TCDN - Trong khi cơn sốt đất trong 2 năm qua vẫn chưa nguội, thu thuế từ bất động sản chưa đạt được như kỳ vọng, nhiều chuyên gia cho rằng cần phải xây dựng Luật bất động sản hoặc luật tài sản.

Bài 1: Luật thuế tài sản, bất động sản: Quy định mới nào cho thuế cổ xưa nhất? 

Bài 2: Nhà hai giá, phá nát thị trường - thiên đường trốn thuế

Thất thu thuế từ tài sản, bất động sản

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng hiện nay, người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở với thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất nên mức nộp thuế rất thấp, gần như không đáng kể.

Theo Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, hàng chục năm nay, Việt Nam không đánh thuế tài sản và bất động sản khiến ngân sách nhà nước thất thu.

Ông Hiếu phân tích, tại Mỹ đất và nhà thuộc sở hữu của người dân. Vì vậy người dân không phải trả tiền sử dụng đất mà đóng tiền thuế tài sản bao gồm đất và công trình xây dựng trên đất từ 0,5 - 1% giá trị tài sản được định giá theo từng giai đoạn.

Bộ Tài chính đã chủ động chỉ đạo cơ quan thuế, phối hợp với cơ quan ở các địa phương, bộ, ngành để thu thuế bất động sản đúng với giá chuyển nhượng bất động sản. Vừa qua, trong vòng 15 ngày đầu tháng 1, cơ quan quản lý đã kiểm tra 85 ngàn hồ sơ, cho kê khai lại và tăng thu thuế thêm 222 tỷ đồng. Hiện cơ quan quản lý cũng đang tập trung cho thanh tra, kiểm tra các hồ sơ nghi vấn về giá kê khai chuyển nhượng không đúng với giá chuyển nhượng thực tế để xử lý theo quy định của pháp luật, kể cả với các dự án bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc

“Còn Việt Nam thì ngược lại, đất thuộc sở hữu của toàn dân, được nhà nước quản lý. Người dân chỉ phải đóng tiền cho thuê đất hoặc tiền sử dụng đất. Khi người giàu mua mảnh đất xây biệt thự hoặc công ty, trung tâm thương mại… chỉ phải đóng tiền sử dụng đất với mức thấp. Điều đó khiến Việt Nam thất thu nguồn thuế lớn từ bất động sản”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Cùng đồng tình về điều đó, TS Cấn Văn Lực chia sẻ, thuế tài sản đất phi nông nghiệp còn ở mức thấp 0,03% trong khi nhiều nước trên thế giới luôn ở mức 1-1,5%, từ đó tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ bất động sản. Thuế chuyển quyền bất động sản do không xác định được giá trị thu nhập nên vẫn sử dụng thuế chuyển quyền ở mức 2% giá trị bất động sản tính theo nhà nước, gây thất thu lớn cho ngân sách. Thuế công với mức phí trước bạ 0,5%, công chứng 0,1%, thẩm định 0,15 tương đối phù hợp với các đô thị nhưng còn khá cao với khu vực nông thôn.

Chính mức thuế bất động sản hiện nay thấp nên nhiều chuyên gia cho rằng điều đó giúp cho việc đầu tư bất động sản “lời” hơn so với việc đầu tư sản xuất kinh doanh. Vì vậy dẫn tới hiện tượng các nhà đầu cơ “găm” đất, “găm” nhà khiến nhiều dự án đô thị bị bỏ hoang và giá đất tăng cao.

Theo ông Nguyễn Văn Được, Tổng giám đốc Công ty kế toán và tư vấn thuế Trọng Tín, hiện nay mức thuế bất động sản quá thấp dẫn đến việc đầu cơ đất, và tình trạng đất bỏ hoang nhiều. Nhà đầu tư, “cò đất” chỉ phải đóng thuế chuyển nhượng, thuế TNCN nên khi họ chuyển nhượng có lời thì sẵn sàng đầu tư.

Xây dựng ngưỡng chịu thuế theo diện tích hay giá tiền?

Tuy nhiên, theo TS Nguyễn Trí Hiếu, việc tăng thuế bất động sản sẽ không ngăn chặn được tình trạng sốt đất. Bởi những nhà đầu tư, cò đất sẵn sàng trả giá cao để mua mảnh đất nhằm kiếm lời vì chỉ phải trả khoản thuế “nhỏ” so với giá trị mảnh đất.

Ông Hiếu cho rằng, chỉ có luật thuế bất động sản quy định đánh thuế trên cả giá trị tài sản gồm đất và nhà thì mới có thể giảm hiện tượng sốt nóng.

Vì vậy, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị đối với luật thuế tài sản hay bất động sản cần đánh thuế tài sản gồm đất và tài sản xây dựng trên đất với thuế suất dưới 1% và được cơ quan nhà nước hoặc công ty định giá độc lập thẩm định làm cơ sở để đánh thuế.

Không có chuyện thuế chồng thuế

Ông Nguyễn Văn Được khẳng định không có chuyện thuế chồng thuế nếu sử dụng luật thuế tài sản. Khi mua bất động sản, người mua sẽ phải đóng thuế trước bạ, khi chuyển đổi mục đích sử dụng cũng phải đóng thuế theo hạng mức. Còn thuế tài sản là để duy trì tài sản đó hàng năm.

Bên cạnh đó, theo ông Hiếu, cơ quan chức năng cần tính toán ngưỡng chịu thuế ở mức trên 1 tỷ đồng/giá trị căn nhà để hỗ trợ người nghèo, người có thu nhập thấp không phải đóng thuế.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Được cho rằng nên xây dựng hạn mức đánh thuế cho phù hợp, không nên đánh thuế tài sản với căn nhà thứ 2. Đơn cử như thuế tài sản với nhà đất cần xây dựng định mức một người dân sẽ được ở bao nhiêu diện tích nhà đất. Người sở hữu nhà đất diện tích nhỏ dưới định mức sẽ không phải đóng thuế tài sản.

Đối với trường hợp sở hữu nhà và đất dưới ngưỡng thì nộp mức thuế thấp tương tự với mức thuế sử dụng phi nông nghiệp hiện nay.

Ông Được gợi ý hiện nay ở nông thôn 70m2 cho tách thửa nên có thể lấy mức 70m2 ở nông thôn và 50m2 ở thành phố để xây dựng ngưỡng chịu thuế. Thuế tài sản được căn cứ trên tổng tài sản của người đó sở hữu, vượt ngưỡng sẽ phải đóng thuế.

“Khi thuế tài sản được áp dụng thì người sở hữu nhiều đất phải đóng thuế hàng năm. Điều đó sẽ khiến nhà đầu tư đất tính toán lại có nên bỏ tiền vào đất chờ tăng giá không hay sẽ đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Chủ đầu tư các dự án nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có trách nhiệm và nghĩa vụ đẩy nhanh dự án, tránh tình trạng dự án bỏ hoang nhiều năm. Từ đó giảm tình trạng đầu cơ, lãng phí và sốt đất như hiện nay”, ông Được nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cần cân nhắc kỹ thuế suất để đảm bảo phù hợp với thu nhập phổ biến của số đông cá nhân, hộ gia đình là người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp.

Đặc biệt, để không xảy ra tình trạng thuế chồng thuế thì cần phải thay thế phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay đang là gánh nặng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở (đối với dự án nhà chung cư, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành căn hộ) và cũng là gánh nặng cho người thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở (xin cấp sổ đỏ).

Hiệp hội đề xuất thay thế thu tiền sử dụng đất bằng thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở với thuế suất rõ ràng, vừa góp phần làm giảm giá thành dẫn đến làm giảm giá bán nhà, vừa minh bạch và loại trừ cơ chế xin - cho hiện nay.

Bài 4: Cải cách thuế tài sản để chống đầu cơ, găm đất