TCDN - Theo luật sư Trần Đức Phương, "Phiếu yêu cầu tư vấn" mà Tecco Miền Nam và Công ty Đất Xanh Miền Nam ký với khách hàng mua dự án Chung cư Tân An (Tecco Luxury) là giao dịch vô hiệu. Ngành chức năng cũng không thể dựa vào các giao dịch này để xác định thuế và nghĩa vụ tài chính liên quan.

Huy động vốn thông qua nhiều sàn phân phối

Như Tài chính Doanh nghiệp đã đăng tải trong bài "Dự án Tecco Luxury được rao bán rầm rộ bây giờ ra sao?": Tecco Miền Nam (thuộc Tecco Group) bắt tay với Công ty Đất Xanh Miền Nam đã tự ý đổi tên dự án Chung cư Tân An thành Diamond Boulevard. Sau đó, hai đơn vị này sử dụng tên thương mại mới này tiến hành mời chào huy động vốn trên khắp các trang mạng xã hội. 

Đáng chú ý, dự án được ngành chức năng tỉnh Bình Dương cấp phép với tên gọi là Tecco Luxury. Thời điểm chủ đầu tư và Đất Xanh Miền Nam rao bán thì dự án vẫn chỉ là mảnh đất trống, chưa được cấp Giấy phép xây dựng. 

Cụ thể, hiện tại Đất Xanh Miền Nam đã ủy quyền cho các sàn phân phối F1, F2 là Công ty CP Kinh doanh Địa ốc Thuận Hùng (Thuận Hùng Group), Saigon Real và Công ty CP Địa ốc City Real để huy động vốn cho dự án Tecco Luxury. 

Ngoài ra, các nhóm bán hàng "The Dailly", Hệ thống Helios, Hệ thống Apollo...cũng được giao nhiệm vụ mồi chài, thu tiền khách hàng dưới hình thức "Phiếu yêu cầu tư vấn".

Các đơn vị này rao bán căn hộ tại dự án Tecco Luxury với mức giá 33-34 triệu đồng/m2 (tương đương hơn 2,8 tỷ đồng/căn có diện tích 83 m2). Trong khi đó, chủ đầu tư là Tập đoàn Tecco cho biết, mức giá hiện tại đang được đơn vị chào bán là 1-2 tỷ đồng/căn, tùy vị trí và diện tích (tương đương khoảng 31 triệu đồng/m2).

N. (nhân viên bán hàng - Công ty Đất Xanh Miền Nam) cho biết, sau khi ký kết “Phiếu yêu cầu tư vấn” khách hàng sẽ phải đặt cọc 50 triệu đồng. Khách hàng có thể đặt cọc và thanh toán trực tiếp cho Công ty Đất Xanh Miền Nam hoặc thông qua các đơn vị là F1, F2 của công ty này. Tuy nhiên, nội dung lại không nêu rõ việc khách hàng sẽ đặt cọc, giữ chỗ tại dự án nào, vị trí ở đâu.

"Sau khi công ty đã nhận được tiền đặt cọc, các sàn phân phối sẽ có xác nhận qua email đến khách hàng với nội dung: “xác nhận đặt cọc, giữ chỗ tại dự án Diamond Boulevard”, N. lý giải. Sau đó, nữ tư vấn viên đưa cho PV xem bằng chứng về những khách hàng đã đặt cọc và có xác nhận của các đơn vị liên quan. Tuy nhiên, theo quan sát của PV, "Phiếu xác nhận chuyển khoản" mà công ty Thuận Hùng gửi cho khách hàng nội dung lại ghi "chuyển tiền theo pyctv dự án diamond boulevard".

Theo tìm hiểu của PV, hiện số lượng khách hàng tiến hành “booking” theo “Phiếu yêu cầu tư vấn” của Đất Xanh Miền Nam và “Thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm” của Tecco Miền Nam đã lên đến con số hàng trăm.

Cẩn thận kẻo trắng tay

Việc huy động vốn kiểu “bán lúa non” như cách mà Công ty Tecco và Đất Xanh Miền Nam làm với dự án Tecco Luxury không phải là thực trạng mới diễn ra. Trên thực tế, các phiếu dạng “thỏa thuận, tư vấn, đảm bảo...” đều vô hiệu. Nếu xảy ra tranh chấp, khách hàng sẽ là người chịu thiệt, thậm chí là trắng tay.

