TCDN - HoREA cho rằng, Sở TN&MT Tp.HCM đề xuất xây dựng dự thảo bảng giá đất điều chỉnh theo phương án 4 điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương nhưng cần bảo đảm công bằng cho người dân.

Việc gọi tên có thể chưa chính xác

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) hoan nghênh Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM (TN&MT) đã đề xuất xây dựng “Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh” theo “Phương án 4 điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.

Tuy nhiên, HoREA lại cho rằng, việc Sở Tài nguyên và Môi trường dựa trên cơ sở thu thập nguồn thông tin từ việc xác định đơn giá đất tính bồi thường, giá đất tái định cư tại các dự án trên địa bàn Thành phố trong thời gian qua và giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế (đơn giá này vẫn còn khoảng cách so với giá giao dịch thực tế trên thị trường). Từ đó, từng bước tiệm cận với giá thị trường theo luật Đất đai 2024 sẽ ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026. Phương án này tuân thủ quy định tại khoản 1 điều 257 luật Đất đai 2024 và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại Tp.HCM. Do đó, UBND thành phố đã có chủ trương giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện xây dựng quyết định điều chỉnh quyết định số 02/2020.

Hiệp hội nhận thấy, việc gọi là “Phương án 4” có thể chưa thật chính xác, bởi lẽ “Phương án 4” thực chất là nội dung khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 đã quy định “trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”, mà Tp.HCM thuộc “trường hợp cần thiết” ban hành “Bảng giá đất điều chỉnh” bởi các lẽ sau đây:

Một là, Tp.HCM có 570 tuyến đường (mới) chưa có trong bảng giá đất.

Hai là, tất cả các mức giá đất trong bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND Tp.HCM đều rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường.

Ba là, phải cập nhật vào bảng giá đất các mức giá đất mà thành phố đã bồi thường thực tế khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công như Dự án Đường Vành đai 3, Dự án Rạch Xuyên Tâm… đã áp dụng các “hệ số điều chỉnh giá đất” theo Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND ngày 11/3/2024 của UBND Tp.HCM.

Bốn là, Luật Đất đai 2024 không còn quy định “hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm” và “hệ số điều chỉnh giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng” như quy định trước đây của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Do vậy, Tp.HCM phải ban hành “Bảng giá đất điều chỉnh” theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP để “phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương” và Hiệp hội rất hoan nghênh ông Phan Văn Mãi - Chủ tịch UBND Tp.HCM làm Chủ tịch Hội đồng thẩm định “Bảng giá đất điều chỉnh”.

Căn cứ khoản 1 điều 257 luật Đất đai 2024, HoREA nhận thấy dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có tính chất quá độ được áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025. Trong thời gian này, Sở Tài nguyên và Môi trường còn phải xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng kể từ ngày 1/1/2026 và với các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có thể là nền tảng để xây dựng bảng giá đất lần đầu.

Cần đảm bảo công bằng cho người dân

Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh nhằm mục đích áp dụng cho 11 trường hợp quy định tại luật Đất đai 2024. Trong đó có trường hợp tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Nên việc sớm ban hành dự thảo bảng giá đất điều chỉnh còn giúp tháo gỡ ách tắc cho nhiều hồ sơ đã nộp tại cơ quan thuế từ ngày 1/8 đến nay.

Do vậy về mặt cơ chế chính sách, HoREA đề nghị xây dựng các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh cần bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm 2024 theo Quyết định số 56/2023 quy định hệ số K năm 2024 đã cao hơn 1 lần so với năm 2023 như Khu vực I từ 2,5 đã tăng lên 3,5 tăng 140% so với năm 2023 và cập nhật đầy đủ các mức giá đất mà thành phố đã bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công theo Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND ngày 11/03/2024 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn Tp.HCM năm 2024”.

