TCDN - Thị trường bất động sản đang đứng trước vô vàn thách thức khi mọi hoạt động đều “dậm chân tại chỗ”. Những khó khăn về tín dụng, thủ tục pháp lý đang đè nặng lên vai của hàng ngàn doanh nghiệp.

Nhiều doanh nghiệp "ngủ đông"

Ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phải thốt lên rằng, chưa bao giờ môi giới bất động sản lại gặp nhiều khó khăn như hiện nay. Thanh khoản giảm sâu, ngân hàng tăng lãi suất, nhà đầu tư thiếu niềm tin đã khiến môi giới “liêu xiêu”, chật vật trước sóng gió của thị trường.

“Biến cố, lùm xùm tại các doanh nghiệp bất động sản lớn trong thời gian qua đã khiến nhà đầu tư thiếu niềm tin. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản và thanh khoản cũng lao dốc theo”, ông Hoàng nói.

Đồng ý với ông Hoàng, TS Phạm Anh Khôi – Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services nhận định, khách hàng, nhà đầu tư đang có tâm lý e dè, thận trọng trước những biến động của thị trường. Một bộ phận nhà đầu tư đang tìm kiếm bất động sản giá tốt và săn “hàng ngộp”.

Tuy nhiên, ông Khôi khuyến nghị các nhà đầu tư cần cân nhắc khi tham gia thị trường vào thời điểm này, nhất là với mục đích đầu cơ ngắn hạn. Nhà đầu tư cần cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy tài chính và cần lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng của mình.

Đối với dịch vụ môi giới, ông Khôi cho biết, nhiều công ty môi giới đang phải cơ cấu lại mô hình, tinh giảm nhân sự. Một số doanh nghiệp đã bước vào giai đoạn “ngủ đông” vì hàng loạt khó khăn về tài chính.

“Tôi nghĩ rằng, trong thời gian tới, ngành bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với lãi suất tăng và hạn chế “room” tín dụng. Khách hàng mua nhà ở thật sẽ vẫn gặp khó khăn với việc tiếp cận vốn vay. Nhà ở xã hội cũng sẽ chưa thể triển khai và nguồn cung vẫn thiếu hụt trầm trọng”, ông Khôi nói.

Theo ông Khôi, những chiến dịch xử lý sai phạm được tăng cường cũng là lúc nhiều doanh nghiệp sẽ rời khỏi thị trường. Trong bối cảnh kinh tế, chính trị toàn cầu còn nhiều rủi ro, biến động thì lạm phát sẽ tiếp tục tăng cao. Những khó khăn này sẽ khiến nhà đầu tư chuyển sang tích trữ tiền và thị trường bất động sản có thể “đóng băng”.

Cũng theo vị Viện trưởng Dat Xanh Services, giải pháp để thị trường bất động sản thoát khỏi “bóng đêm” đó là nhà nước cần đẩy nhanh tiến trình sửa đổi luật theo hướng phù hợp với tình hình thực tế để sớm đi vào triển khai. Nhà nước cũng cần xây dựng giải pháp mở rộng, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp lành mạnh phát triển và khôi phục theo hướng tích cực.

Ngoài ra, Nhà nước cũng cần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các dự án, quy hoạch hay tiền sử dụng đất…

Đối với nhà đầu tư, TS Khôi cho rằng, cần cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh bị hiệu ứng “đám đông” khi tham gia thị trường. Cần đánh giá chính xác nhu cầu và khả năng đầu tư của mình và hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ.

Bức tranh toàn cảnh thị trường đang ra sao?

Sau làn sóng Covid-19 lần thứ 4 (cuối năm 2021 đến đầu năm 2022), bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam trở nên sôi động khi lượng giao dịch vẫn tiếp tục cao và giá một số khu vực không ngừng tăng. Chính vì vậy, nhà nước đã bắt đầu các chính sách nhằm “siết” tín dụng ngành bất động sản. Việc này hướng đến tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế.