Nhất là khi những “nhập nhằng” trong việc phân phối dự án giữa Tecco và Đất Xanh Miền Nam chưa được làm rõ. Bản thân chủ đầu tư từng có nhiều dự án “đắp chiếu” nhiều năm dù đã huy động vốn từ trước đó khá lâu.

Điển hình là Dự án Tecco Đầm Sen Complex, dự án này được chủ đầu tư và nhà phát triển dự án là Công ty CP Dịch vụ Địa ốc Tecco (đơn vị thành viên của Tecco Group) giới thiệu rầm rộ, rao bán từ năm 2017. Tuy nhiên, đến nay Tecco Đầm Sen Complex vẫn chỉ là mảnh đất trống, ngành chức năng cũng chưa cấp phép xây dựng cho dự án này.

Việc chủ đầu tư và nhà phát triển dự án không thể thực hiện theo đúng cam kết khiến nhà đầu tư và khách hàng bức xúc, phản ứng gay gắt. Hàng trăm khách hàng đã căng băng-rôn phản đối việc Công ty Tecco hứa “lèo”, không thực hiện theo đúng hợp đồng và tố giác các sai phạm đến cơ quan chức năng Tp.HCM. Thế nhưng, đến nay, vụ việc tại dự án Tecco Đầm Sen Complex vẫn chưa được giải quyết.

Phân tích về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn luật sư Tp.HCM cho hay, trong suốt nhiều năm qua, thực trạng chủ đầu tư huy động vốn kiểu "bán lúa non" đang trở nên phổ biến, thách thức pháp luật. Đầu tư vào các dự án này người dân sẽ chịu nhiều rủi ro. Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trở nên thiếu lành mạnh.

Thứ nhất, do không đủ điều kiện đưa vào giao dịch nên các chủ đầu tư, bên tham gia môi giới tạo ra các loại giao dịch giả tạo (tư vấn, giữ quyền, thỏa thuận, đảm bảo…) nhằm thu tiền của khách hàng, thậm chí thu cả tiền mua nhà ở: Hình thức là hợp đồng tư vấn nhưng không có dịch vụ tư vấn,…. Mặt khác, đây cũng không phải là các hợp đồng giao dịch giữa đơn vị mới giới với người dân về môi giới việc mua bán.

Thứ hai, Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định về các “hành vi bị cấm”, chủ đầu tư dự án ủy quyền tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

Thứ ba, các chủ đầu tư né tránh bị xử phạt bằng cách để mặc cho các đơn vị môi giới bày nhiều hình thức giao dịch sai pháp luật để lôi kéo người dân, thu tiền nhưng đơn vị môi giới giữ, khách hàng vi phạm thì công ty môi giới phạt,… Đây là sự thể hiện thiếu trách nhiệm, bỏ mặc người đân, khách hàng bị sa vào các cạm bẫy, nhiều trường hợp đơn vị môi giới thu tiền xong bỏ trốn.

“Các dạng hợp đồng trên là giao dịch giả tạo, bị vô hiệu nên người dân không được pháp luật bảo vệ nên sau đó bị đơn vị môi giới phủi tay, chủ đầu tư ép giá,… thì khó ký được hợp đồng theo đúng quy định pháp luật. Mặt khác, ngành chức năng cũng không thể dựa vào các dạng hợp đồng này để xác định thuế và nghĩa vụ tài chính liên quan của dự án. Thậm chí, các dự án bị bỏ hoang thường là các dạng người dân giao dịch với hình thức văn bản thỏa thuận, hợp đồng giả tạo. Khi xảy ra bất lợi, người dân chịu trọn rủi ro, tiền không được trả, nhà không được nhận. Nếu phải chọn con đường khởi kiện ra Tòa thì kéo dài thường 3-5 năm, thêm nhiều chi phí và ảnh hưởng rất lớn đến đời sống gia đình, cơ hội của người con trong sự khó kinh tế, vay mượn ngân hàng”, Luật sư Phượng cảnh báo.