TCDN - Quý 2/2024, tổng nợ phải trả của TTC Land đạt hơn 5.744 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế chưa phân phối giảm hơn 8,3 tỷ, và đang dùng nhiều tài sản là dự án cắm ngân hàng để vay nợ.

Lợi nhuận tiếp tục giảm

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2024 của TTC Land cho thấy, tổng tài sản của đơn vị này đạt hơn 10.867 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho ghi nhận hơn 4.100 tỷ đồng.

Đáng chú ý, tổng nợ phải trả của TTC Land đạt hơn 5.744 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn là hơn 4.232 tỷ đồng chiếm phần lớn là vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn hơn 1.892 tỷ đồng và nợ dài hạn ghi nhận con số hơn 1.511 tỷ đồng và chiếm phần lớn vẫn là vay và thuê nợ tài chính dài hạn hơn 1.116 tỷ đồng, trong khi đó vốn chủ sở hữu chỉ ghi nhận đạt hơn 5.123 tỷ đồng, hơn với tổng số nợ mà TTC Land đang gánh.

Mặt khác, doanh thu từ hoạt động tài chính tiếp tục giảm khi ghi nhận chỉ đạt hơn 94 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm 2023 ghi nhận đạt hơn 103 tỷ đồng. Và chi phí lãi vay ghi nhận âm hơn 77,6 tỷ đồng… Lưu chuyển tiền trong hoạt động đầu tư âm hơn 17 tỷ đồng. Đồng thời tính đến ngày 30/6/2024, lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính cho thấy, TTC Land tiền thu từ đi vay hơn 1.203 tỷ đồng, tiền chi tả nợ gốc vay âm hơn 1.188 tỷ đồng.

Từ tình hình thực tế đó, tính đến ngày 30/6/2024, TTC Land ghi nhận lợi nhuận sau thuế chưa phân phối chỉ đạt hơn 6,2 tỷ đồng giảm hơn 8,3 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2023. Và tổng lợi nhuận kế toán trước thuế TNDN đạt hơn 9 tỷ đồng giảm hơn 4,6 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2023. Đồng thời, lợi nhuận sau thuế của cổ đông không kiểm soát cũng ghi nhận âm hơn 405 tỷ đồng, giá vốn bán hàng và cung cấp dịch vụ tiếp tục ghi nhận con số âm hơn 57,4 tỷ đồng.  

Tài sản dự án đa số cắm ngân hàng

Theo trình bày của TTC Land, đơn vị này đã dùng các hình thức đảm bảo như: Tiền gửi có kỳ hạn tại ngân hàng; Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại quận Tân Phú Tp.HCM; Quyền sử dụng đất và nhà kho kết hợp nhà xưởng trên đất tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An thuộc sở hữu của bên thứ ba; Thửa đất tại quận 7, Tp.HCM thuộc sở hữu của các bên thứ ba… để vay hơn 274 tỷ đồng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam…

Đồng thời, TTC Land cũng đã dùng các hình thức đảm bảo bằng tiền gửi có kỳ hạn tại ngân hàng; Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thuê đất tại dự án Trung tâm Thương mại TTC Plaza Đức Trọng; Một số cổ phần thuộc sở hữu của bên thứ ba; Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán công trình xây dựng thuộc dự án tại Tp. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang; Quyền sử dụng đất và bất động sản dự án tại Phú Quốc thuộc sở hữu của bên thứ ba; Quyền phát sinh từ hợp đồng thuê dài hạn tầng thương mại dự án tại Quận 7, Tp.HCM; Quyền phát sinh từ dự án tại Quận 7, Tp.HCM; Tài sản phát sinh hình thành trong tương lai từ dự án tại Đà Nẵng; Tài sản, quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng cho thuê tại một số dự án; Một số cổ phần thuộc danh mục đầu tư của Tập đoàn; Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Tp.Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Để vay tổng số tiền hơn 1.545 tỷ đồng tại các ngân hàng như: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng; Ngân hàng Thương mại Cổ phầnPhương Đông; Ngân hàng Thương mại Cổ phần An Bình.     

Ngoài ra, TTC Land còn vay tín chấp ngắn hạn từ các tổ chức và cá nhân như: Công ty Cổ phần Đầu tư Thành Thành Công; Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Thành Thành Công; Công ty Cổ phần Khai thác và Quản lý Khu Công nghiệp Đặng Huỳnh; Công ty Cổ phần Thành Thành Nam; Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân; Công ty Cổ phần Đầu tư cụm Công nghiệp Tân Hội, với tổng số tiền hơn 1.187 tỷ đồng với mức lãi suất dao động từ 7,0% - 13,0%/năm.

Dự án tiếp tục “ngủ đông”?

Được biết, năm 2024 TTC Land đã đặt kế hoạch doanh thu thuần hợp nhất 705 tỷ đồng, tăng 90% so với thực hiện 2023 và lợi nhuận trước thuế đi ngang mức 16 tỷ đồng.   