Nhà nước đã ban hành chính sách mới về bất động sản và tài chính, tăng cường thanh – kiểm tra các vi phạm và hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong đó, Nghị quyết 18-NQ/TW được kỳ vọng tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới.

Bộ Tài chính ra văn bản đề nghị các địa phương chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, doanh nghiệp. Đồng thời, nhiều địa phương đã tiến hành kiểm soát phân lô, tách thửa để ổn định thị trường bất động sản.

Quý 3/2022, khủng hoảng kinh tế, chính trị trên toàn cầu cộng với tình trạng lạm phát và lãi suất tăng ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường bất động sản. Đồng thời, nhiều vụ án được cơ quan chức năng điều tra, xử lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán cũng ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường.

Về hoạt động phát hành trái phiếu, ngành phi tài chính vẫn chiếm tỷ lệ huy động vốn qua trái phiếu nhiều nhất (67%), tiếp đến là tổ chức tín dụng (32%) và kinh doanh chứng khoán (1%). Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu dư nợ giá trị trái phiếu doanh nghiệp (34%), tương đương 20.071 tỷ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ.

Những động thái siết tín dụng và trái phiếu trong năm 2022 đã buộc nhiều doanh nghiệp phải thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán khoản trái phiếu tới hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp. Theo đó, thị trường chứng kiến các chính sách bán hàng độc đáo như ưu đãi lớn cho phương thức thanh toán nhanh, chiết khấu "khủng" (50%), hỗ trợ lãi suất chưa từng có…

Các doanh nghiệp cũng tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế, đa dạng hóa kênh huy động vốn thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ bất động sản hay các kênh huy động khác như: cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống.

Thời gian qua, các doanh nghiệp đang tập trung nguồn lực cho hoạt động mua bán & sáp nhập (M&A), mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục cũng là điều mà các doanh nghiệp đang thực hiện. Hoạt động phát triển quỹ đất vẫn diễn ra khá sôi động. Đa phần bên mua là các chủ đầu tư có tài chính mạnh hoặc “cá mập” nước ngoài, bung tiền mặt thu gom các quỹ đất sạch.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng tập trung cải thiện chất lượng sản phẩm, tập trung phục vụ nhu cầu ở thật của khách hàng. Các hoạt động mở bán hạn chế hơn, triển khai thận trọng hơn với mục đích chủ yếu là thăm dò thị trường.

Song song với việc triển khai các hoạt động bán hàng và M&A, doanh nghiệp cũng tiến hành tái cấu trúc bộ máy theo hướng tinh gọn; tiết giảm chi phí vận hành; tập trung tìm kiếm nhân tài, nâng cao chất lượng nhân sự; ứng dụng công nghệ trong các công tác bán hàng, quản trị.

Thế nhưng, thị trường kém thanh khoản cũng khiến cho hoạt động của doanh nghiệp môi giới bất động sản bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Trong 10 tháng năm 2022, số lượng doanh nghiệp môi giới tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 doanh nghiệp, tăng 52,8% so với cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể chiếm gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ.

Nhiều doanh nghiệp môi giới phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự. Giao dịch không có dẫn tới tình trạng doanh thu của các doanh nghiệp môi giới sụt giảm. Kết quả là thu nhập của môi giới cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể phải chịu “âm vốn” do tiền chạy quảng cáo, chi phí phát sinh.

Tuy nhiên, trong giai đoạn trầm lắng của thị trường bất động sản vẫn có những “điểm sáng”. Điển hình như trong cuộc khảo sát mới đây của một đơn vị nghiên cứu thì có đến 92% người được hỏi vẫn có ý định mua bất động sản nhà ở. 24% có nhu cầu mua ngay, 39% có nhu cầu mua trong 6 tháng sau và 22% có nhu cầu sau hơn 1 năm tới.

Bên cạnh đó, vẫn có rất nhiều doanh nghiệp lớn vinh danh các nhân viên kinh doanh xuất sắc cũng như đẩy mạnh việc săn lùng và giữ chân nhân tài với các chính sách nhân sự hấp dẫn.