TCDN - Chỉ cần vài trăm triệu, khách hàng có thể sở hữu một căn hộ chung cư mini, đi kèm lời hứa sẽ có sổ hồng. Tuy nhiên, khi lựa chọn chung cư mini, khách hàng phải đón nhận rất nhiều rủi ro, bởi hầu hết các chung cư mini không đủ điều kiện pháp lý…

Loạn chung cư mini xây sai phép 

Thời gian vừa qua, tại Hà Nội, Tp.HCM, Long An rầm rộ xuất hiện “chung cư mini”; “căn hộ mini”. Việc ra đời loại hình này đang khiến các cơ quan chức năng đau đầu trong vấn đề cấp phép, quy hoạch hạ tầng…

Tại khu vực vùng ven Tp.HCM như: quận 12, Bình Tân, Thủ Đức... đã xuất hiện nhiều dự án chung cư mini. Theo quảng cáo, các căn hộ mini có diện tích hơn 20m2 nhưng thực chất chỉ từ 16m2 và có thêm 1 gác lửng nhỏ. Căn hộ này chỉ đủ cho 1 - 2 hoặc 3 người sinh sống. Qua tìm hiểu, chung mini này do cá nhân làm chủ đầu tư, bởi theo quy định các doanh nghiệp chỉ được làm căn hộ từ 25m2 trở lên.

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản (BĐS), điểm mạnh của loại hình căn hộ tại chung cư mini là giá rẻ, phù hợp với những người có tài chính eo hẹp nhưng muốn được sở hữu căn nhà cho riêng mình nhưng loại chung cư này thường có pháp lý không rõ ràng nên khách hàng luôn “nắm dao đằng lưỡi”. Ngoài ra, khách hàng khi mua căn hộ tại chung cư mini dễ nhưng khi bán lại rất khó.

Đơn cử như, chung cư mini Vietnam House Tower 5 tầng với 190 căn hộ được “cải hoán” từ giấy phép xây dựng “công trình xây dựng nhà ở gia đình riêng lẻ, tối đa 3 tầng nổi, 1 tầng lửng và mái che cầu thang”.

Tên gọi là dự án chung cư căn hộ Vietnam House Tower không phải do Công ty Việt Nam House làm chủ đầu tư mà là dự án xây trên hai thửa đất gộp lại. Giấy phép xây dựng số 2671/GPXD và 4483/GPXD do UBND quận Thủ Đức cấp cho ông Lưu Nguyên Quảng (trú tại 241/3 Điện Biên Phủ, phường 23, quận Bình Thạnh) và ông Lê Thành Trí (trú tại 26 đường số 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức).

Trong đó, diện tích sàn xây dựng trên phần đất của ông Quảng là 1.898,16m2; còn diện tích sàn xây dựng trên phần đất của ông Trí là 827,58m2. Đặc biệt, giấy phép xây dựng ghi rõ là “công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ, tối đa 3 tầng nổi, 1 tầng lửng và mái che cầu thang”.

Trong khi đó, thực tế, dự án đang xây dựng đến 5 tầng. Bằng chiêu thức này, chủ công trình đã hô biến thành khu chung cư mang tên Vietnam House Tower và được các môi giới chào bán thành các căn hộ cao cấp chia nhỏ trọn gói.

Công trình được giới thiệu là “Dự án Căn hộ mini Sài Gòn Hoàng Anh” tọa lạc trên thửa đất số 639, tờ 45 BĐĐC, phường Linh Đông (quận Thủ Đức, Tp.HCM). Theo giấy phép xây dựng thì công trình này được UBND quận Thủ Đức cấp 2 giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ cho ông Đỗ Trường Q. và bà Đỗ Huệ T. (cùng ngụ Q.10, TP.HCM).

Tuy nhiên, công trình nhà ở riêng lẻ này đã bị biến tướng thành “chung cư mini” với 3 khối nhà, mỗi khối cao 3 tầng với tổng diện tích lên đến 4.563,37m2. Công trình này có hơn 100 “căn hộ mini” trên mỗi sàn. Toàn bộ khối nhà cao 3 tầng có 315 “căn hộ mini”.

Hay thời gian gần đây, một số môi giới ra sức quảng cáo một dự án chung cư mini tại Long An có tên Căn hộ mini thông minh (căn hộ Tân Đức, Long An). Dự án được giới thiệu là nơi an cư lý tưởng của các gia đình trẻ với diện tích nhỏ từ 30m2 – 40m2, giá chỉ từ 295 triệu đồng/căn. Liên hệ tìm hiểu dự án, PV trao đổi với một môi giới dự án tên T. và được giới thiệu rằng khu căn hộ Tân Đức đã xây xong phần móng và đang đổ bê tông sàn để xây lên quy mô 5 tầng.

