TCDN - Dự thảo Luật Đất đai quy định nhà nước điều tiết giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng cần quy định rõ thuế điều tiết giá trị tăng thêm từ nhà đất.

Bài 1: 7 khoản thu ngân sách từ đất đai vẫn có nguy cơ thất thoát

Mức điều tiết phụ thuộc vào giá trị tăng thêm từng khu vực

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, điều tiết giá trị tăng thêm từ nhà, đất đã và đang được thực thi tại nhiều quốc gia trên thế giới. Căn cứ để tính toán lợi ích do điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tới quá trình phát triển dự án, quá trình sử dụng bất động sản và khi chuyển nhượng bất động sản dựa trên: mức độ gia tăng giá trị từ dự án do khả năng tiếp cận giao thông dễ dàng; lợi ích mang lại từ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị tối ưu hóa khả năng tiếp cận hạ tầng đô thị và hợp lý hóa việc sử dụng không gian công cộng.

Việc thay đổi mục đích sử dụng đất như chuyển đổi sang mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, sản xuất, kinh doanh hay thương mại, dịch vụ; giá trị thị trường của nhà, đất lân cận; kết nối của dự án với quy hoạch tổng thể của đô thị; thuận lợi trong di chuyển; xây dựng các khu đô thị mới; chỉnh trang đô thị và khôi phục các khu vực bị xuống cấp.

Để đo lường lợi ích dự án mang lại hay còn gọi là giá trị hưởng lợi, các nước dựa vào hệ thống định giá 2 lần, tức là xác định giá trị đất trước khi có dự án và xác định giá trị đất sau khi có dự án bằng cách tìm những khu vực có đặc điểm tương đồng với khu vực phát triển dự án.

Trên cơ sở đó hình thành 3 bản đồ giá đất gồm bản đồ giá trị đất trước khi thực hiện dự án; bản đồ giá đất dự kiến khi kết thúc dự án; bản đồ giá đất thể hiện giá trị tăng thêm của đất để tính toán mức độ điều tiết. Những khu vực có giá trị tăng thêm lớn nhất sẽ được xem xét để có mức độ điều tiết được nhiều nhất từ khu vực này. Kinh nghiệm một số nước cho thấy họ có thể sử dụng thuế điều tiết giá trị tăng thêm về đất với tên gọi khác nhau như Hàn Quốc áp dụng thuế quy hoạch đô thị; Nhật Bản áp dụng thuế quy hoạch thành phố; các nước châu Mỹ La tinh như Colombia, Peru, Argentina áp dụng hình thức thuế/phí đối với giá trị tăng thêm của đất.

Liên quan đến việc này, bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam cho rằng, nhà nước đầu tư quy hoạch, xây dựng cơ sơ hạ tầng, phát triển, quy hoạch thêm nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế; xây dựng, mở đường cao tốc, cầu cống, sân bay, bến cảng… mang lại nhiều sự thay đổi về đời sống kinh tế xã hội trong đó có yếu tố về giá cả đất đai tăng. Theo thông lệ quốc tế này thì khoản thu  lợi này của các tổ chức, cá nhân - thường gọi là khoản chênh lệch địa tô - đều có chính sách điều tiết  thích hợp.

"Tuy nhiên ở Việt Nam chưa bị điều tiết bởi bất cứ chính sách thu nào dẫn đến ngân sách nhà nước chưa huy động được nguồn thu và các tổ chức cá nhân thu lợi, không do từ hoạt động của bản thân mình mang lại, chưa thực sự bình đẳng. Vì vầy cần nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý", bà Cúc nhấn mạnh.

PGS.TS Nguyễn Thế Chinh, nguyên Viện trưởng Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường cho rằng, thực tế những năm vừa qua cho thấy công cụ thuế hiện tại chưa phân phối hài hòa được giá trị tăng thêm từ đất khi có biến động về sử dụng đất. Khi nhà nước thu hồi đất để phát triển dự án kết cấu hạ tầng, giá trị đất khu vực đầu tư tăng lên, thường những người sử dụng đất phải di dời giao mặt bằng để tái định cư bị thiệt thòi, trong khi đó những người sử dụng đất không phải di dời hoặc chỉ thu hồi một phần đất được hưởng lợi do giá trị đất tăng lên có nguyên nhân từ đầu tư kết cấu hạ tầng.

Do đó, ông Chinh kiến nghị, với Luật Đất đai sửa đổi nên quy định Thuế đất trong chương tài chính về đất đai, trong đó có hai nội dung quan trọng là thuế điều tiết giá trị gia tăng giữa giá mua và giá bán theo định giá thị trường; thuế điều tiết giá trị tăng thêm so với giá đất ban đầu khi có đầu tư và biến động giá đất. Như vậy nhằm mục đích hài hòa lợi ích, nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Thuế điều tiết giá trị gia tăng lũy tiến

Trong khi đó GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, tình trạng đầu cơ đất khi nắm trước được thông tin quy hoạch, thông tin triển khai các dự án đầu tư đã mua trước đất đai để đầu cơ chờ khi quy hoạch thay đổi hoặc các dự án được triển khai làm giá đất tăng để kiếm lợi đã làm sai lệch thị trường đất đai, đẩy giá tăng lên không phù hợp với giá trị thị trường của đất đai.

Để điều tiết phần giá trị gia tăng này, theo ông Cường cần đánh thuế lũy tiến trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán đất tùy theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch: thời gian giữa hai lần giao dịch càng ngắn thì tỷ suất thuế điều tiết càng cao để điều tiết phần giá trị gia tăng tập trung cho ngân sách; thời gian giữa hai lần giao dịch càng cách xa nhau, tỷ lệ thuế điều tiết giá trị gia tăng giữa hai lần giao dịch càng thấp do người chiếm giữ đất phải nộp tiền thuế theo giá trị mảnh đất trong thời gian chiếm giữ đất.

“Với cơ chế thuế này, khi mảnh đất đưa vào giao dịch, nhà nước sẽ điều tiết được phần giá trị gia tăng của đất do sự thay đổi về quy hoạch, sự phát triển của điều kiện kinh tế xã hội và phát triển hạ tầng mang lại”, ông Cường nhấn mạnh.

Đồng thời, theo phân tích của ông Cường, chính sách này sẽ có tác dụng hạn chế tình trạng đầu cơ đất khi nắm trước được thông tin quy hoạch, thông tin triển khai các dự án đầu tư đã mua trước đất đai để đầu cơ chờ khi quy hoạch thay đổi hoặc các dự án được triển khai làm giá đất tăng để kiếm lợi đã làm sai lệch thị trường đất đai, đẩy giá đất tăng lên không phù hợp với giá trị thị trường của đất đai. Hạn chế đầu cơ đất đai sẽ lành mạnh hóa và bình ổn giá cả thị trường đất đai, tạo cơ hội tiếp cận đất đai thuận lợi cho những người có nhu cầu sử dụng đất.

Cũng đồng tình với dự thảo Luật, TS Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nhà nước cần điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại. Cần có xã hội hóa và chia sẻ lợi ích của các chủ đầu tư dự án đầu tư bất động sản với nhà nước để mở đường, chỉnh trang đô thị… nơi có những con đường đi qua các bất động sản xung quanh…

Ông Hà gợi ý nên chăng cần đánh thuế đất đai bỏ hoang, đánh thuế lũy tiến với bất động sản được sở hữu. Những chính sách và pháp luật cần bổ dung thêm là những tiền đề cơ bản để nhà nước nghiên cứu từng bước nâng cao hiệu quả thực thi quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở nước ta hiện nay.

Bài 3: Đánh thuế cao - Công cụ ổn định thị trường bất động sản