Thế nhưng, trước tình hình kinh doanh nửa đầu năm 2024 không mấy tích cực, cùng với đó TTC Land đang triển khai đến 8 dự án, trong đó có 5 dự án tại Tp.HCM và 1 dự án tại Tp.Đà Nẵng và 2 dự án nghỉ dưỡng tại Tp.Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, cụ thể:  

Tại Tp.HCM, vào tháng 4/2019, Sở Xây dựng Tp.HCM đã cấp Giấy phép xây dựng số 61/GPXD cho TTC Land đối với dự án Panomax River Villa, với chiều cao 4 tầng và 1 tầng hầm. Thế nhưng, TTC Land đã mở bán căn hộ dự án dự án Panomax River Villa với quy mô 7 tầng với 210 căn hộ từ năm 2019 – 2020.

Cũng tại Tp.HCM, Dự án Charmington Iris do Tổng công ty Cổ phần Bia rượu nước giải khát Sài Gòn (Sabeco) và Công ty TNHH Đầu tư thương mại dịch vụ du lịch Hiệp Phúc (Công ty Hiệp Phúc) ký kết hợp tác liên doanh với tên pháp nhân là Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP (Sabeco HP).   

Trong dự án này, Công ty Hiệp Phúc chiếm 74% vốn điều lệ và Sabeco 26% vốn còn lại. Tp.HCM chấp thuận cho Sabeco HP sử dụng hơn 16.000m2 để đầu tư dự án Charmington Iris với quy mô 2 block cao 35 tầng, gồm 1.438 căn hộ, với tổng mức đầu tư 1.200 tỷ đồng, do TTC Land và Công ty Cổ phần Thương mại Địa ốc Việt (Vietcomreal) là đơn vị phát triển dự án. 

Đến ngày 27/12/2018, UBND Tp.HCM đã có quyết định số 5981/QĐ-UBND thu hồi, hủy bỏ quyết định chủ trương đầu tư dự án Charmington Iris. Lý do, cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chủ trương đầu tư dự án chưa chính xác.   

Do đó, các sở ngành có liên quan phải tham mưu cho UBND Tp.HCM về tính pháp lý của các văn bản quyết định liên quan đến đất đai, xây dựng được các căn cứ pháp lý cho UBND Tp.HCM ban hành đối với dự án này. Trường hợp cần thiết phải thực hiện việc thu hồi dự án theo quy định.

Bên cạnh đó, dự án còn Khu liên hợp nhà ở - Văn phòng – Thương mại Tản Đà – Hàm Tử, phường 10, quận 5 với tên thương mại là Charmington Dragonic do Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hùng Anh Năm, công ty con của TTC Land làm chủ đầu tư vẫn chưa thể triển khai hoàn thiện do vướng pháp lý…

Ngoài ra, về các dự án nghỉ dưỡng, du lịch…TTC Land đang triển khai dự án TTC Plaza tại Tp. Đà Nẵng, Khu nghỉ dưỡng tích hợp Selavia tại Tp. Phú Quốc tỉnh Kiên Giang, tuy nhiên phân phúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không phải là những điểm sáng trong tình hình hiện nay.  

Đáng chú ý, tại đại hội đồng cổ đông thường niên năm tài chính 2023, trả lời câu hỏi của cổ đông về việc thời gian tới, gần nhất 2024, Công ty sẽ triển khai xây dựng, bán hàng dự án nào để mang lại lợi nhuận?. Theo đó, TTC Land chó biết, hiện đã triển khai dự án để bán hàng trong năm nay gồm văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại tại Đà Nẵng. Năm 2024, triển khai bán hàng Panomax River Villas, dự án Selavia Phú Quốc, hoàn thiện pháp lý dự án ở Tp.HCM.

Tuy nhiên, theo thông tin dẫn chứng ở trên thì TTC Land đã dùng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán công trình xây dựng thuộc dự án tại Tp. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang; Tài sản phát sinh hình thành trong tương lai từ dự án tại Đà Nẵng; Quyền phát sinh từ dự án tại quận 7, Tp.HCM… để làm tài sản thế chấp tại một số ngân hàng để vay tiền.   

Thế nhưng, căn cứ theo quy định tại Điều 93 Luật nhà ở 2005 được hướng dẫn bởi điều 63 NĐ 90/2006 NĐ-CP, trường hợp chủ đầu tư đã dùng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thế chấp tại ngân hàng thì trong thời gian thế chấp, bất động sản này không được phép tham gia vào bất kỳ giao dịch nào khác, trừ trường hợp có sự thỏa thuận đồng ý của các bên liên quan. Việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ đối với ngân hàng, chưa xóa thế chấp mà đã mang tài sản thế chấp đi bán cho khách hàng thì trách nhiệm hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư, các hợp đồng mua bán này có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.

Thế nên, nếu TTC Land đã dùng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của dự án để thế chấp tại ngân hàng thì cần phải tiến hành giải chấp trước khi mở bán cho khách hàng.