Theo lời một nhân viên sales, dự án căn hộ mini Tân Đức Long An do công ty TNHH Dịch vụ Nhà phố thông minh (có địa chỉ tại số 502, Lê Thị Riêng, phường Thới An, quận 12, Tp.HCM) làm chủ đầu tư và hiện đã bán khoảng 50% số lượng căn hộ. Theo hợp đồng mẫu mà nhân viên dự án gửi cho khách hàng, phía chủ đầu tư khẳng định đồng ý nhượng quyền sử dụng căn hộ mini có thời gian sử dụng là vĩnh viễn cho Bên B.

Trong thời gian trên Bên B toàn quyền sử dụng căn hộ của mình với mục đích để ở. Sau khi Bên B thanh toán đủ thì Bên A sẽ ra thông báo cho bên B ra công chứng. Ngoài ra, môi giới cũng khẳng định dự án đã có pháp lý hoàn chỉnh và khách hàng được sở hữu vĩnh viễn, có sổ riêng cho từng căn và sổ chung đồng sở hữu theo tầng sau khi hoàn tất thanh toán.

Cũng dự án này, nhân viên Công ty cổ phần bất động sản Sài Gòn King Land cho biết đơn vị mình phân phối độc quyền. Nhân viên Sài Gòn King Land quảng cáo rằng dự án pháp lý Sổ Hồng Riêng, sử dụng lâu dài..

Công ty TNHH Dịch vụ Nhà phố Thông minh cũng rao bán một chung cư mini khác là chung cư mini Mỹ Hạnh Long An với diện tích chỉ khoảng 30m2, giá chỉ từ 305 triệu/căn. Dự án được giới thiệu là đang trong quá trình đổ móng, cuối năm 2020 sẽ bàn giao nhà. Dự án mini Mỹ Hạnh – Long An nằm tại thửa đất số 162, tờ bản đồ số 08, tại Ấp mới II – xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, do bà Lê Kim Uyên đứng tên.

Bộ Xây dựng đề nghị xử lý nghiêm vi phạm

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật về những nội dung liên quan.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng yêu cầu tăng cường thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, đặc biệt đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở nhưng không phép, sai phép, lấn chiếm không gian, xây dựng không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, xây dựng nhà ở không bảo đảm chất lượng…

Đồng thời, yêu cầu các địa phương chủ động giải quyết vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện các quy định về quy hoạch, cấp GPXD, thi công xây dựng, quản lý chất lượng công trình nhà ở trên địa bàn.“Với những nội dung cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế, các địa phương cần tổng hợp, báo cáo về Bộ Xây dựng để xem xét sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp”, Bộ Xây dựng lưu ý.

Theo Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ đã quy định: Tổ chức, hộ gia đình cá nhân có nhà ở được tạo lập hợp pháp trong đó có nhà ở riêng lẻ được thiết kế, xây dựng nhiều tầng, nhiều căn hộ ở mà các căn hộ này có diện tích tối thiểu 30m2 trở lên, thiết kế theo kiểu khép kín, đáp ứng các yêu cầu về nhà chung cư thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu từng căn hộ này để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu.

Tuy nhiên, quá trình xây dựng không tuân thủ quy định tự ý nâng tầng, vi phạm xây dựng…khiến các chủ sở hữu không được cấp Giấy chứng nhận. Trên thực tế, đã có không ít những tranh chấp phát sinh, nhiều khách hàng ròng rã đi đòi lại tiền khi vướng vào chung cư mini vi phạm…

Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 27-6-2010 của Chính phủ có đề cập việc cấp giấy đỏ đối với chung cư mini. Để được cấp giấy đỏ và chia tách giấy đỏ, chủ đầu tư chung cư mini phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý gồm: 

Bản sao chứng thực giấy phép xây dựng (kèm theo bản vẽ được duyệt); bản vẽ mặt bằng xây dựng ngôi nhà chung cư phù hợp với hiện trạng sử dụng đất; bản vẽ mặt bằng của tầng có căn hộ; các quy định về nộp giấy đỏ gốc và biên lai đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính… 

Song thực tế khi đối chiếu theo quy định thì hầu hết chung cư mini trên địa bàn Hà Nội, Tp.HCM, Long An không đảm bảo các điều kiện để được làm hoặc chia tách giấy đỏ.

Đại diện Sở TN&MT Tp.HCM cho hay do chạy theo lợi nhuận nên chủ đầu tư chung cư mini đã không xây dựng đúng giấy phép xây dựng, xây vượt số tầng, sai mật độ và không đảm bảo các tiêu chuẩn phòng cháy, chữa cháy. Thậm chí nhiều chung cư mini xây dựng trên đất nông nghiệp, lô đất xen kẹt, chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng.