các khu vực đều thiếu nguồn cung. Thêm vào đó có một số chính sách tác động đến tâm lý, hành vi đầu tư, bao gồm: chính sách đất đai và thuế bất động sản. Chính sách này góp phần tác động kiềm chế cầu bất động sản nhưng để đi vào thực tiễn còn rất lâu.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết thêm, việc xác định thị trường bất động sản có rơi vào trạng thái như năm 2011-2013 hay không phụ thuộc vào trạng thái của nền kinh tế năm 2023-2024. Nếu nền kinh tế Việt Nam năm 2023-2024 tiếp tục dừng chân tại chỗ, kịch bản cũ cũng không phải là không xảy ra. Tuy nhiên, theo báo cáo của một số tổ chức, triển vọng năm 2023-2024 mặc dù khó khăn, nhưng không đến mức khó khăn như giai đoạn trước. Do vậy, xác suất xảy ra tình thế bất động sản rơi vào trạng thái xuống đáy giống 2011-2013 rất thấp.

Đề xuất giải pháp để gỡ điểm nghẽn cho thị trường, GS.TS Hoàng Văn Cường kiến nghị kết thúc sớm việc thanh tra/xử lý với các dự án bị tạm dừng, để tiếp tục triển khai đưa sản phẩm ra thị trường, bởi thực tế hiện nay rất nhiều dự án đang bị đình trệ kéo dài vì thanh tra, kiểm tra.

Đồng thời, thành lập các ban/tổ công tác từ trung ương đến địa phương để tập trung giải quyết vướng mắc pháp lý cho các dự án. Đặc biệt, phải loại bỏ cách trả lời hướng dẫn chung chung “làm theo quy định pháp luật”, khi mà quy định pháp luật không rõ ràng; thay vào đó, phải chỉ ra cách giải quyết thuận lợi nhất để địa phương áp dụng.Về tài chính, GS.TS Hoàng Văn Cường đề nghị có giải pháp kiểm soát việc cho vay đầu cơ bất động sản, cho phép chuyển trái phiếu doanh nghiệp thành trái phiếu chuyển đổi sản phẩm.

Ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CEO Group nhấn mạnh, nếu không thay đổi pháp lý, thể chế, vốn, huy động doanh nghiệp tham gia vào thì ngay cả Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội mà Thủ tướng vừa ban hành cũng rất khó khả thi.

"Trong giai đoạn này, doanh nghiệp đề xuất Chính phủ tháo gỡ ưu tiên tháo gỡ pháp lý cho các bất động sản thương mại vừa túi tiền trước", ông Bình đề xuất.

Phương Thảo