TCDN - Để đảm bảo nguồn vốn tài trợ và phát triển dự án, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến kênh trái phiếu, với số lượng phát hành ngày một gia tăng.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) ra thị trường quốc tế.

Theo đó, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi quy định về mục đích phát hành trái phiếu nhằm tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành trong việc sử dụng tiền thu từ phát hành trái phiếu đúng mục đích.

Huy động hàng nghìn tỷ đồng qua kênh trái phiếu

Trong nửa đầu năm 2021, thị trường trái phiếu bất động sản mặc dù không còn "nóng" như trước nhưng vẫn duy trì được tốc độ tăng trưởng, mở ra cơ hội huy động vốn cho các công ty.

Theo Bộ Xây dựng, lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đạt 192.203 tỷ đồng, trong đó TPDN phát hành riêng lẻ đạt 176.828 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2020; khối lượng phát hành TPDN ra công chúng là 15.375 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ năm 2020.

Về tình hình phát hành trái phiếu đối của các doanh nghiệp bất động sản, tổng giá trị phát hành đạt 4.950 tỷ đồng. Mới đây, Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc thông báo đã hoàn tất phát hành 1.500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 24 tháng, lãi suất cố định 10,8%/năm. Mục đích huy động vốn là tăng quy mô vốn hoạt động cho công ty con. Hồi đầu năm 2021, Kinh Bắc đã huy động thành công 400 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ để cho các công ty con vay, bao gồm Công ty CP Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng và Công ty CP Khu công nghiệp Sài Gòn - Bắc Giang.

Trong khi đó, vào tháng 7, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt của Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 12%, kỳ hạn 12 tháng. Mục đích phát hành là mua lại phần vốn góp của các cổ đông Công ty CP Đầu tư Phát triển và Thương mại Việt Tiến, sở hữu lô đất ở Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.

Một cái tên quen thuộc trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp khác là Công ty phát triển Bất động sản Phát Đạt. Từ đầu năm tới nay, công ty này đã thông báo phát hành 5 đợt TPDN, với tổng giá trị khoảng 1.240 tỷ đồng. Mục đích phát hành là tài trợ vốn cho các dự án bất động sản của công ty này và công ty con ở các dự án như: khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định), dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (tỉnh Bình Dương), dự án hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I (TP.HCM)...

Hàng loạt doanh nghiệp khác như Công ty CP Glexhomes phát hành 500 tỷ đồng TPDN, Tập đoàn Đất Xanh phát hành 370 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm bao gồm quyền mua lại trước hạn và bảo lãnh thanh toán. Các công ty như Sovico, BCG Land, Helios, Vinaconex... cũng không nằm ngoài xu hướng này. Đặc biệt, nhiều công ty huy động được nguồn vốn lớn qua TPDN như: Công ty CP đầu tư Golden Hill với 5.760 tỷ đồng (kỳ hạn 3 năm với lãi suất 9,7%), Công ty CP BCG Land huy động 2.500 tỷ đồng (kỳ hạn 3 năm lãi suất thả nổi 11% với biên độ 4%).

Ngoài ra, trong kỳ cũng có 2 đợt phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế của Tập đoàn Vingroup (500 triệu USD) và trái phiếu xanh của Công ty CP Bất động sản BIM (200 triệu USD).

Trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng thì có 26% trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phần, cổ phiếu. Lãi suất phát hành trái phiếu bất động sản chủ yếu dao động trong khoảng 9,5-11%/năm.

Doanh nghiệp hóng chính sách mới

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2% (khoảng 62.470 tỷ đồng), khối lượng trái phiếu các tổ chức tín dụng đáo hạn vào khoảng 29.160 tỷ đồng, chiếm 20,2% tổng khối lượng trái phiếu đáo hạn.

Sang tới năm 2023 và năm 2024, khối lượng trái phiếu đến hạn tăng hơn rất nhiều, lần lượt ở mức 271.400 tỷ đồng và 329.500 tỷ đồng; trong đó, tổng khối lượng trái phiếu bất động sản đến hạn là 207.800 tỷ đồng.

Đáng chú ý, mặc dù thời điểm đáo hạn của năm 2022 sắp cận kề, tuy nhiên, sau khi xảy ra vụ việc của Tân Hoàng Minh, việc phát hành trái phiếu, nhất là trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đang có dấu hiệu tắc nghẽn.

Nếu như trong quý 1/2022, doanh nghiệp bất động sản và xây dựng là nhóm phát hành mạnh nhất, chiếm lần lượt 50,98% và 18,87%, thì sang những tháng gần đây, hoạt động phát hành trái phiếu ở nhóm này chỉ diễn ra "nhỏ giọt" - gây áp lực không nhỏ lên nhóm này nếu muốn duy trì dòng tiền kinh doanh.

Theo báo cáo Fiin Group, trong tháng 8 vừa qua, thị trường trái phiếu chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt trong khối lượng phát hành. Cụ thể, giá trị phát hành trong tháng đạt 9,4 nghìn tỷ VNĐ, giảm lần lượt 84% so với cùng kỳ và 58% so với tháng trước đó.

Cũng theo báo cáo, đây cũng là tháng phát hành thấp nhất cả năm trên thị trường TPDN và còn thấp hơn cả tháng 2, thời điểm Tết vốn có tính chu kỳ với khối lượng thấp. Nguyên nhân chủ yếu của sự sụt giảm trên là do sự cẩn trọng và chờ đợi các chính sách mới từ cả phía nhà đầu tư lẫn nhà phát hành.

Cuộc đua phát hành trái phiếu của doanh nghiệp sắp nóng lại?

Báo cáo cập nhật ngành bất động sản với tiêu đề: “Chững lại trong ngắn hạn, xu hướng phấn hoá trong ngành” của Công ty cổ phần Chứng khoán Agribank (Agriseco) mới phát hành cho biết, thống kê trên 65 doanh nghiệp bất động sản dân cư trên 3 sàn 6 tháng đầu năm 2022 cho biết, mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp đã tăng lên đáng kể so với thời điểm đầu năm.

Hiện tỷ lệ dư nợ vay/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp đã tăng từ 47% thời điểm 31/12/2021 lên mức 57% thời điểm 30/06/2022 và tương đương với giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch Covid.

Theo thống kê, hiện số dư vay nợ của 65 doanh nghiệp bất động sản dân cư được thống kê (không bao gồm VIC) khoảng hơn 186 nghìn tỷ đồng, tăng 25% so với cuối năm 2021.

Đáng quan ngại là trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ảm đạm và room tín dụng BĐS bị thu hẹp thì mặt bằng lãi suất cũng đang có dấu hiệu nhích tăng sau hai năm ở mức thấp kỷ lục. Với cấu trúc đặc thù là ngành thâm dụng vốn và có tỷ lệ đòn bẩy cao, ngành BĐS có thể chịu ảnh hưởng tiêu cực khi tiến độ triển khai dự án và bán hàng chững lại.

Vì vậy, với bối cảnh tín dụng BĐS bị kiểm soát chặt chẽ và việc huy động trái phiếu doanh nghiệp đang trầm lắng, việc ban hành nghị định mới thay thế Nghị định 153 trong đó quy định, mục đích phát hành trái phiếu là để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp hoặc mục đích phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Đặc biệt, với việc cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu để cơ cấu lại nợ, điều này sẽ có tác động lớn, tạo điều kiện giảm tải áp lực của lượng trái phiếu đáo hạn sắp tới.