TCDN - Số lượng bất động sản mới ở Trung Quốc nhiều gấp 5 lần Mỹ và châu Âu cộng lại, song nhiều khi người ta phải dùng xổ số để quyết định người mua nhà.

Economist nêu ra một thực trạng: Người thắng xổ số thường nhận tiền. Nhưng ở Trung Quốc, đôi khi phần thưởng là quyền trả tiền để mua nhà. Nhu cầu nhà ở tại những vị trí đắc địa quá lớn, trong khi nguồn cung hạn chế đến mức một số thành phố ở Trung Quốc áp dụng xổ số để phân bổ nhà. Một số nơi có xác suất trúng là 1/60.

Khi ban tổ chức xướng tên John Chen là người thắng cuộc, anh chỉ mất hai phút để quyết định nên chi 9,6 triệu NDT (1,5 triệu USD) mua nhà hay không. "Tài khoản của tôi sẽ cạn, nhưng tôi không do dự", anh thổ lộ.

Yang Yang, một doanh nhân 38 tuổi ở Hàng Châu, đã thất bại trong ba lần "quay xổ số", trước khi giành chiến thắng vào mùa xuân năm ngoái. "Thậm chí cuộc đua giành quyền mua nhà còn khốc liệt hơn kỳ thi tuyển sinh đại học của tôi", anh nói đùa. Chỉ riêng cơ hội tham gia quay xổ số đã là một may mắn. Những người tham gia phải là cư dân trong các thành phố lớn của đất nước.

Trong khi đó, những khu vực rộng lớn ở Trung Quốc vẫn chưa thoát khỏi tình trạng dư thừa nguồn cung chung cư, nền kinh tế suy thoái và số người mua bất động sản ở mức thấp. Hegang, thị trấn gần biên giới với Nga, trở thành tâm điểm chú ý sau khi các ngôi nhà được rao bán với giá chỉ 20.000 NDT, thấp hơn giá 1 m2 đất ở Thượng Hải. Đó là ví dụ điển hình của tình trạng thừa nhà ở tại những thị trấn nhỏ.

Sự phân hóa tương tự cũng tồn tại một cách phổ biến trên khắp thế giới. Giá đất cao ở những thành phố lớn và thấp tại các thành phố nhỏ. Tuy nhiên, mức độ phân hóa ở Trung Quốc nghiêm trọng hơn do quy mô và tốc độ tăng trưởng quá lớn của thị trường bất động sản.

Mỗi năm, người Trung Quốc xây dựng khoảng 15 triệu ngôi nhà mới, nhiều hơn gấp năm lần Mỹ và châu Âu cộng lại. Lĩnh vực bất động sản - cùng tác động trực tiếp và gián tiếp đến các lĩnh vực khác - chiếm 25% GDP Trung Quốc.

Ảnh hưởng tài chính cũng rất sâu sắc. Theo cơ quan xếp hạng Moody’s, vào năm 2021, các công ty bất động sản Trung Quốc sẽ phải trả hơn 100 tỷ USD nợ trái phiếu và nhiều khả năng một số doanh nghiệp sẽ vỡ nợ.

Ở phạm vi thế giới, khoảng 10% dư nợ ngân hàng của khách hàng phi tài chính chảy vào lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, bao gồm những khoản tài trợ cho các công ty bất động sản và thế chấp đối với người mua nhà.

Một số chuyên gia cảnh báo thị trường bất động sản Trung Quốc là một quả bom hẹn giờ. Một cuộc khảo sát chỉ ra 20% số nhà ở tại Trung Quốc bị bỏ trống. Đầu tư vào thị trường nhà ở tương đương 10% GDP hàng năm, cao hơn mức độ của Nhật Bản khi bong bóng xuất hiện vào ba thập kỷ trước.

Nợ tăng vọt đối với cả người mua nhà và nhà thầu. Công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc Evergrande đã vay 120 tỷ USD, tăng gấp 56 lần chỉ trong thập kỷ qua.

Song những lo ngại đó không mới. Hồi năm 2009, nhà quản lý quỹ đầu cơ Jim Chanos bình luận Trung Quốc là "Dubai trên đà phát triển". Ông dự đoán lĩnh vực bất động sản của quốc gia đông dân nhất sẽ bùng nổ ngoạn mục.

Từ đó, giá nhà đã tăng gấp đôi. Số nhà mới đủ cho 250 triệu người ở. Thời kỳ bùng nổ kéo dài cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc thực chất phức tạp hơn một vụ bong bóng.

Lực cản khiến thị trường bất động sản Trung Quốc không thể sụp đổ chính là một loạt quy định nhằm ngăn chặn những dự báo sụp đổ. Chính phủ đã áp dụng một số quy định từ lâu, như quy định khoản trả trước cho các khoản vay thế chấp tối thiểu 30% giá trị ngôi nhà.

Vì đã chi nhiều tiền cho tổ ấm, người mua nhà có thêm động lực để trả khoản vay hàng tháng, hạn chế nguy cơ rơi vào vòng luẩn quẩn vỡ nợ, bị ép giá và giảm giá. Nhu cầu cũng giảm ở các thành phố đông dân, bởi hộ khẩu là điều kiện tiên quyết khi mua nhà.

Khi lĩnh vực bất động sản tăng trưởng phi mã, chính phủ Trung Quốc cam kết phát triển "cơ chế dài hạn" nhằm ổn định giá cả và đầu tư. Theo quan điểm của giới chức, thị trường bất động sản quá quan trọng nên nó không thể phát triển tùy ý.

Tư duy ấy khiến chính phủ ban hành nhiều quy định. Các thành phố như Thượng Hải và Hàng Châu yêu cầu doanh nghiệp bất động sản quay xổ số để bán những căn hộ mới. Nhiều nơi đưa ra quy định cấm mua căn nhà thứ hai.

Kể từ khi lệnh cấm mua nhà thứ hai có hiệu lực, một số cặp vợ chồng ly hôn giả để mua thêm nhà. Để ngăn chặn tình trạng ấy, hôm 21/1, Thượng Hải đã ra quy định những người ly hôn phải đợi ba năm để mua nhà lần đầu (trong trường hợp đã sở hữu nhà khi kết hôn).

Chính phủ cũng tăng cường kiểm soát đối với các công ty bất động sản nợ nần. Ba "lằn ranh đỏ" mà Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc quy định bao gồm: Tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100%, tỷ số thanh toán tiền mặt (tiền mặt trên nợ ngắn hạn).

Thực tế cho thấy nhiều biện pháp can thiệp đạt hiệu quả trong phạm vi hẹp. Ở các thành phố lớn, giá không đổi trong bối cảnh lạm phát được điều chỉnh 4 năm qua. Doanh số bất động sản hàng năm vẫn được duy trì vào khoảng thời gian đó.

Kế hoạch phá dỡ những ngôi nhà cũ và trao tiền cho chủ nhà mua nhà mới cũng giúp lấp đầy các căn nhà trống ở những thị trấn nhỏ. Với doanh số hiện tại, Trung Quốc sẽ chỉ cần khoảng 10 tháng để xóa sạch các căn nhà trống.