TCDN - Đại biểu Lê Thanh Vân (Cà Mau) đề xuất hỗ trợ về tài chính, lãi suất, miễn, giảm thuế trong một thời hạn, có thể 20 năm đến 30 năm… đối với các thể nhân, pháp nhân tham gia hoạt động lấn biển để mở rộng không gian sinh tồn, gia tăng quỹ đất.

Không bồi thường đất theo dự án công tư

Ngày 3/11, góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Lê Thanh Vân cho rằng, cần phải quán triệt một nguyên tắc nhất quán trong việc xác định bồi thường giá đất theo 2 nguyên tắc.

Nguyên tắc thứ nhất, chỉ bồi thường những giá trị đất theo mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để không lẫn lộn giữa các loại đất khi xác định việc bồi thường.

Nguyên tắc thứ hai, tất cả thành viên trong xã hội đều được hưởng lợi từ giá trị gia tăng ở trên mảnh đất mà nhà nước đầu tư và thực hiện quy hoạch, không một ai được hưởng quyền lợi riêng ở đấy cả. Nếu như xác định được hai nguyên tắc này thì sẽ khắc phục được sự nhầm lẫn trong bồi thường đất, vì cứ có quy hoạch, cứ có đầu tư là tự động tăng giá đất và đòi giá bất kỳ không có giới hạn.

Cũng theo đại biểu, bên cạnh việc thực hiện quy hoạch, mà quy hoạch tỷ lệ 1/500 thay vì 1/2.000 đối với các dự án đất ở, đất thương mại, đất khu đô thị và nhà nước phải đứng ra giải phóng mặt bằng, bàn giao đất sạch cho các đối tượng, thành phần tham gia để đấu giá đất, đấu giá dự án. Ở quy hoạch tỷ lệ 1/500, nhà nước phải định dạng ra được không gian, lòng đất, phạm vi phát triển, gần như là một sản phẩm của quy hoạch để đấu giá dự án hoặc đấu giá đất.

Toàn bộ tiền thu được từ đấu giá đất, đấu giá dự án đấy phục vụ cho 3 mục đích: thu hồi lại chi phí mà nhà nước đã đầu tư, đầu cho quy hoạch chi tiết, đầu tư cho kết nối hạ tầng đến hàng rào ở ranh giới của đất dự án. Thực chất, đây là đầu tư công dẫn dắt đầu tư; bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư; dụng tiền còn lại cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội phục vụ vào lợi ích chung.

Đại biểu Lê Thanh Vân cho biết, tất cả các quy hoạch dự án sử dụng đất cho đất ở, đất đô thị, đất thương mại đều thực hiện bằng quyền lực của nhà nước với ủy thác của nhân dân. Cho nên không phân biệt giữa dự án công và dự án tư dẫn đến hai loại giá. Một giá là dự án của nhà nước thì một giá khác; dự án của tư nhân một giá khác sẽ sinh ra bất bình đẳng và dễ nảy sinh mâu thuẫn giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất, thậm chí có thể mâu thuẫn giữa những người bị thổi đất vì 2 giá. Đại biểu đề nghị bãi bỏ quy định này mà thực hiện một cách công bằng, những gì nhà nước đã thông qua quy hoạch đều phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, không có sự phân biệt.

Về chế độ pháp lý đối với việc lấn biển, đại biểu Lê Thanh Vân đề nghị nên quy định nguyên tắc ở trong Luật Đất đai thay vì ủy thác hết cho Chính phủ. Nguyên tắc đấy là khuyến khích và ưu đãi các thể nhân, pháp nhân tham gia hoạt động lấn biển để mở rộng không gian sinh tồn, gia tăng quỹ đất. Ở chế độ phong kiến rất nhiều chế độ ưu đãi, như miễn quân dịch, được mặc sắc phục riêng, thậm chí được ban hành quy chế riêng, ngoài việc miễn thuế, cấp chủ quyền,… Các nước xung quanh ta thường họ sử dụng công cụ thuế để điều tiết, chế độ ưu đãi về tài chính.

Vì vậy, đại biểu đề nghị có 3 việc nhà nước cần phải khuyến khích và ghi trong luật là hỗ trợ về tài chính, ai làm sẽ được khuyến khích và hỗ trợ về lãi suất; miễn, giảm thuế trong một thời hạn, có thể 20 năm đến 30 năm; cấp quyền sử dụng đặc biệt nếu như mảnh đất đấy có thể sử dụng vào những việc phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, có lợi cho cả 3 bên, nhà nước, doanh nghiệp và cho người dân.

Quy định cụ thể hơn quyền của nhà nước trong điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất

Liên quan đến quyền của nhà nước trong điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất, đại biểu Lê Minh Nam (Hậu Giang) đề nghị cần nghiên cứu bổ sung quy định cụ thể hơn việc triển khai quyền của nhà nước trong điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và thực hiện chính sách hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi.

Theo đại biểu, đề nghị này cũng rất phù hợp với chủ trương của Đảng đã nêu tại điểm 2.3, 2.5 Mục II phần 4 Nghị quyết 18 của Trung ương. Theo đó, phải quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Chính sách ưu tiên cho người có đất ở bị thu hồi đất, được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi, mở rộng và nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô. Nội dung này qua một số lần thảo luận, góp ý đã được cơ quan chủ trì soạn thảo bổ sung tại một số điều của luật nhưng tôi cho rằng cần phải cụ thể, rõ ràng và có tính chất bắt buộc cao hơn.

“Theo tôi, một chính sách lớn giúp tạo lập nguồn lực quan trọng cho nhà nước để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng đã được đặt ra từ lâu, cần được hoàn thiện thêm. Trong khi kinh nghiệm quốc tế đã có, thực tiễn quản lý cũng đủ cơ sở xem xét tổng kết để thể chế hóa thành quy định pháp luật phải quyết tâm xác định rõ trong luật sửa đổi và sớm tổ chức thực hiện”, đại biểu Nam nêu rõ.

Vấn đề định giá đất, đại biểu Nam cho rằng, mỗi phương pháp định giá đất với cách tính khác nhau sẽ định ra một kết quả khác nhau. Như vậy, trong trường hợp kết quả định giá khác nhau thì phải ứng xử như thế nào? Nếu không giải quyết và quy định ở luật về nguyên tắc thì có giao cho Chính phủ hướng dẫn cũng khó triển khai thực hiện.

Vì vậy theo đại biểu, nên chăng cần nghiên cứu để bổ sung thêm nguyên tắc, phương pháp áp dụng mức giá trong tình huống khác nhau về kết quả dựa trên các tiêu chí cụ thể hoặc áp dụng phương pháp loại trừ hay phương pháp kết hợp, phương pháp bình quân. Tôi nghĩ chỉ khi có căn cứ pháp lý để chứng minh cho việc đưa ra quyết định định giá thì mới vừa đảm bảo tính khả thi, vừa yên tâm cho người ra quyết định, nếu không việc sợ sai và tình trạng phát sinh điểm nghẽn vẫn cứ tiếp tục tồn tại.

Hai, khoản 2 Điều 160 về bảng giá đất, quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Theo tôi, việc xác định bảng giá đất là xác định giá hàng loạt; phương pháp xác định phải khác với phương pháp xác định cụ thể cho từng thửa đất, khu đất như quy định tại khoản 5 Điều 159. Vì vậy, theo tôi cần bổ sung thêm quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định bảng giá đất tại luật để thống nhất thực hiện.