TCDN - Mặc dù trong quý 1/2023, tỷ lệ lấp đầy tất cả sản phẩm bất động sản công nghiệp cho thuê đảo chiều đi xuống, nhưng nhiều chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ duy trì được nguồn cầu từ các nhà đầu tư.

Bất động sản công nghiệp bất ngờ giảm tốc trong quý 1/2023

Báo cáo bất động sản công nghiệp quý 1/2023 của Cushman & Wakefield vừa phát hành cho thấy, trong quý đầu của năm 2023, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam lần đầu tiên ghi nhận hiện tượng tỷ lệ lấp đầy tất cả sản phẩm bất động sản công nghiệp, hậu cần cho thuê đều đảo chiều đi xuống.

Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn lần lượt giảm 8, 11 và 9 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Tuy lượng tiêu thụ đồng loạt hạ nhiệt, giá thuê nhà kho và đất công nghiệp tại vùng kinh tế phía Nam vẫn tăng lần lượt 8,1-13% theo năm, chỉ có giá thuê nhà xưởng xây sẵn giảm 3,3% so với cùng kỳ.

“Bất ổn kinh tế toàn cầu, tiêu dùng suy yếu, đơn hàng xuất khẩu giảm sẽ tác động đến nhu cầu trong ngắn hạn. Do đó, điều này sẽ khiến giá thuê bất động sản xây sẵn ổn định, thậm chí giảm trong giai đoạn 2023-2025”, chuyên gia của Cushman & Wakefield cho biết.

Báo cáo của công ty này nhận định ngành công nghiệp đã phải đối mặt với nhiều thách thức khi nhu cầu giảm và chuỗi cung ứng bị gián đoạn. Tổng số vốn đăng ký và vốn thực hiện từ các doanh nghiệp FDI trong quý 1 giảm lần lượt 38,8% và 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Không chỉ vậy, hoạt động thương mại cũng chậm lại và ảnh hưởng đến sản xuất. Trong đó, chỉ số sản xuất công nghiệp của toàn ngành và lĩnh vực chế biến, chế tạo đều hạ xuống mức âm trong 3 tháng đầu năm. Đây là điều chưa từng xảy ra kể từ quý 3/2021.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, bất ổn kinh tế toàn cầu, tiêu dùng suy yếu, đơn hàng xuất khẩu giảm đang từng bước tác động đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, khiến sức tiêu thụ (thuê) có dấu hiệu giảm tốc sau một thời gian dài tăng trưởng quá nóng.

Bà Trang đánh giá thị trường bất động sản công nghiệp trong những tháng còn lại của năm 2023 có thể chịu áp lực điều chỉnh khi nguồn cầu giảm và lượng hấp thụ sản phẩm cũng đi xuống. Khi kinh tế khó khăn, khách thuê bất động sản công nghiệp cân nhắc nhiều hơn, dễ dẫn đến việc cạnh tranh và giảm giá.

CEO Cushman & Wakefield dự báo trong thời gian tới giá thuê đất công nghiệp vẫn neo cao. Tuy nhiên, giá thuê kho xưởng xây sẵn có thể đi ngang, thậm chí sụt giảm do nguồn cung bùng nổ quá nhanh vấp phải lực cầu sụt giảm vì kinh tế khó khăn.

Ngoài ra, tín hiệu giảm tốc cũng được đề cập trong báo cáo công nghiệp của JLL. Đơn vị này cho hay thị trường nhà kho xây sẵn tại khu vực miền Nam có dấu hiệu bước vào mùa trầm lắng ngắn hạn. Trong 3 tháng đầu năm thị trường chủ yếu được thúc đẩy bởi nhu cầu thuê của khách nội địa do hoạt động xuất khẩu của cả nước vẫn còn ảm đạm. Một số dự án nhà kho xây sẵn mới gia nhập thị trường có hoạt động cam kết cho thuê kém.

Trong khi đó, báo cáo công nghiệp quý 1/2023 của CBRE Việt Nam cho thấy có sự phân hóa lẫn cạnh tranh giữa bất động sản công nghiệp ở thị trường cấp 1 và cấp 2 tại khu vực miền Nam. Thị trường cấp 1 gồm các thủ phủ công nghiệp phát triển sớm như: Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Thị trường cấp 2 có vị trí xa thành phố lớn như Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh.

Các thị trường công nghiệp cấp 2 có mức giá chào thuê "mềm" hơn, chi phí nhân công rẻ so với thị trường cấp 1 đồng thời quỹ đất còn nhiều, giúp khách thuê có nhiều lựa chọn hơn.

Bất động sản công nghiệp còn nhiều dư địa phát triển

Việt Nam đang trở thành một trong những điểm đến sáng giá của làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu nhờ lợi thế về sự phát triển cở sở hạ tầng, ưu đãi đối với nhà đầu tư, nguồn lao động dồi dào,... Bởi vậy, nhiều chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ duy trì được nguồn cầu từ các nhà đầu tư.

Trong quý đầu của năm 2023, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục duy trì vị trí thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 766 triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đứng sau ngành dẫn đầu là công nghiệp chế biến, chế tạo với tổng vốn đầu tư đạt gần 4 tỷ USD, chiếm 73% tổng vốn đầu tư.

Phân khúc bất động sản công nghiệp có nhiều điểm sáng với dư địa lớn để phát triển đa dạng hơn các sản phẩm.

Điển hình là việc "gã khổng lồ" Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang. Với kế hoạch tiếp tục mở rộng quy mô đầu tư tại các tỉnh, Foxconn đã ký kết Biên bản ghi nhớ về việc Tập đoàn nghiên cứu thuê lại 50,5ha đất tại Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) để mở rộng quy mô với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD.

Sau đó, Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data).

Hay mới đây, sự kiện phái đoàn 52 doanh nghiệp Mỹ như Boeing, Coca-Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… đến Việt Nam để tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác, cho thấy niềm tin của các tập đoàn quốc tế vào Việt Nam.

Từ đó thể hiện tiềm năng của Việt Nam trở thành bến đỗ, trung tâm sản xuất mới của thế giới trong lĩnh vực điện tử, công nghệ hay các ngành công nghiệp có giá trị cao.

Các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán SSI cho rằng xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ là động lực tăng trưởng cho các khu công nghiệp tại Việt Nam.

Thực tế, năm qua, Việt Nam đã thu hút nhiều nhà máy sản sản xuất lớn như Lego với vốn đầu tư 1 tỷ USD; LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD, mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai. Ngoài ra, nhiều đối tác của Apple như Foxconn, Quanta Computer và BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc) đều đã có kế hoạch đầu tư xây dựng nhà máy tại Việt Nam.

Các chuyên gia tại Colliers còn nhìn nhận với sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, phát triển kết nối giao thông giữa các khu vực cảng biển và hỗ trợ cho dịch vụ hậu cần thì bất động sản công nghiệp vẫn sẽ là điểm sáng trong thời gian tới.

"Nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp làm dịch vụ hậu cần được ghi nhận tại hầu hết khu kinh trọng điểm của cả nước, kể cả vùng lân cận. Điều này cho thấy bất động sản công nghiệp đang được các nhà đầu tư xem như một kênh an toàn trong tình hình vĩ mô toàn cầu còn nhiều bất ổn", chuyên gia tại Colliers dự báo.

Tuy nhiên, hiện nay việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đặc biệt là nhưng khu vực có diện tích lớn đang trở thành một bài toán khó cho các doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức cao.