Theo đó, HoREA đề xuất 4 trường hợp cần được quan tâm xem xét để có cơ chế thu tiền sử dụng đất hợp tình hợp lý gồm: Trường hợp người chưa được cấp sổ đỏ lần đầu với hơn 8.000 thửa đất trên địa bàn Tp.HCM. Trường hợp người có nhu cầu xin tách thửa đất đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để chia cho con cháu. Trường hợp người xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất nằm xen kẽ trong khu dân cư ổn định, mà phần đất có nhà ở đã được cấp sổ đỏ, đối với phần đất còn lại này tuy được xác định là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày nhưng thực chất là sân nhà, không còn chức năng sản xuất nông nghiệp. Trường hợp người có nhà, đất nằm trong các khu vực bị quy hoạch treo, dự án treo, điển hình như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới hoặc quy hoạch khu dân cư chỉnh trang hoặc dự án Bình Quới - Thanh Đa đã bị thiệt thòi, thiệt hại rất lớn trong nhiều năm qua.

Tuy nhiên, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh được công bố ngày 29/7 với giá đất tăng nhiều lần. Trong đó có một số mức giá đất chưa thật hợp lý có thể dẫn đến các trường hợp người dân nộp tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần kể từ ngày 1/8 so với những trường hợp người dân đã nộp tiền sử dụng đất trước đó và có thể trong quá trình tác nghiệp về phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh của đơn vị tư vấn giá đất định giá đất hoặc cơ quan chủ trì soạn thảo đã có một số bất cập.

Theo đó, HoREA cho rằng, phương thức xây dựng các mức giá đất của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” có dải biên độ rộng được thực hiện tại nhiều quận, huyện và thành phố Thủ Đức là phù hợp với quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 yêu cầu “Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí” và quy định tại Điều 18 Nghị định 71/2024/NĐ-CP về xây dựng “Bảng giá đất theo vị trí đất” yêu cầu “xác định khu vực trong xây dựng Bảng giá đất” và sát với giá đất tại các khu vực của các quận, huyện và thành phố Thủ Đức.

Cho nên, HoREA đề nghị sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND Tp.HCM phê duyệt làm chuẩn và áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện, Tp.Thủ Đức để bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ nộp tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm 2024.

Về mặt cơ chế chính sách, HoREA đề nghị xây dựng các mức giá đất của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” cần bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất sau ngày 31/07/2024 cũng sẽ tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 07 tháng đầu năm 2024 theo “hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024” quy định tại Quyết định 56/2023/QĐ-UBND và cập nhật đầy đủ các mức giá đất mà thành phố đã bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công theo Quyết định 11/2024/QĐ-UBND, đồng thời với việc áp dụng “phương pháp so sánh” để xây dựng các mức giá đất trong “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh”, như tại văn bản đề xuất “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh”, Sở Tài nguyên Môi trường đã nêu các trường hợp điển hình (dưới đây) về “giá đã bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (giá thực tế) tại Tp Thủ Đức” và giá đất trong “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” đối với 03 tuyến đường Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển và Tam Đa trong cùng khu vực phía Đông của quận 9 (cũ) nhìn chung rất hợp lý.

Bên cạnh đó, cũng HoREA đề nghị thực hiện phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh có dải biên độ rộng sẽ sát với giá đất tại các quận, huyện. Không sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy bảng giá đất 02/2020 nhân hệ số để tính đồng loạt tất cả các mức giá đất.

Đồng thời, không xây dựng các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn 6 quận (gồm các quận: 3, 6, 7, 11, 12, Bình Thạnh), 4 huyện (Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ) và Tp.Thủ Đức có mức giá đất cao nhất trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh cao hơn mức cao nhất của khung hệ số K đối với đất ở theo Quyết định 11/2024.

Ngoài ra, HoREA đề nghị “đơn vị tư vấn định giá đất” và Cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát tổng thể để hoàn thiện “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” trên địa bàn 22 quận, huyện và Tp.Thủ Đức, đồng thời đề nghị sửa lại cho đúng tên “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” quận Gò Vấp và huyện Cần Giờ./.